2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》考點(diǎn)解析17

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　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式

　　2.1假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：

　　待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　2.2按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式

　　上述假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式，按估價(jià)對(duì)象狀況可具體細(xì)化如下：

　　2.2.1求生地價(jià)值的公式

　　(1)適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：

　　生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　(2)適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：

　　生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　2.2.2求毛地價(jià)值的公式

　　(1)適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：

　　毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　(2)適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：

　　毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　2.2.3求熟地價(jià)值的公式

　　熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　2.2.4求在建工程價(jià)值的公式

　　在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤(rùn)一買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　2.2.5求舊房?jī)r(jià)值的公式

　　舊房?jī)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤(rùn)一買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　2.3按開(kāi)發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式

　　2.3.1適用于開(kāi)發(fā)完成啟出售的公式

　　V=Vp-C

　　式中V――待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;

　　Vp――用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;

　　C――應(yīng)扣除項(xiàng)目。

　　2.3.2適用于開(kāi)發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式

　　V=VR-C

　　式中VR――用收益法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。