2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點(diǎn):辦理土地抵押登記是否審查抵押金額

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　　《物權(quán)法》第十三條第一項明確規(guī)定不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估，但是《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”,因此，在實(shí)踐中，土地登記機(jī)構(gòu)在辦理土地抵押登記時，對是否審查抵押金額和是否審查抵押物的價值等，存在疑惑。筆者認(rèn)為土地登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)審查抵押物的價值及抵押金額。理由如下：

　　一是《物權(quán)法》沒有要求登記機(jī)構(gòu)審查抵押金額。首先，雖然《擔(dān)保法》第三十五條要求抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值，但是《物權(quán)法》沒有對此作出規(guī)定;其次，《物權(quán)法》第十三條第一項明確規(guī)定登記機(jī)構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估，其中隱藏著登記機(jī)關(guān)不得干預(yù)抵押物價值及抵押金額之含義;最后，《物權(quán)法》第一百七十八條明確規(guī)定，在《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》的規(guī)定不一致時，要適用《物權(quán)法》。

　　二是抵押物的價值由抵押雙方當(dāng)事人確定，只需要當(dāng)事人認(rèn)可即可，不需要登記機(jī)構(gòu)審查。根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》(建住房[2006]8號)，“商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價值。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提供確定房地產(chǎn)抵押價值的書面協(xié)議;由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提供房地產(chǎn)抵押估價報告。房地產(chǎn)管理部門不得要求抵押當(dāng)事人委托評估房地產(chǎn)抵押價值，不得指定房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值”

　　三是《擔(dān)保法》第三十五條要求抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值的規(guī)定不合理。抵押的土地價值受房地產(chǎn)市場的影響較大，會出現(xiàn)較大的波動。土地在設(shè)定抵押時和實(shí)現(xiàn)抵押時的價值很難完全一致。實(shí)踐中，很有可能出現(xiàn)這樣的情形：在設(shè)定抵押時，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物的價值，但是實(shí)現(xiàn)抵押時，卻因?yàn)橥恋貎r格的上漲而低于其抵押物的價值，從而使抵押權(quán)人的債權(quán)都能得到優(yōu)先受償。實(shí)踐中也有可能出現(xiàn)這樣的情形：在設(shè)定抵押時，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)沒有超出其抵押物的價值，但是實(shí)現(xiàn)抵押時，卻因?yàn)橥恋貎r格的下跌而使其抵押物的價值低于其所擔(dān)保的債權(quán)，使抵押權(quán)人的債權(quán)也無法完全得到清償。比如說，甲向銀行貸款150萬元，以其評估價值為100萬元的土地使用權(quán)作為抵押，按照《擔(dān)保法》的規(guī)定，辦理抵押登記時，抵押金額只能登記為100萬元，但如果抵押期滿，甲的土地升值為200萬元，那么銀行也僅能以100萬優(yōu)先受償，其余部分銀行則無法享有優(yōu)先受償權(quán)，只能與其他債權(quán)人一起按照比例受償，抵押權(quán)人的權(quán)益就無法得到充分有效的保護(hù)。

　　四是《擔(dān)保法》第三十五條“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”規(guī)定也不合理。對于后一債權(quán)人來說，有抵押總比沒有抵押好。因?yàn)檗k理抵押登記后，一是抵押物有可能增值，從而使后一債權(quán)人的債權(quán)得到優(yōu)先受償。還是以前述的案例為例，甲將其土地使用權(quán)抵押給銀行后，向乙購買200萬元的貨物，但只能支付100萬元，乙為了擔(dān)保貨款能夠?qū)崿F(xiàn)，要求甲以土地使用權(quán)作擔(dān)保，并申請將乙登記成為第二順位的抵押權(quán)人，當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時，土地升值為200萬元，銀行的150萬元貸款只能有100萬元優(yōu)先受償，剩下的100萬元則應(yīng)當(dāng)由乙優(yōu)先受償;二是前一抵押順位的抵押權(quán)人可能放棄抵押權(quán)，或因其債權(quán)得到履行而使后一順位的抵押權(quán)人變?yōu)榍耙豁樜坏牡盅簷?quán)人，從而使后一順位的抵押權(quán)人的債權(quán)能夠優(yōu)先受償。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》第一百九十四條的規(guī)定，抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容。在前述案例中，即使土地的價值沒有上漲，但是如果甲償還了銀行的貸款，則乙就變成了第一順位的抵押權(quán)人，從而使其債權(quán)全部得到優(yōu)先受償。

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