2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn):不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

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　　第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)(掌握)

　　(一)建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　(二)估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　　(三)不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

　　(四)搜集市場(chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估方法的選擇(掌握)

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

　　(一)市場(chǎng)法

　　市場(chǎng)法是土地使用權(quán)市場(chǎng)交易較為活躍，可比實(shí)例較多時(shí)普遍采用的一種方法。評(píng)估國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格時(shí)，先選取與估價(jià)對(duì)象土地有可比性的市場(chǎng)交易實(shí)例。所謂可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級(jí)的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格。

　　(二)假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是評(píng)估建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格的常用方法之一。其方法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)審批。只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開(kāi)發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開(kāi)發(fā)建設(shè)后剔去建筑物部分的剩余土地價(jià)格。

　　(三)成本法

　　成本法是在估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時(shí)適宜采用的一種方法?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范>規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括三部分：一是征地和房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi);二是土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款;三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。征用耕地和其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。

　　(四)基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法是以該區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價(jià)值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。土地的基準(zhǔn)地價(jià)是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分土地價(jià)值區(qū)段，然后調(diào)查測(cè)算出各區(qū)段在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)值水平。基準(zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)過(guò)程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通過(guò)對(duì)交易日期、區(qū)位狀況和實(shí)物狀況(包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等)的比較修正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象出讓土地價(jià)格。

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