2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點(diǎn):估價假設(shè)和限制條件

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　　估價假設(shè)和限制條件

　　1.本次估價的假設(shè)前提

　　(1)估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。

　　(2)洽談交易期間房地產(chǎn)價值將保持穩(wěn)定。

　　(3)市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。

　　(4)交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。

　　(5)不考慮特殊買家的附加出價。

　　2.未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)

　　(1)本報(bào)告出具的價格包含了國有土地使用權(quán)出讓金。如至估價時點(diǎn)止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價對象的應(yīng)繳未繳稅費(fèi)，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評估價值中相應(yīng)扣減。

　　(2)本次估價未對估價對象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測量和實(shí)驗(yàn)，本次評估假設(shè)其無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題。

　　(3)假設(shè)估價對象于估價時點(diǎn)無抵押情況或原有的抵押情況已注銷。

　　3.估價中未考慮的因素及一些特殊處理

　　(1)估價結(jié)果是反映估價對象在本次估價目的下的市場價格參考，估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般亦會發(fā)生變化。

　　(2)估價結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險(xiǎn)。

　　(3)估價結(jié)果未考慮估價對象及其運(yùn)營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運(yùn)作失當(dāng)對其價值的影響。

　　(4)估價對象T25～T28型住宅樓和T11～T12型住宅樓主體框架均已封頂，內(nèi)、外墻均未砌筑。本次評估假設(shè)估價對象能按計(jì)劃開發(fā)完成且本次評估出具的評估結(jié)果為假設(shè)估價對象在取得預(yù)售證后于估價時點(diǎn)的預(yù)售市場價格。特提請報(bào)告使用人注意!

　　估價對象建筑面積來源于委托人提供的《關(guān)于申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的復(fù)函》(××規(guī)建函[××]××號)復(fù)印件，若與實(shí)際不符，應(yīng)據(jù)實(shí)調(diào)整評估價值。因其不實(shí)造成的影響，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任，特此聲明。

　　4.本報(bào)告使用的限制條件

　　(1)本報(bào)告僅為委托人提供估價對象在取得預(yù)售證后于估價時點(diǎn)的預(yù)售市場價格參考，不作它用。

　　(2)本報(bào)告使用期限為一年。即估價目的在報(bào)告完成后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，估價結(jié)果可作估價對象在取得預(yù)售證后于估價時點(diǎn)的預(yù)售市場價格參考，超過一年，需重新進(jìn)行估價。

　　(3)本報(bào)告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價報(bào)告審查部門之外的單位和個人提供。報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。

　　報(bào)告所稱“市場價格”是指估價對象在保持現(xiàn)有用途并正常開發(fā)完成，取得預(yù)售證后，在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持穩(wěn)定的前提下，為本報(bào)告書所確定的評估目的而提出的公允評估意見。該評估意見是指假定在充分發(fā)達(dá)的公開市場條件下，交易雙方在交易地位平等、充分了解相關(guān)市場信息及交易雙方獨(dú)立和理智進(jìn)行判斷的前提下形成的公平市場價格。該價格并不代表估價對象在涉及產(chǎn)權(quán)變動或形態(tài)轉(zhuǎn)變時的實(shí)際交易價格。

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