2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn):物權(quán)公示原則

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　　物權(quán)法解釋：第六條【物權(quán)公示原則】

　　第六條　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

　　【解釋】本條是關(guān)于物權(quán)公示原則的規(guī)定。

　　物權(quán)公示原則說(shuō)的是兩個(gè)方面的問(wèn)題：第一個(gè)方面，物權(quán)人享有物權(quán)、物權(quán)的內(nèi)容變更或者物權(quán)消滅以什么方式確定。比如買房屋或者買電視，買主什么時(shí)候擁有該房屋或者電視的所有權(quán)，以什么方式確定?某人決定將其所有的房屋與他人共有，以什么方式確定共有權(quán)?房屋出售什么時(shí)候喪失所有權(quán)，以什么方式確定? 這些都是物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的方式問(wèn)題，稱為物權(quán)變動(dòng)。第二個(gè)方面，由于物權(quán)是排他的“絕對(duì)權(quán)”、“對(duì)世權(quán)”，要求成千上萬(wàn)的義務(wù)人負(fù)有不作為的義務(wù)，因此必須讓廣大的義務(wù)人清楚地知道誰(shuí)是權(quán)利人，不應(yīng)該妨礙誰(shuí)。而且，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓自己的物時(shí)，也要讓買主知道他有無(wú)資格轉(zhuǎn)讓該物。這都要求以令公眾信服的特定方式確定，讓大家很容易、很明白地知道該物是誰(shuí)的，以維護(hù)權(quán)利人和社會(huì)公眾的合法權(quán)益。這是物權(quán)的公信問(wèn)題。

　　物權(quán)公示的主要方法是：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)過(guò)登記發(fā)生效力，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓通過(guò)交付發(fā)生效力。也就是說(shuō)，要獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，就要進(jìn)行登記;變更不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)容，比如一人所有變?yōu)閮扇怂?，也要進(jìn)行登記;將不動(dòng)產(chǎn)出售，還要進(jìn)行登記。登記之后不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)或者消滅才有效。要獲得一個(gè)動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，要通過(guò)交付。比如買一臺(tái)電視，就要通過(guò)交付，買主才有所有權(quán);反之，出售一臺(tái)電視，要交付給買主，賣主才失去所有權(quán)。因此，物權(quán)變動(dòng)的關(guān)鍵點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)就是登記，動(dòng)產(chǎn)就是交付。這是一方面。另一方面，要了解一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)屬于誰(shuí)所有，就要查不動(dòng)產(chǎn)登記簿，要了解動(dòng)產(chǎn)屬于誰(shuí)，看誰(shuí)占有它。簡(jiǎn)單地講，確定物的歸屬就是不動(dòng)產(chǎn)看登記，動(dòng)產(chǎn)看占有。不動(dòng)產(chǎn)不能移動(dòng)，要靠不動(dòng)產(chǎn)登記簿標(biāo)明四至界限，除登記錯(cuò)誤需要依法更正的外，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的人就是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是公開(kāi)的，有關(guān)人員都能查閱、復(fù)制，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示性是最強(qiáng)的，最能適應(yīng)市場(chǎng)交易安全便捷的需要，能最大限度地滿足保護(hù)權(quán)利人的要求。動(dòng)產(chǎn)可能頻繁移動(dòng)，動(dòng)產(chǎn)在誰(shuí)的手里，除有相反證據(jù)外，誰(shuí)就是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。物權(quán)法有關(guān)財(cái)產(chǎn)歸屬的規(guī)定是人類文明的優(yōu)秀成果，各國(guó)有關(guān)財(cái)產(chǎn)歸屬的規(guī)定大同小異，方法簡(jiǎn)單，一目了然。如果不采取這種方法，而采取別的什么方法，必然使經(jīng)濟(jì)秩序混亂不堪，最終影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步。

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