2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》考點解析15

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　　成本法基本公式

　　1.成本法最基本的公式

　　成本法最基本的公式為：積算價格=重新購建價格一折舊

　　2.適用于新開發(fā)土地的基本公式

　　新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：

　　新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤

　　上式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積×100%

　　實際測算時通常分為下列3大步驟進(jìn)行：

　　(1)計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。

　　(2)計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是。

　　(3)計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p調(diào)整即是。

　　對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。

　　在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：

　　新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤，即：

　　新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　在實際估價中應(yīng)根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，對上述公式進(jìn)行具體化。

　　3.適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

　　在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物重新購建價格

　　在上式中，必要時還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值減損。

　　在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊