2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》考點解析19

　　特別推薦：房地產(chǎn)估價師歷年真題(2003-2012)匯總　

　　假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取

　　1開發(fā)經(jīng)營期

　　開發(fā)經(jīng)營期的起點是(假設(shè))取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價時點，終點是預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。

　　開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點縣預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期。對于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動工開發(fā)(開工)的這段時間。建造期是從動工開發(fā)到房屋竣工的這段時間。

　　經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而可以具體化。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式，主要有銷售(包括預(yù)售，下同)、出租、營業(yè)、自用。因此，經(jīng)營期可以具體化為銷售期(針對銷售這種情況)和運營期(針對出租、營業(yè)、自用這些情況)。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運營期的起點通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的日期。

　　確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數(shù)額，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價或租金，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等。

　　確定開發(fā)經(jīng)營期的方法可采用類似于市場法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估計。

　　開發(fā)期一般能較準(zhǔn)確地估計。但在現(xiàn)實中因某些特殊因素的影響，可能使開發(fā)期延長。例如，房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶”，基礎(chǔ)開挖過程中發(fā)現(xiàn)重要的文物，原計劃籌措的資金不能按時到位，某些建筑材料、設(shè)備不能按時供貨，或者勞資糾紛，遭遇惡劣氣候，以及政治經(jīng)濟形勢發(fā)生突變等一系列因素，都可能導(dǎo)致工程停工，使開發(fā)期延長。由于開發(fā)期延長，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息，另一方面要承擔(dān)總費用上漲的風(fēng)險。但這類特殊的非正常因素在估計開發(fā)期時一般不考慮。經(jīng)營期、特別是銷售期，通常是難以準(zhǔn)確估計的，在估計時應(yīng)考慮未來房地產(chǎn)市場的景氣狀況。

　　2開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值。該市場價值所對應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時或開發(fā)期間的某個日期(但在市場較好時考慮預(yù)售和市場不好時考慮延期租售的是例外)。

　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。對于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合 (長期趨勢法的內(nèi)容詳見本書第8章)，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位通常是單價而非總價(同市場法中建立價格可比基礎(chǔ)的要求)。例如，假設(shè)現(xiàn)在是2004年8月，有一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，用途為興建商品住宅，開發(fā)期為1.5年(或18個月)，如果要推測該商品住宅在2006年2月建成時的價格，則可以通過搜集當(dāng)?shù)卦擃惿唐纷≌^去若干年和現(xiàn)在的價格資料以及未來可能的變化趨勢來推測確定。

　　對于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測其開發(fā)完成后的價值，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。

　　3開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費

　　由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實際估價中測算開發(fā)成本，管理費用、銷售費用、銷售稅費時，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況來分項測算，測算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測。

　　例如，開發(fā)成本、管理費用可采用類似于市場法的方法來求取，即通過當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)前的開發(fā)成本和管理費用大致為多少來推算，如果預(yù)計建筑材料價格、建筑人工費等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價格、建筑人工費等的變化對開發(fā)成本和管理費用的影響。銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的廣告宣傳、銷售代理等費用。銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費等其他銷售稅費。銷售費用和銷售稅費通常是按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來測算。

　　4投資利息

　　投資利息測算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測算投資利息需要把握下列6個方面：

　　(1)應(yīng)計息的項目。應(yīng)計息的項目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值;②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費;③開發(fā)成本和管理費用。銷售費用和銷售稅費一般不計息。

　　(2) 計息期的長短。計息期是某項費用應(yīng)計息的時間長度。其起點是該項費用發(fā)生的時間點，終點通常是開發(fā)期結(jié)束的時間點，不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是，未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值是假設(shè)在估價時點一次付清，所以，其計息的起點是估價時點。有些費用不是發(fā)生在一個時間點，而是在一段時間 (如開發(fā)期或建造期)內(nèi)連續(xù)發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時間段的期中。發(fā)生的時間段通常按年來劃分，精確的測算也可按半年、季、月來劃分。

　　(3)計息的方式。有單利計息和復(fù)利計息兩種。

　　(4)利率的高低。有單利利率和復(fù)利利率兩種。選用不同的利率，應(yīng)選用相對應(yīng)的計息方式，反過來，選用不同的計息方式，應(yīng)選用相對應(yīng)的利率，不能混淆。

　　(5)計息周期。計息周期是計算利息的單位時間。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。

　　(6)名義利率和實際利率。在復(fù)利計息的情形下，當(dāng)利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率(又稱有效利率)的概念。例如，利率的時間單位為一年，而計息周期為半年、季、月、周或天等。

　　5開發(fā)利潤

　　開發(fā)利潤測算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率。在測算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。

　　6投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

　　投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費，是假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費，如契稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。

　　7折現(xiàn)率

　　折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。

　　8計算中的其他問題

　　在運用假設(shè)開發(fā)法時不應(yīng)忽略某些無形收益。如深圳市1987年12月首次公開拍賣的一塊土地，從當(dāng)時預(yù)測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去開發(fā)成本等所得的數(shù)額來看，價值也許不高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了這塊土地，會附帶取得一些意想不到的社會效果，如隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價格比較高是較自然的(當(dāng)時該塊土地的最后成交價是525萬元，比政府確定的拍賣底價200萬元高了很多)。