全國2009年1月自學考試房地產(chǎn)經(jīng)營管理試題

一、單項選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個選項是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。
1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理必須堅持的原則是（　?。?
A.國家、集體和個人利益相結合
B.社會、集體和個人利益相結合
C.責任、權利和利益相結合
D.國家、企業(yè)和個人利益相結合

2.國家頒發(fā)的“建設用地批準書”，其取得的土地使用權證的方式是（　?。?
A.劃撥
B.出讓
C.招投標
D.轉讓

3.國家頒發(fā)的“國有土地使用權證”，其取得的土地使用權證的方式是（　?。?
A.劃撥
B.出讓
C.轉讓
D.招投標

4.解決工程承包合同爭議可以采用的途徑是調(diào)解、協(xié)商、訴訟和（　?。?
A.解除
B.變更
C.仲裁
D.終止

5.土地二級市場的經(jīng)濟內(nèi)容主要涉及土地的轉讓、出租和（　?。?
A.劃撥
B.出讓
C.抵押
D.交換

6.土地的稀缺性和有限性決定了土地的經(jīng)濟供給（　?。?
A.無彈性
B.彈性較大
C.彈性較小
D.彈性無法確定

7.土地增值稅計稅的依據(jù)是土地轉讓中的增值額，實行超率累進稅率，對于增值額未超過扣除項目金額50％的部分，其增值稅率為（　?。?
A.30%
B.35%
C.40%
D.45%

8.在我國的房地產(chǎn)市場類型中，具有壟斷性的是（　?。?
A.土地出讓市場
B.土地需求市場
C.房屋供給市場
D.房屋需求市場

9.物業(yè)管理的正式啟動，一般是從物業(yè)接管驗收開始到（　?。?
A.用戶入住
B.產(chǎn)權備案和檔案資料管理齊全
C.業(yè)主委員會的正式成立
D.確定了服務標準

10.契稅是在土地、房屋權屬轉移時，向承受人征收的一種帶有規(guī)費性質(zhì)的稅收。我國契稅實行的比例稅率的范圍是（　　）
A.1%~3%
B.3%~5%
C.4%~6%
D.5%~7%

二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題2分，共20分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。
1l.房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目可行性研究通常分為幾個階段，它們是（　　）
A.前期調(diào)查、分析研究階段
B.機會研究階段
C.初步可行性研究階段
D.中期可行性研究階段
E.最終可行性研究階段

l2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的可行性研究內(nèi)容主要包括（　?。?
A.項目的背景情況
B.市場調(diào)研、預測
C.自然環(huán)境分析
D.項目的財務分析
E.國民經(jīng)濟分析

l3.房地產(chǎn)可行性研究報告主要包括的內(nèi)容有（　?。?
A.項目背景狀況
B.報告的基本數(shù)據(jù)
C.項目的成本估算
D.項目財務評價
E.要求項目批準建設

14.房地產(chǎn)開發(fā)建設工程前期準備工作包括（　　）
A.勘察設計
B.工程設計
C.搬遷拆除工程
D.落實配套工程
E.工程驗收

l5.評標時，專門的評標機構對各投標單位進行比較、綜合評議的內(nèi)容包括（　?。?
A.報價
B.工期
C.施工方案
D.設計施工質(zhì)量水平
E.信譽

16.經(jīng)濟適用房的特點主要有（　?。?
A.社會保障性
B.經(jīng)濟性
C.適用性
D.安全性
E.舒適性

17.房屋租金的盈利構成包括（　?。?
A.投資資本利息
B.土地使用費
C.保險費
D.房產(chǎn)稅
E.利潤

18.影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有（　?。?
A.地區(qū)國民生產(chǎn)總值
B.物價水平
C.銀行利率
D.房地產(chǎn)供求
E.地區(qū)基礎設施投資水平

19.房地產(chǎn)企業(yè)的資本金確定方法有（　　）
A.實收資本制
B.授權資本制
C.記名資本制
D.折衷資本制
E.實權資本制

20.房地產(chǎn)收益分配的原則主要包括（　　）
A.維護國家土地所有權原則
B.正確處理中央和地方的關系原則
C.權利與義務相對稱的原則
D.調(diào)節(jié)收入差距、實現(xiàn)社會公平的原則
E.優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置原則

三、填空題(本大題共10小題，每小題1分，共l0分)
請在每小題的空格中填上正確答案。錯填、不填均無分。
21.房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險中的非系統(tǒng)風險可以分為經(jīng)營風險和______兩種。
22.“兩證一書”即“建設用地規(guī)劃許可證”、“建設工程規(guī)劃許可證”及______。
23.房地產(chǎn)商品在______中，與它的價值形態(tài)變化相適應的不是它的位置變化，而是它的權證書轉移。
24.房地產(chǎn)商品流通的形式主要有出售和______。
25.由折舊費、管理費、維修費三項內(nèi)容構成的租金形式稱為______。
26.以劃撥方式取得的土地，必須______后，才能轉讓、出租和抵押。
27.采用拍賣方式出讓土地使用權，主要依據(jù)______原則來確定受讓人。
28.建立企業(yè)______制度，是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重要構成部分。
29.______是指企業(yè)長期使用，但沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，是企業(yè)擁有的一種特別權利。
30.土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式是______。

四、判斷改錯題(本大題共5小題，每小題2分，共l0分)
判斷下列各題正誤，正者在括號內(nèi)打“√”，誤者在括號內(nèi)打“×”并加以改正。
31.一般地，影響房地產(chǎn)價格的關鍵因素是建材價格的上漲。（　?。?
32.房地產(chǎn)價格在物質(zhì)形態(tài)上不可分，在價值形態(tài)上可分為地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價格。（　?。?
33.我國的土地估價機構分為A級和B級，A級土地估價機構可以在全國范圍內(nèi)從事土地估價工作，B級土地估價機構可以在所在地的省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域內(nèi)從事估價工作。
（　?。?
34.物業(yè)管理公司可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。（　?。?
35.地租的來源是土地使用者的平均利潤。（　?。?

五、簡答題(本大題共5小題，每小題5分，共25分)
36.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券籌集資金時要承擔哪些風險？
37.土地轉讓市場與土地出讓市場相比有哪些特點？
38.土地價格的特點是什么？
39.物業(yè)管理為什么需要進行早期介入？
40.國家為什么要對房地產(chǎn)經(jīng)營管理進行宏觀調(diào)控？

六.論述題(本大題共2小題，第41小題12分，第42小題13分，共25分)
41.試述國有土地使用權出讓形成的產(chǎn)權關系。
42.最近幾年，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控不斷深化。請結合實際，談談國家宏觀調(diào)控政策的實施效果。

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