2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn):物權(quán)公示原則
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物權(quán)法解釋:第六條【物權(quán)公示原則】
第六條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。
【解釋】本條是關(guān)于物權(quán)公示原則的規(guī)定。
物權(quán)公示原則說(shuō)的是兩個(gè)方面的問(wèn)題:第一個(gè)方面,物權(quán)人享有物權(quán)、物權(quán)的內(nèi)容變更或者物權(quán)消滅以什么方式確定。比如買房屋或者買電視,買主什么時(shí)候擁有該房屋或者電視的所有權(quán),以什么方式確定?某人決定將其所有的房屋與他人共有,以什么方式確定共有權(quán)?房屋出售什么時(shí)候喪失所有權(quán),以什么方式確定? 這些都是物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的方式問(wèn)題,稱為物權(quán)變動(dòng)。第二個(gè)方面,由于物權(quán)是排他的“絕對(duì)權(quán)”、“對(duì)世權(quán)”,要求成千上萬(wàn)的義務(wù)人負(fù)有不作為的義務(wù),因此必須讓廣大的義務(wù)人清楚地知道誰(shuí)是權(quán)利人,不應(yīng)該妨礙誰(shuí)。而且,權(quán)利人轉(zhuǎn)讓自己的物時(shí),也要讓買主知道他有無(wú)資格轉(zhuǎn)讓該物。這都要求以令公眾信服的特定方式確定,讓大家很容易、很明白地知道該物是誰(shuí)的,以維護(hù)權(quán)利人和社會(huì)公眾的合法權(quán)益。這是物權(quán)的公信問(wèn)題。
物權(quán)公示的主要方法是:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)過(guò)登記發(fā)生效力,動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓通過(guò)交付發(fā)生效力。也就是說(shuō),要獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán),就要進(jìn)行登記;變更不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)容,比如一人所有變?yōu)閮扇怂?,也要進(jìn)行登記;將不動(dòng)產(chǎn)出售,還要進(jìn)行登記。登記之后不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)或者消滅才有效。要獲得一個(gè)動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán),要通過(guò)交付。比如買一臺(tái)電視,就要通過(guò)交付,買主才有所有權(quán);反之,出售一臺(tái)電視,要交付給買主,賣主才失去所有權(quán)。因此,物權(quán)變動(dòng)的關(guān)鍵點(diǎn),不動(dòng)產(chǎn)就是登記,動(dòng)產(chǎn)就是交付。這是一方面。另一方面,要了解一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)屬于誰(shuí)所有,就要查不動(dòng)產(chǎn)登記簿,要了解動(dòng)產(chǎn)屬于誰(shuí),看誰(shuí)占有它。簡(jiǎn)單地講,確定物的歸屬就是不動(dòng)產(chǎn)看登記,動(dòng)產(chǎn)看占有。不動(dòng)產(chǎn)不能移動(dòng),要靠不動(dòng)產(chǎn)登記簿標(biāo)明四至界限,除登記錯(cuò)誤需要依法更正的外,不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的人就是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是公開(kāi)的,有關(guān)人員都能查閱、復(fù)制,因此,不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示性是最強(qiáng)的,最能適應(yīng)市場(chǎng)交易安全便捷的需要,能最大限度地滿足保護(hù)權(quán)利人的要求。動(dòng)產(chǎn)可能頻繁移動(dòng),動(dòng)產(chǎn)在誰(shuí)的手里,除有相反證據(jù)外,誰(shuí)就是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。物權(quán)法有關(guān)財(cái)產(chǎn)歸屬的規(guī)定是人類文明的優(yōu)秀成果,各國(guó)有關(guān)財(cái)產(chǎn)歸屬的規(guī)定大同小異,方法簡(jiǎn)單,一目了然。如果不采取這種方法,而采取別的什么方法,必然使經(jīng)濟(jì)秩序混亂不堪,最終影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步。
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