2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點: 房地產(chǎn)市場的投資周期
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房地產(chǎn)市場的投資周期
隨著自然周期的運動,投資于房地產(chǎn)市場上的資金流也呈現(xiàn)出周期性變動,形成投資周期。
(1) 當房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候,很少有資本向存量房地產(chǎn)投資,更沒有資本投入新項目的開發(fā)建設。在這段時間,市場上只有可以承受高風險的投資者。由于租金和經(jīng)營現(xiàn)金流已經(jīng)降到最低水平,存量房地產(chǎn)的價格達到或接近了最低點。承受不住財務壓力的業(yè)主或開發(fā)商會忍痛割售,大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會被抵押權人收回拍賣。
(2)隨著自然周期運動通過第一階段,投資者對投資回報的預期隨著租金的回升而提高,部分投資者開始小心翼翼地回到市場當中來,尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產(chǎn)的機會。這類資本的流入使房地產(chǎn)市場通過平衡點,并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段,由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā),資本流量顯著增加。
(3)當自然周期到達其峰值并進入第三階段的時候,由于空置率低于平衡點水平,投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項目的開發(fā),所以此時房地產(chǎn)市場的流動性很高。當投資者最終認識到市場轉向下滑時,就會降低對新項目投資的回報預期,同時也降低購買存量房地產(chǎn)時的出價。而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進一步下滑的風險,所以其叫價仍然很高,以致投資者難以接受,導致房地產(chǎn)市場流動性大大下降,自然周期進入第四階段。
房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關系
房地產(chǎn)市場的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的,投資周期在第 一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化,在其他階段則超前于市場自然周期的變化。
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