2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點(diǎn):假設(shè)開發(fā)法的基本原理

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　　假設(shè)開發(fā)法的基本原理

　　1.假設(shè)開發(fā)法的概念

　　假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　2.假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

　　假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。

　　假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格;假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格。

　　假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理(可詳見本書第9章第5節(jié)“地租理論和地租量的計算”)。只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。

　　3.假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件

　　假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。

　　假設(shè)開發(fā)法適用的條件：

　　①要有一個明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策;②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫;④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單;⑤要有一個長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計劃。如果這些條件不具備，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時會使本來就難以預(yù)測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，摻人了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本和稅費(fèi)等的預(yù)測也會更加困難。

　　4.假設(shè)開發(fā)法的操作步驟

　　運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式;③估計開發(fā)經(jīng)營期;④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;⑤測算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);⑥進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

　　調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個方面：

　　(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質(zhì);②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開發(fā)土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周圍環(huán)境、進(jìn)出交通便利與否等。

　　(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。

　　(3)弄清城市規(guī)劃設(shè)計條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。

　　(4)弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán))、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、租金等服務(wù)。

　　5.假設(shè)開發(fā)法的其他用途

　　假設(shè)開發(fā)法除了適用于估價，還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價與用于投資分析的不同之處，是在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，用于估價是假設(shè)站在一個典型的投資者的立場，用于投資分析是站在一個具體的投資者的立場。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：

　　(1)確定擬開發(fā)場地的最高價格。如果開發(fā)商有興趣取得某個開發(fā)場地，他必須事先計算出能夠接受的最高價格，他實(shí)際的購買價格應(yīng)低于或等于此價格，否則不值得購買。

　　(2)確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤。在確定預(yù)期利潤時，是假定開發(fā)場地已按照某個價格購買，即場地購置費(fèi)被看成已知。預(yù)計可取得的總收入扣除場地購置費(fèi)、開發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開發(fā)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤如果高于開發(fā)商期望的利潤，則該開發(fā)項(xiàng)目被認(rèn)為是可行的;否則，應(yīng)被推遲開發(fā)，甚至取消投資。

　　(3)確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。在確定最高費(fèi)用時，場地購置費(fèi)也被視為已知。確定最高費(fèi)用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內(nèi)，同時使整個開發(fā)成本、費(fèi)用在開發(fā)過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費(fèi)用失控。

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