2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》命題點(diǎn)歸納1

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　　實(shí)物期權(quán)，一種期權(quán)，其底層證券是既非股票又非期貨的實(shí)物商品。這實(shí)物商品自身(貨幣，債券，貨物)構(gòu)成了該期權(quán)的底層實(shí)體。又見股票期權(quán)(equity option)和指數(shù)期權(quán)(index option)是管理者對(duì)所擁有實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行決策時(shí)所具有的柔性投資策略。

　　在公司面臨不確定性的市場(chǎng)環(huán)境下，實(shí)物期權(quán)的價(jià)值來源于公司戰(zhàn)略決策的相應(yīng)調(diào)整。 每一個(gè)公司都是通過不同的投資組合，確定自己的實(shí)物期權(quán)，并對(duì)其進(jìn)行管理、運(yùn)作，從而為股東創(chuàng)造價(jià)值。 實(shí)物期權(quán)法應(yīng)用金融期權(quán)理論，給出動(dòng)態(tài)管理的定量?jī)r(jià)值，從而將不確定性轉(zhuǎn)變成企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。

　　最初用金融期權(quán)理論來審視戰(zhàn)略投資的想法源于摩西?魯曼發(fā)表在哈佛商業(yè)評(píng)論上的兩篇文章：《視投資機(jī)會(huì)為實(shí)物期權(quán)：從數(shù)字出發(fā)》 (Investment Opportunities as Real Options：Getting Started on the Numbers，1998年7-8月刊)及 《實(shí)物期權(quán)投資組合戰(zhàn)略》(Strategy as a Portfolio of Real Options，1998年9-10月刊)在后一篇文章中，摩西?魯曼寫道，“用金融觀點(diǎn)來看，企業(yè)投資更似一系列的期權(quán)，而不是穩(wěn)定的現(xiàn)金流”。

　　實(shí)物期權(quán)(real options)的概念最初是由Stewart Myers(1977)在MIT時(shí)所提出的，他指出一個(gè)投資方案其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤(rùn)，來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個(gè)對(duì)未來投資機(jī)會(huì)的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個(gè)權(quán)利，在未來以一定價(jià)格取得或出售一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)或投資計(jì)劃，所以實(shí)物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評(píng)估一般期權(quán)的方式來進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)又因?yàn)槠錁?biāo)的物為實(shí)物資產(chǎn)，故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。

　　Black和Scholes的研究指出：金融期權(quán)是處理金融市場(chǎng)上交易金融資產(chǎn)的一類金融衍生工具，而實(shí)物期權(quán)是處理一些具有不確定性投資結(jié)果的非金融資產(chǎn)的一種投資決策工具。因此，實(shí)物期權(quán)是相對(duì)金融期權(quán)來說的，它與金融期權(quán)相似但并非相同。與金融期權(quán)相比，實(shí)物期權(quán)具有以下四個(gè)特性：

　　(1)非交易性。實(shí)物期權(quán)與金融期權(quán)本質(zhì)的區(qū)別在于非交易性。不僅作為實(shí)物期權(quán)標(biāo)的物的實(shí)物資產(chǎn)一般不存在交易市場(chǎng)，而且實(shí)物期權(quán)本身也不大可能進(jìn)行市場(chǎng)交易;

　　(2)非獨(dú)占性。許多實(shí)物期權(quán)不具備所有權(quán)的獨(dú)占性，即它可能被多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者共同擁有，因而是可以共享的。對(duì)于共享實(shí)物期權(quán)來說，其價(jià)值不僅取決于影響期權(quán)價(jià)值的一般參數(shù)，而且還與競(jìng)爭(zhēng)者可能的策略選擇有關(guān)系

　　(3) 先占性。先占性是由非獨(dú)占性所導(dǎo)致的，它是指搶先執(zhí)行實(shí)物期權(quán)可獲得的先發(fā)制人的效應(yīng)，結(jié)果表現(xiàn)為取得戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)和實(shí)現(xiàn)實(shí)物期權(quán)的最大價(jià)值;(4)復(fù)合性。在大多數(shù)場(chǎng)合，各種實(shí)物期權(quán)存在著一定的相關(guān)性，這種相關(guān)性不僅表現(xiàn)在同一項(xiàng)目?jī)?nèi)部各子項(xiàng)目之間的前后相關(guān)，而且表現(xiàn)在多個(gè)投資項(xiàng)目之間的相互關(guān)聯(lián)。表1列示了實(shí)物期權(quán)與金融期權(quán)的具體比較。實(shí)物期權(quán)也是關(guān)于價(jià)值評(píng)估和戰(zhàn)略性決策的重要思想方法，是戰(zhàn)略決策和金融分析相結(jié)合的框架模型。它是將現(xiàn)代金融領(lǐng)域中的金融期權(quán)定價(jià)理論應(yīng)用于實(shí)物投資決策的分析方法和技術(shù)。

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