2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點:房地產(chǎn)估價技術路線概述

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　　房地產(chǎn)估價技術路線概述

　　一、房地產(chǎn)估價技術路線的概念

　　房地產(chǎn)估價機構接受了估價委托并且明確了估價目的、估價時點、估價對象等估價基本事項之后，接下來要做的一件重要的工作就是確定估價技術路線。只有確定了估價技術路線，才能相應地選擇估價方法，進而才能進行后面的具體估價作業(yè)。房地產(chǎn)估價的技術路線是評估出估價對象房地產(chǎn)的價值所應遵循的根本途徑，是指導整個房地產(chǎn)估價過程的技術思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認識。

　　確定房地產(chǎn)估價技術路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程。

　　確定估價技術路線的結果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。

　　確定房地產(chǎn)估價技術路線，要對估價對象房地產(chǎn)本身有充分的認識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。

　　二、房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程

　　房地產(chǎn)估價是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程以確定房地產(chǎn)價值的過程，房地產(chǎn)估價技術路線就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵時的思路。因此，房地產(chǎn)估價技術路線體現(xiàn)的正是估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，反映的是估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵。

　　下面以《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定來說明房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程的關系。

　　以《規(guī)范》第6.4.4條為例：“6.4.4以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：

　?、?首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產(chǎn)的價值，然后預計由劃撥土地使用權轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。

　?、?用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額?！边@里給出的處理土地使用權出讓金問題的兩種方式，就是兩種估價技術路線。這兩種估價技術路線反映了共同的價格內(nèi)涵：劃撥土地使用權的價格內(nèi)涵是出讓土地使用權價格扣除土地使用權出讓金價款后的余額部分。

　　而這兩種估價技術路線反映的價格形成過程卻又是不同的：前者是用出讓土地使用權價格減去土地使用權出讓金價款;后者是采用成本積算的方法，在積算時不考慮土地使用權出讓金價款。

　　又例如《規(guī)范》第6.12.2條規(guī)定：“6.12.2房地產(chǎn)損害賠償估價，應把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。”

　　這里所說的：“對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值”，就是一種估價技術路線。也就是說，在進行房地產(chǎn)損壞賠償估價時，需要確定的是估價對象房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失。這個價值損失又如何衡量呢?是用對其進行修復所需的費用來衡量的。因此，房地產(chǎn)損壞賠償估價時，估價結論的價格內(nèi)涵是“房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失”，或者是“修復所需的費用”。明確了價格內(nèi)涵，我們也就明確了該價格的形成過程：模擬對損壞的房地產(chǎn)進行修復從而得出修復所需的費用。進而也就明確了估價的技術路線：估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。由以上所舉《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定已經(jīng)可以看出，房地產(chǎn)估價技術路線反映了房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵和房地產(chǎn)價格形成過程，關于這一點，在本章后面還會反復強調(diào)。

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