2014年房地產估價師《理論與方法》考點:房地產的需求彈性和供給彈性

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　　房地產的需求彈性和供給彈性

　　彈性是對一個變量對于另一個變量的敏感性的一種度量。具體地說，它告訴我們一個變量發(fā)生1%的變化，將會引起的另一個變量的百分比變化。

　　(一)房地產的需求彈性

　　房地產的需求彈性主要有以下四種：

　　1.房地產需求的價格彈性(通常簡稱需求彈性)，用來表示在一定時期內一種房地產需求量的相對變動對于該種房地產自身價格的相對變動的反應程度。它是房地產需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比。

　　在通常情況下，需求的價格彈性是一個負數，即當價格上升時，需求量一般會下降，但通常直接把它寫做正數。

　　2.房地產需求的收入彈性，是建立在房地產的需求量與消費者的收入量之間關系上的一個彈性概念，用來表示消費者對某種房地產需求量的相對變動對于消費者收入量的相對變動的反應程度。它是房地產需求量變化的百分比與消費者收入量變化的百分比之比。

　　3.房地產需求的人口彈性，是房地產需求對人口變化的反應，即房地產需求量變化的百分比與人口數量變化的百分比之比。

　　4.房地產需求的交叉價格彈性，是指某種房地產因另一種房地產或商品價格變動1%所引起的其需求量的百分比變化。

　　(二)房地產的供給彈性

　　房地產的供給彈性主要有供給的價格彈性和供給的要素成本彈性。其中，供給的價格彈性通常簡稱供給彈性。

　　房地產供給的價格彈性，用來表示在一定時期內一種房地產供給量的相對變動對于該種房地產自身價格的相對變動的反應程度。它是房地產供給量變化的百分比與其價格變化的百分比之比。

　　房地產供給的要素成本彈性，是房地產供給對要素價格(如土地價格、建筑材料價格、建筑人工費等)變動的反應，即房地產供給量變化的百分比與要素價格變化的百分比之比。

　　(三)彈性數值的類型

　　彈性較大的數值說明一個變量對于另一個變量的變化是較敏感的，彈性較小的數值說明一個變量對于另一個變量的變化是較不敏感的。在經濟學里，將彈性數值分為5種類型：(1)彈性數值大于1的情況，稱為富有彈性;(2)彈性數值小于1的情況，稱為缺乏彈性;(3)彈性數值等于1的情況，稱為單一彈性; (4)彈性數值為無窮大的的情況，稱為完全彈性;(5)彈性數值等于零的情況，稱為完全無彈性。

　　一種房地產需求的價格彈性取決于該種房地產有多少替代品。如果沒有較接近的替代品，需求往往就缺乏價格彈性。

　　由于房地產的開發(fā)周期較長，在影響房地產供給的價格彈性中，時間是一個很重要的因素，即當房地產價格發(fā)生變化時，開發(fā)商對開發(fā)量的調整需要一定的時間。在較短的時間內，

　　供給彈性是比較小的。但在長期內，供給彈性就比較大了。

　　另外，就開發(fā)周期長短不同的房地產來看，在一定時期內，對于開發(fā)周期較短的房地產，供給彈性相應地就比較大;反之，開發(fā)周期較長的房地產，供給彈性相應地就比較小。

　　房地產供求與價格之間關系的特殊性

　　可以將房地產的供求狀況分為4種類型：(1)全國房地產總的供求狀況;(2)本地區(qū)房地產的供求狀況;(3)全國本類房地產的供求狀況;(4)本地區(qū)本類房地產的供求狀況。

　　由于房地產的不可移動性及變更用途的困難性，決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產的供求狀況。

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