2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn):學(xué)習(xí)成本法
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學(xué)習(xí)成本法應(yīng)把握以下幾點(diǎn):
(1)投資利潤(rùn)率:“投資利潤(rùn)率”在2004年、2003年、2002年的考試中,以不同的試題形式出現(xiàn),2005年、2006年理論與方法教材去掉了投資利潤(rùn)率,從2007年開始,教材又加上該內(nèi)容,而且是考試必考內(nèi)容,一定要搞明白其計(jì)算基數(shù)。
(2)教材從2007年,成本法最大的變動(dòng)知識(shí)點(diǎn)也是很重要的兩點(diǎn):一是對(duì)經(jīng)濟(jì)壽命作了修訂,當(dāng)經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的,分未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期。當(dāng)土地使用期限屆滿。分受讓人申請(qǐng)續(xù)期和不申請(qǐng)續(xù)期兩種情況;二是銷售費(fèi)用計(jì)算利息。銷售費(fèi)用計(jì)息時(shí),一定要先區(qū)分清銷售費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間,即銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。
(3)在通常情況下,土地報(bào)酬率一般指的是年報(bào)酬率。
(4)開發(fā)利潤(rùn)無(wú)論是在成本法中還是假設(shè)開發(fā)法中都不計(jì)息。
(5)關(guān)于單利和復(fù)利,存款和貸款,可以用單利,也可用復(fù)利。只是為了計(jì)算的方便,根據(jù)單利和復(fù)利的換算公式,把單利換算成復(fù)利。
(6)傳統(tǒng)方法雖然不考慮各項(xiàng)收入、支出的時(shí)間。但是一定要計(jì)算利息。
(7)在計(jì)算建筑物折舊的時(shí)候,可分兩種情況考慮:住宅與非住宅,住宅是自動(dòng)續(xù)期的,應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊,對(duì)于非住宅,要區(qū)分約定不可續(xù)期或未約定不可續(xù)期兩種情形。
(8)重新購(gòu)建價(jià)格含義中有“購(gòu)”和“建”雙重含義,對(duì)于重新購(gòu)置的價(jià)格,是要用市場(chǎng)法來(lái)求取的,對(duì)于重新建造的價(jià)格是積算價(jià)格,可用成本法計(jì)算。
(9)征收國(guó)有土地上的建筑物來(lái)獲得土地是指城市房屋拆遷情形,征收是收回土地使用權(quán),征用是暫時(shí)借用土地使用權(quán),其中,土地所有權(quán)沒(méi)有改變。
(10)為了更好的加深對(duì)功能折舊的理解,現(xiàn)提供一個(gè)公式,僅供參考!該功能落后空調(diào)系統(tǒng)的重建成本(現(xiàn)有項(xiàng)目成本)一該落后空調(diào)已計(jì)提折IH+修復(fù)成本(拆除該功能落后空調(diào)所必需的費(fèi)用一該功能落后空調(diào)系統(tǒng)可回收的殘值+安裝新的功能先進(jìn)空調(diào)所必需的費(fèi)用)一該新的功能空調(diào)系統(tǒng)如果在建筑物建造時(shí)就安裝所必需的費(fèi)用=可修復(fù)的功能落后引起的折舊。
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