2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點(diǎn):房地產(chǎn)測繪基礎(chǔ)知識

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　　一、考試大綱

　　了解房地產(chǎn)測繪的內(nèi)涵，房產(chǎn)測繪的工作程序，土地面積的量算。熟悉房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)，地形圖和地籍圖的內(nèi)容及應(yīng)用。掌握房產(chǎn)測量的精度要求，房產(chǎn)圖的分類和作用。

　　二、重要考點(diǎn)

　　本章的重要考點(diǎn)內(nèi)容包括：測量學(xué)的分類，測量工作的根本任務(wù)。房地產(chǎn)測繪的內(nèi)涵和分類，地籍、土地測量、地籍測量的內(nèi)涵。房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)，房地產(chǎn)測量的技術(shù)規(guī)范，房地產(chǎn)測繪的工作程序，房地產(chǎn)測繪產(chǎn)品二級檢查一級驗(yàn)收制的特點(diǎn)。房地產(chǎn)測繪的精度要求，產(chǎn)生測量誤差的原因，房產(chǎn)面積測量的精度要求。地形圖及其應(yīng)用，地形圖比例尺的選用，地形圖的閱讀的注意點(diǎn)，地形圖的應(yīng)用，城市土地地形對城市規(guī)劃的影響內(nèi)容。地籍圖的含義，地籍圖的內(nèi)容，地籍要素的內(nèi)容，城市地籍圖的比例。宗地圖的內(nèi)容：圖幅號、地籍號、坐落，單位名稱、宗地號、地類號和占地面積，界址點(diǎn)、點(diǎn)號、界址線和界址邊長，宗地內(nèi)建筑物和構(gòu)筑物，宗地號及界址線，相鄰道路、街巷及名稱。房產(chǎn)圖的內(nèi)涵和分類，房地產(chǎn)圖的測繪的內(nèi)涵和內(nèi)容。房產(chǎn)分幅圖的內(nèi)涵和特點(diǎn)、比例尺，房產(chǎn)分丘圖的內(nèi)涵和特點(diǎn)、比例尺，房產(chǎn)分戶圖的內(nèi)涵和特點(diǎn)、比例尺。房地產(chǎn)面積測算的內(nèi)涵和分類，用地面積測算特點(diǎn)和分類，不計(jì)如用地面積的范圍。土地面積的測算方法，坐標(biāo)解析法、實(shí)地量距法和圖解計(jì)算法的特點(diǎn)及有關(guān)規(guī)定。

　　三、典型答疑

　　1、本章內(nèi)容中，先控制后碎部的原則，是什么意思?

　　答：先控制后碎部，具體到本章內(nèi)容，是指在控制測量的基礎(chǔ)上，先進(jìn)行大的方面的測量，后進(jìn)行小的方面的測量，比如，先進(jìn)行分幅圖的測繪，后進(jìn)行分戶圖的測。

　　2. 如何理解房地產(chǎn)測繪產(chǎn)品二級檢查一級驗(yàn)收制?

　　答：一級檢查是在全面自查、互檢的基礎(chǔ)上，由測繪作業(yè)組的專職或兼職檢查人員對產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行過程檢查。二級檢查是在一級檢查的基礎(chǔ)上，由施測單位質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專職檢查人員對產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行的最終檢查。產(chǎn)品成果的最終驗(yàn)收工作由任務(wù)的委托單位組織實(shí)施，即一級驗(yàn)收。在二級檢查和一級驗(yàn)收的基礎(chǔ)上向客戶提交測繪報告。測繪報告主要包括以下各項(xiàng)：房地產(chǎn)測量技術(shù)設(shè)計(jì)書;成果資料索引及說明;控制測量成果資料;房屋及房屋用地調(diào)查表、界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表;圖形數(shù)據(jù)和房產(chǎn)原圖;技術(shù)總結(jié);檢查驗(yàn)收報告等。

　　3、房地產(chǎn)測繪有哪些特點(diǎn)?

　　答：房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)包括：第一、測圖比例尺大。房地產(chǎn)測繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素都必須清晰準(zhǔn)確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分層分戶平面圖的比例尺更大，一般1：200，有的更大。第二、測繪內(nèi)容較多。地形測量測繪的主要對象是地貌和地物，而房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量、用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測量對房屋及其用地必須定位、定性、定界、定量，即測定房地產(chǎn)位置。第三、精度要求高。一般測繪可從圖上索取或量取，精度可以滿足需要。但房地產(chǎn)測量精度要求較高。第四、修、補(bǔ)測及時。城市基本地形圖的復(fù)測周期一般5～10年，對房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時變更，以保持房地產(chǎn)測繪成果的現(xiàn)實(shí)性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊與實(shí)地情況一致。所以房地產(chǎn)測繪修、補(bǔ)測工作量較大。

　　4、產(chǎn)生測量誤差的原因有哪些?

　　答：產(chǎn)生測量誤差的原因：(1)儀器誤差。各種測量儀器不都是完美元缺的，即使最精密的儀器，也會有一定的誤差。所以，尺子標(biāo)記的長度，量得的長度，均不是真長，還有儀器軸系之間的公差導(dǎo)致盤偏心，幾何關(guān)系不真正垂直或不真正水平等等，都會給觀測值帶來誤差。 (2)觀測者的影響。由于觀測者的感覺器官的鑒別能力有著一定的局限性，所以不論在儀器的安置、照準(zhǔn)、讀數(shù)等方面，都會使觀測值產(chǎn)生誤差。 (3)周圍環(huán)境的影響。觀測時的自然界，如溫度、濕度、風(fēng)力、大氣折光等因素，都會使觀測值產(chǎn)生誤差。

　　5、地籍圖的含義和分類?

　　答：地籍測量繪制的圖件稱為地籍圖。它是表示土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面圖，圖上附有各部分的說明、注解和識別資料。地籍圖的內(nèi)容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指土地的編號、利用類別、等級、面積及權(quán)屬界線，界地點(diǎn)及其編號，各級行政區(qū)劃界線及房產(chǎn)情況。必要的地形要素指與地籍管理有關(guān)的一些房屋、道路、水系、垣柵及地物和地理名稱等。

　　6、什么是房產(chǎn)分幅圖?有何特點(diǎn)?

　　答： 房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測繪房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料。房產(chǎn)分幅圖的繪制范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)等單位及毗連居民點(diǎn)。建筑物密集地區(qū)的房產(chǎn)分幅圖一般采用1;500比例尺，其他區(qū)域的房產(chǎn)分幅圖可以采用 l：1 000的比例尺。

　　7、什么是房產(chǎn)分丘圖?有何特點(diǎn)?

　　答： 房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖，也是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖，比例尺為1：100～1：1 000，幅面可在787mmXl 092mm的4開～32開之間選用。房產(chǎn)分丘圖反映本丘內(nèi)所有房屋權(quán)界線、界址點(diǎn)、房角點(diǎn)、房屋建筑面積、用地面積、四至關(guān)系、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素，以丘為單位繪制。

　　8、什么是房產(chǎn)分戶圖?有何特點(diǎn)?

　　答：房產(chǎn)分戶圖是在房產(chǎn)分丘圖的基礎(chǔ)上進(jìn)一步繪制的明細(xì)圖，以某房屋的具體權(quán)屬為單元，如為多層房屋，則為房產(chǎn)分層分戶圖，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部，明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，是房產(chǎn)證的附圖。比例尺一般為1：200，當(dāng)房屋圖形過大或過小時，比例尺可適當(dāng)放大或縮小，幅面可選787mmXl 092mm的 32開或16開。房產(chǎn)分戶圖上房屋的邊長應(yīng)實(shí)際丈量，注記取至0.0lm，注在圖上相應(yīng)位置。房產(chǎn)分戶圖表示的主要內(nèi)容包括房屋權(quán)界線、四面墻體的歸屬和樓梯、專道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。房屋產(chǎn)權(quán)面積包括套內(nèi)建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e，標(biāo)注在分戶圖框內(nèi)。樓梯、走道等共有部位，需在范圍內(nèi)加簡注。

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