2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點:政府對房地產(chǎn)市場的干預

　　目前我國城市住宅的供給主要有三類：廉租房、經(jīng)濟適用房和市場價商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應、分配和經(jīng)營完全由政府控制，廉租房不能進入市場流通;經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象，要受政府的指導;市場價商品住宅則采取完全市場化的方式經(jīng)營、是城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分。如果政府對廉租房和經(jīng)濟適用房的供給和分配政策控制不嚴格，就會使市場價商品住宅受到前兩類住宅的沖擊。政府的住房分配和消費政策，對商品住宅市場的調控作用也是顯而易見的。

　?、璩鞘幸?guī)劃

　　城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調城市物質空間布局、指導城市健康有序地發(fā)展為己任，對土地開發(fā)、利用起指導作用。高層次的規(guī)劃應能指導土地的開發(fā)和供應，低層次的細部規(guī)劃應能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點提供依據(jù)。整個規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學性、動態(tài)性和適用性。社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市規(guī)劃、土地供應計劃都對土地配置，因而也對房地產(chǎn)市場的運行起重要作用，政府供應土地的過程應是具體實施國民經(jīng)濟計劃、城市規(guī)劃的過程。面對日益發(fā)育的市場環(huán)境，三個計劃除改善各自的技術、觀念和管理方式外，有必要相互協(xié)調，形成土地配置及調控房地產(chǎn)市場的計劃體系。

　?、榈貎r政策

　　房地產(chǎn)價格是政府調控房地產(chǎn)市場的主要對象。房地產(chǎn)價格主要取決于市場供求關系，但由于地價對房地產(chǎn)價格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，政府可以用地價對房地產(chǎn)市場進行調控。地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、財務費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價格。在一定時期內。建造成本及與專業(yè)費用和管理費用、財務費用和稅金大體固定在一定水平上，通過調控地價調控房地產(chǎn)價格，經(jīng)常是十分有效的。政府通過調整土地供應數(shù)量、調整與土地開發(fā)相關的稅費政策等經(jīng)濟手段，靈活運用協(xié)議、掛牌、招標、拍賣三種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預，都可以對地價進行有效的調控。

　?、甓愂照?/STRONG>