2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點:對房地產(chǎn)估價的基本認識

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　　第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認識

　　一、房地產(chǎn)估價的含義

　　(一)、專業(yè)估價與非專業(yè)估價的不同

　　估價的通俗含義是：估計經(jīng)濟物品的價格或價值，是任何人都可以做的，不論這種估計是對還是錯，也不論其結(jié)果是否令人信服。將這種意義上的估價，稱為非專業(yè)估價。

　　例如，假若某人看上了某棟房子，想知道它值多少錢，或者賣者提出的要價是否合理，或者自己應當出價多少購買合適，都可以自己估計，或者向親朋好友打聽一下價格。這種估價則屬于非專業(yè)估價。非專業(yè)估價，任何人都可以做到。但是，要想獲得相對科學、準確的估價結(jié)果，就有賴于專業(yè)估價，不是任何人都能做到的。

　　對于房地產(chǎn)市場交易或者滿足其他目的估價，很顯然非專業(yè)估價是不能滿足要求的。作為一種提供專業(yè)意見、具有社會公信力、實行有償服務、承擔相關法律責任的專業(yè)房地產(chǎn)估價，還成了一種職業(yè)和行業(yè)。由于這種專業(yè)估價活動的技術性很強，估價結(jié)果的客觀合理與否關乎相關單位和個人的切身利益，甚至對社會經(jīng)濟活動產(chǎn)生重大影響，關系社會公共利益和人民財產(chǎn)安全。例如房地產(chǎn)抵押估價關系金融安全，城市房屋拆遷估價關系社會穩(wěn)定，所以不是任何人都可以從事的，只能由具有專門知識和經(jīng)驗、取得相關資格的專業(yè)人員來從事。

　　概括起來，專業(yè)估價主要有以下5個特點：

　?、儆蓪I(yè)人員完成――專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗、取得相關資格的專業(yè)人員來完成的;

　　②是一種專業(yè)意見――專業(yè)估價不是憑直覺、感性認識得出的，而是采用科學的方法，經(jīng)過嚴謹?shù)姆治?、測算和判斷得出的;

　?、劬哂猩鐣帕ΘD―專業(yè)估價的結(jié)果較為科學、準確、客觀，具有社會公信力;

　　④實行有償服務――專業(yè)估價要向委托人收取一定的服務費用，是一種有償服務;

　　⑤承擔法律責任――專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負責，承擔相應的法律責任。

　　特別提示：在閱讀教材時，最好是將教材的重點內(nèi)容歸納成一系列的考題。

　　例如：多項選擇題。

　　專業(yè)估價的特點主要有( ABCE )。

　　A、由取得相關資格的專業(yè)人員完成 B、是一種專業(yè)意見

　　C、具有社會公信力 D、有償或者無償服務

　　E、承擔法律責任

　　例如：判斷題。

　　( 對 )非專業(yè)估價可以不承擔法律責任，而專業(yè)估價必須承擔法律責任。

　　( 錯 )專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員完成的。

　　(二)、房地產(chǎn)估價的概念

　　房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見。為了保障這種分析、測算和判斷的科學、準確、客觀、公正，不僅要求從事這種分析、測算和判斷的人員應當是專業(yè)人員的房地產(chǎn)估價師，而且要求在分析、測算和判斷時遵守公認的原則，運用科學的方法，按照嚴謹?shù)某绦蜻M行。

　　通常把這里所講的特定目的，稱為估價目的;特定房地產(chǎn)，稱為估價對象;特定時間，稱為估價時點;公認的原則，稱為估價原則;科學的方法，稱為估價方法;嚴謹?shù)某绦颍Q為估價程序。因此，房地產(chǎn)估價完整的定義是：房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動。

　　歸納起來，房地產(chǎn)估價概念的要點如下：

　　(1)特定目的-估價目的;

　　(2)特定房地產(chǎn)-估價對象;

　　(3)特定時間-估價時點;

　　(4)估價原則-確保具有社會公信力;

　　(5)估價方法-確?？茖W性;

　　(6)估價程序-確保科學和嚴謹;

　　(7)特定的專業(yè)人員-房地產(chǎn)估價師。

　　(8)專業(yè)意見-最終是否采納，將取決于委托人。

　　例如：判斷題。

　　( 錯 )房地產(chǎn)估是根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動。

　　上述定義中的“分析、測算和判斷”，可以用估計、估算、測量、計量、度量、推測、判定、評定等詞來替代、解釋或說明。這些詞的含義基本相同或相近，例如，可以把關于房地產(chǎn)估價的學問稱為房地產(chǎn)價值測量學(如中國香港稱房地產(chǎn)估價師稱為房地產(chǎn)測量師)或房地產(chǎn)價值計量學。但本教材認為同時使用分析、測算和判斷來表達要全面且容易理解一些。

　　其中，“分析”主要是指對影響估價對象價值的各種因素進行分析，包括對估價對象本身的分析，對人口、制度政策、經(jīng)濟、社會、國際等因素的分析，對房地產(chǎn)市場狀況及總體趨勢的分析;“測算”主要是指利用有關數(shù)學公式或數(shù)學模型和數(shù)據(jù)，對估價對象價值進行計算;“判斷” 主要是指房地產(chǎn)估價師根據(jù)測算出的結(jié)果以及市場行情和自己的專業(yè)經(jīng)驗，對估價對象價值進行最終的判定。“分析”、“測算”和“判斷”三種活動是相互聯(lián)系的，“分析”是“測算”的基礎，“測算”是“判斷”的基礎。

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