2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》知識點總結(jié)1

　　第1章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

　　隨著中國房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在市場中的地位和作用日益重要。為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者等提供專業(yè)顧問服務(wù)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價師的重要工作內(nèi)容。為了培養(yǎng)房地產(chǎn)估價師提供專業(yè)顧問服務(wù)的能力，本書將系統(tǒng)紹房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)市場的基本理論與基本概念，重點講述房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價與可行性研究的技術(shù)和方法，概要介紹房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)資產(chǎn)管理等內(nèi)容。

　　1.1投資與房地產(chǎn)投資

　　在經(jīng)濟生活中，人們往往希望通過各種合法的手段，不斷增加他們的財富或賺取利潤，以滿足未來的消費。這樣就會經(jīng)常碰到或使用“投資”這一名詞。

　　1.1.1投資

　　1.1.1.1投資的概念

　　在商品經(jīng)濟社會中，投資是普遍存在的經(jīng)濟現(xiàn)象，很多情況下，人們往往把能夠帶來報酬的支出行為稱為投資。這里的“支出”行為，實際上是犧牲了當(dāng)前的一定消費，“報酬”則是將來的消費增加。西方投資學(xué)家威廉。夏普在其所著《投資學(xué)》一書中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來收益而做出的決定。

　　一般來說，投資(Investment)是指經(jīng)濟主體(國家、企業(yè)、個人)以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實物，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。簡單地說，投資就是指為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。

　　在有關(guān)國際投資協(xié)定中，“投資”通常有三種定義，即以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義、以企業(yè)為基礎(chǔ)的定義和以交易為基礎(chǔ)的定義。

　　(1) 以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義是：締約各方依照各自法律和法規(guī)所允許或接受的各種財產(chǎn)，它不僅包括金融資產(chǎn)及經(jīng)濟概念上的“資本”，還包括具有創(chuàng)造生產(chǎn)能力的所有有形和無形資產(chǎn)。主要包括：動產(chǎn)、不動產(chǎn)和其他財產(chǎn)權(quán)，如抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)、享用權(quán);公司的股份、股票、債券、債權(quán);各種具有經(jīng)濟價值的給付請求權(quán);知識產(chǎn)權(quán);法律賦予或透過合同而具有的經(jīng)營特權(quán)，包括自然資源的勘探、提煉或開發(fā)的特許權(quán)。

　　(2)以企業(yè)為基礎(chǔ)的投資定義是：一個國家的實體企業(yè)為了獲得持續(xù)性收益，在另一個國家內(nèi)建立一個實體企業(yè)。前者的實體稱為直接投資者，后者的實體稱為直接投資企業(yè)。持續(xù)性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長期關(guān)系，且投資者對所投資的企業(yè)具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立并形成投資者與所投資企業(yè)之間關(guān)系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續(xù)交易以及投資實體內(nèi)各分支機構(gòu)之間的交易。

　　(3)以交易為基礎(chǔ)的投資定義：強調(diào)投資過程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國界流動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購?fù)顿Y過程中進行的。這種方式的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動的東道國政策，而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資”定義統(tǒng)計國際收支平衡。

　　1.1.1.2 投資的分類

　　從總體上來說，投資分為固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資指用于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)(土地、房屋、機器設(shè)備、市政工程等)或更新改造原有固定資產(chǎn)的投資。流動資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購買、儲存勞動對象以及在生產(chǎn)和流通過程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。根據(jù)不同的目的和管理的需要，

　　我國固定資產(chǎn)投資主要有以下幾種分類方式：

　　(1)我國固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計分類，包括基本建設(shè)投資，更新改造投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資，國有其他固定資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資，農(nóng)村集體固定資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資，農(nóng)村個人固定資產(chǎn)投資。

　　(2)按投資主體的經(jīng)濟類型不同，投資可分為國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟、個體經(jīng)濟、聯(lián)營經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟、外商投資經(jīng)濟、港澳臺投資經(jīng)濟等。

　　(3)按資金來源的不同，投資可分為國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他投資等。

　　(4)按固定資產(chǎn)投資的使用構(gòu)成，投資可分為建筑安裝工程、設(shè)備和工器具購置和其他費用投資。

　　1.1.1.3 投資的特性

　　(1)投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟活動。從靜態(tài)的角度來說，投資是現(xiàn)在墊支一定量的資金;從動態(tài)的角度來說，投資則是為了獲得未來的報酬而采取的經(jīng)濟行為。

　　(2)投資具有時間性。即投入的價值或犧牲的消費是現(xiàn)在的，而獲得的價值或消費是將來的，也就是說，從現(xiàn)在支出到將來獲得報酬，在時間上總要經(jīng)過一定的間隔。這表明投資是一個行為過程，這個過程越長，未來報酬的獲得越不穩(wěn)定，風(fēng)險就越大。

　　(3) 投資的目的在于得到報酬(即收益)。投資活動是以犧牲現(xiàn)在價值為手段，以賺取未來價值為目標(biāo)。未來價值超過現(xiàn)在價值，投資者方能得到正報酬。投資的報酬可以是各種形式的收入，如利潤、利息、股息，可以是價格變動的資本利得，也可以是本金的增值，還可以是各種財富的保值或權(quán)利的獲得。

　　(4)投資具有風(fēng)險性，即不穩(wěn)定性?，F(xiàn)在投入的價值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性即為投資的風(fēng)險。

　　1.1.1.4 投資的作用

　　(1) 投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力。只有增加一定量的投資，才可為經(jīng)濟發(fā)展提供必要的要素和動力。同時由于投資的乘數(shù)效應(yīng)，一定量的投資可以引起數(shù)倍于它的收入和總值的增長。其次，投資是國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。主要表現(xiàn)在：合理引導(dǎo)投資流向可以優(yōu)化資金投向，改善經(jīng)濟結(jié)構(gòu);通過投資政策的調(diào)整以及增大投資比重可以確保關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)和重點項目的投資。為了應(yīng)對亞洲金融危機對我國經(jīng)濟的影響，1998年中國政府采取了積極的財政、貨幣政策，加大了城鎮(zhèn)住房制度改革力度，提出將住宅建設(shè)發(fā)展成為促進國民經(jīng)濟增長的新的經(jīng)濟增長點。中國人民銀行貨幣政策分析小組研究報告指出“2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，間接貢獻率為0.6到1.2個百分點，兩者相加共計1.9到2.5個百分點。”

　　(2)投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。企業(yè)是國民經(jīng)濟的細胞，而投資是社會和經(jīng)濟生活的血液，二者的關(guān)系極為密切，從生產(chǎn)力角度來考察，投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動力。因為不論是企業(yè)的建立和企業(yè)的發(fā)展都離不開投資，而且企業(yè)的發(fā)展和運行也離不開投資活動。

　　(3) 投資可以促進人民生活水平的提高。一方面投資為改善人民物質(zhì)文化生活水平創(chuàng)造了物質(zhì)條件。生產(chǎn)性投資可以擴大生產(chǎn)能力，促進生產(chǎn)發(fā)展，直接為改善人民生活水平提供物質(zhì)條件;非生產(chǎn)性投資則可以促進社會福利和服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，從文化、教育、衛(wèi)生、娛樂等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投資具有促進企業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟增長的作用，因此投資可以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，增加勞動者收入。從而使人民生活水平得到改善和提高。

　　(4)投資有利于一國的國內(nèi)穩(wěn)定和國際交往。首先，如前所述，投資可以促進經(jīng)濟增長、企業(yè)發(fā)展和人民生活水平的提高，而這一切必將創(chuàng)造一個良好的經(jīng)濟形勢，由于經(jīng)濟是政治的基礎(chǔ)。因此經(jīng)濟良性發(fā)展必然有利于國家政治局面的穩(wěn)定發(fā)展，最終使社會呈現(xiàn)出安定團結(jié)的景象。此外，隨著世界經(jīng)濟一體化以及科學(xué)技術(shù)、機器設(shè)備和通訊手段的迅速發(fā)展，投資已不再是一個狹小的國內(nèi)概念，而是逐漸趨于國際性，國際投資成為現(xiàn)代國際交往的主要形式。通過直接或間接的國際投資，各國可以共同利用國際市場，利用國際經(jīng)濟資源，還可以學(xué)習(xí)國際上的先進技術(shù)，并將本國經(jīng)濟推向世界經(jīng)濟體系，從而大大加快本國經(jīng)濟發(fā)展進程，在國際交往和競爭中樹立本國形象。

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