2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》考點解析12

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　　交易日期調(diào)整

　　1.交易日期調(diào)整的含義

　　可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是應(yīng)該在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果成交日期與估價時點不同(往往是不同的，而且通常成交日期早于估價時點)，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，如政府出臺新的政策措施、利率發(fā)生變化、出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮等等，從而房地產(chǎn)價格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。

　　交易日期調(diào)整實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

　　2.交易日期調(diào)整的方法

　　在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn);②上漲;③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整，以使其符合估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況。

　　采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的價格。其中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點，以經(jīng)過前面修正后的可比實例價格為基準(zhǔn)(下同)，可比實例價格漲跌的百分率為±T%(從成交日期到估價時點，當(dāng)可比實例的價格上漲的，為+T%;下跌的，為-T%)，則：

　　可比實例在成交日期時的價格×(1±T%)=在估價時點時的價格或者可比實例在成交日期時的價格×(100±T)/100=在估價時點時的價格上式中，(1±T%)或(100±T)/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。

　　價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中，需要選擇某

　　個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)：如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)的編制原理見表

　　采用定基價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的價格

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　1.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

　　進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。

　　2.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。

　　區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共服務(wù)設(shè)施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　3.權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。

　　權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整。

　　4.實物狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。進(jìn)行實物狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。

　　實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于可比實例、估價對象之內(nèi)的部分)、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素;對于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面格局、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　5.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的;其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度;最后根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整?？偟膩碚f，如果可比實例房地產(chǎn)優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)，則應(yīng)對可比實例價格做減價調(diào)整;反之，則應(yīng)做增價調(diào)整。

　　6.房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題

　　(1)可比實例的房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實物狀況，都應(yīng)是成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或其他時候，可比實例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。除了期房交易的成交價格之外，可比實例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實例房地產(chǎn)在其成交日期時的狀況。

　　(2)由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實物狀況的比較、調(diào)整時，具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。例如，居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適;商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件;工業(yè)房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對外交通運輸;農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。

　　求取比準(zhǔn)價格

　　1.求取某個與可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格的方法

　　由前述內(nèi)容可知，市場法估價需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格;經(jīng)過了交易日期調(diào)整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格;經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。這樣，經(jīng)過了這三大方面的修正、調(diào)整后，就把可比實例房地產(chǎn)的實際成交價格，變成了估價對象房地產(chǎn)在估價時點時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正、調(diào)整綜合起來，計算公式如下：

　　(1)修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：

　　估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　(2)修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：

　　估價對象價格=可比實例價格×(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)十房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))

　　2.將多個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格綜合成一個最終比準(zhǔn)價格的方法

　　主要有三種：平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。其中平均數(shù)法最常用。