2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精選考點8
特別推薦:房地產(chǎn)估價師歷年真題(2003-2012)匯總
點擊查看:2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精選考點匯總
假設開發(fā)法
假設開發(fā)法的基本原理
假設開發(fā)法的概念
假設開發(fā)法又稱開發(fā)法、預期開發(fā)法、剩余法,是將預測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值,減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等,以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
假設開發(fā)法的理論依據(jù)
假設開發(fā)法是一種科學實用的估價方法,其基本理論依據(jù)與收益法相同,是預期原理。
假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是:成本法中的土地價格為已知,需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格;假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預測得到,需要求取的是土地價格。
假設開發(fā)法更深的理論依據(jù),類似于地租原理(可詳見本書第9章第5節(jié)“地租理論和地租量的計算”)。只不過地租是每年的租金剩余,假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。
假設開發(fā)法適用的對象和條件
假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價,如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建,如果是重建就屬于毛地的范疇),以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。
假設開發(fā)法適用的條件:
① 要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策;②要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī);③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫;④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單;⑤要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計劃。如果這些條件不具備,在運用假設開發(fā)法估價時會使本來就難以預測的房地產(chǎn)市場的客觀方面,摻人了許多人為的主觀影響因素,使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸,從而對未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本和稅費等的預測也會更加困難。
假設開發(fā)法的操作步驟
運用假設開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進行:①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式;③估計開發(fā)經(jīng)營期;④預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費;⑥進行具體計算,求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。
編輯推薦:
2015年房地產(chǎn)估價師vip套餐搶先報名,不過免費重學
2015年房地產(chǎn)估價師精品vip套餐震撼推出,終身免費重學
環(huán)球網(wǎng)校友情提示:如果您在此過程中遇到任何疑問,請登錄環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道及論壇,歡迎加入考試交流群:331909053,隨時與廣大考生朋友們一起交流。
最新資訊
- 2024房地產(chǎn)估價師重點考點內(nèi)容:房地產(chǎn)交易制度政策科目2024-10-23
- 房地產(chǎn)估價師2024年備考有必要刷題嗎?2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價師土地估價基礎與實務提分秘籍2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價師土地估價基礎與實務科目難度如何?沖刺密集奉上2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價師備考攻略經(jīng)驗:僅三周,攻克考點記憶難關(guān)!2024-10-18
- 2024房地產(chǎn)估價師備考經(jīng)驗分享2024-10-09
- 跨專業(yè)報名,2024房地產(chǎn)估價師備考建議2024-10-01
- 2024報名后房地產(chǎn)估價師如何備考2024-09-26
- 2024年房地產(chǎn)估價師備考幾個月?2個月夠嗎?2024-09-25
- 2024房地產(chǎn)估價師備考攻略2024-09-25