2011年自考資產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)筆記第四章

第四章　房地產(chǎn)評(píng)估

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)評(píng)估概述轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　一、房地產(chǎn)的概念

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。在國(guó)外一般稱之為不動(dòng)產(chǎn)。

　　1、實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。

　　2、權(quán)益（物權(quán)）是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。

　　3、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括他與重要場(chǎng)所的距離。距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離。

　　二、房地產(chǎn)的特征

　?。ㄒ唬┪恢霉潭ㄐ裕悍康禺a(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，它的空間位置是固定的。

　?。ǘ┠陀眯裕簭哪撤N意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。建筑物一經(jīng)建造完成，其壽命是相當(dāng)長(zhǎng)的。

　?。ㄈ┯绊懸蛩囟鄻有裕悍康禺a(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。

　　（四）投資大量性：其投資數(shù)額是可觀的。

　　（五）保值增值趨勢(shì)

　　三、房地產(chǎn)評(píng)估程序

　　（一）明確評(píng)估基本事項(xiàng)：明確評(píng)估本身、目的、基準(zhǔn)日。

　?。ǘM定評(píng)估工作方案（三）實(shí)地勘查搜集資料

　　（四）選用評(píng)估方法評(píng)定估算：假設(shè)開發(fā)法、殘余估價(jià)法、路線價(jià)估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。（房地產(chǎn)專用法）

　?。ㄎ澹┐_定評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估說(shuō)明和報(bào)告

　　第二節(jié)　土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)

　　一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)

　　土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。

　　土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，也可以與地上建筑物一起作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)行評(píng)估。

　　二、土地的分類及其特性

　?。ㄒ唬┩恋刭Y產(chǎn)及其分類

　　從評(píng)估角度，土地是指包括地上空間和地下空間的地表，是一個(gè)立體的概念，可以從縱橫兩方面認(rèn)識(shí)。

　　1、按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途2、按經(jīng)濟(jì)地理位置3、按所有權(quán)歸屬4、按利用程度5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢(shì)

　?。ǘ┩恋刭Y產(chǎn)的特性

　　土地資產(chǎn)的特性，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩個(gè)方面。

　　土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：1、土地面積的有限性。2、土地空間位置的固定性。3、土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。4、土地的不可替代性。

　　土地的經(jīng)濟(jì)特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：

　　1、用途多樣性。

　　2、經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。（2005年4月考過(guò)選擇）

　　3、可壟斷性。土地資產(chǎn)的可壟斷性構(gòu)成了土地資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)。

　　三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系

　?。ㄒ唬┩恋刭Y產(chǎn)價(jià)格類型

　　1、基準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。

　　基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的。

　　定義中可以看到：

　　（1）基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)區(qū)域性的平均低價(jià)，它可以是級(jí)別或區(qū)段的平均地價(jià)，也可以是路段地價(jià)的平均值；

　?。?）基準(zhǔn)地價(jià)是各類用地的平均地價(jià)，即用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價(jià)；

　　（3）基準(zhǔn)地價(jià)市政府在一定時(shí)期內(nèi)評(píng)估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價(jià)格；

　?。?）基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。

　　2、標(biāo)定地價(jià)。

　　標(biāo)定地價(jià)是在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

　　定義中可以看到：（1）標(biāo)定地價(jià)市政府評(píng)估的具體地塊的地價(jià)，即宗地地價(jià)；

　?。?）在一般情況下，標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積的評(píng)估，只是在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場(chǎng)交易活動(dòng)或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時(shí)才進(jìn)行評(píng)估；

　?。?）標(biāo)定地價(jià)也是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)。

　　3、土地使用權(quán)出讓底價(jià)。

　　土地使用權(quán)出讓底價(jià)，是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

　　地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是使用者將以取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價(jià)格。

　　5、出租價(jià)格。

　　地產(chǎn)出租價(jià)格亦稱土地使用權(quán)租金價(jià)格，其價(jià)格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。

　　（1）土地使用者之間所形成的租金價(jià)格。

　　（2）國(guó)家與土地使用者之間形成的租金價(jià)格。

　　除上述地價(jià)外，還有土地交易成交價(jià)格、抵押價(jià)格等。

　　基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓價(jià)格之間，既有區(qū)別又有聯(lián)系。

　　它們都不是地產(chǎn)交易市場(chǎng)的成交地價(jià)，但都起著調(diào)控市場(chǎng)交易地價(jià)的作用。

　　基準(zhǔn)地價(jià)是標(biāo)定地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，標(biāo)定地價(jià)又是土地使用權(quán)出讓底價(jià)評(píng)估的參考和依據(jù)。

　　基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)的主要區(qū)別是，前者是大面積評(píng)估的區(qū)域平均地價(jià)，后兩者則是具體到宗地或地塊的地價(jià)，亦稱宗地地價(jià)。

　　土地使用權(quán)出讓底價(jià)和標(biāo)定地價(jià)也是有區(qū)別的，土地使用權(quán)出讓底價(jià)主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場(chǎng)行情、出讓雙方的心態(tài)和投機(jī)因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價(jià)，即土地使用權(quán)出讓前政府控制的最低標(biāo)價(jià)；標(biāo)定地價(jià)則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件，參照土地級(jí)別或地段的基準(zhǔn)地價(jià)水平進(jìn)行修正，或用其他方法評(píng)估的一定時(shí)期內(nèi)的宗地的評(píng)估地價(jià)。

　　標(biāo)定地價(jià)是政府認(rèn)定并公開的地價(jià)，而出讓底價(jià)則是不公開的地價(jià)。

　　目前我國(guó)城市地產(chǎn)市場(chǎng)按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。

　　一級(jí)市場(chǎng)亦稱政府批租市場(chǎng)，是政府壟斷市場(chǎng)。

　　二級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場(chǎng)的總和，在國(guó)家法律規(guī)定的范圍內(nèi)充分競(jìng)爭(zhēng)。

　　（二）土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)

　　1、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定。

　　2、土地價(jià)格主要由土地的需求決定。

　　3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性。

　　4、土地價(jià)格的上漲性。①土地需求上升；②資本的邊際收益率會(huì)下降。

　　四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素

　?。ㄒ唬┮话阋蛩?/P>

　　影響地價(jià)的一般因素是指對(duì)土地價(jià)格高低及其變動(dòng)具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。

　　1、行政因素。

　　2、社會(huì)因素。

　　3、經(jīng)濟(jì)因素。（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。（2）居民收入和消費(fèi)水平。（3）物價(jià)變動(dòng)。

　?。?）儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支和金融狀況、利率水平的變化都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。

　　4、其他一般因素。

　?。ǘ﹨^(qū)域因素

　　區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素，也就是說(shuō)，土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)而影響地價(jià)的因素。

　　1、影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素。

　?。?）商業(yè)繁華程度。（2）交通便捷度。（3）環(huán)境優(yōu)劣度。（4）規(guī)劃限制。（5）其他因素。

　　2、影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素。

　?。?）位置。（2）交通便捷度。（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度。（4）公用設(shè)施完備度。（5）環(huán)境質(zhì)量度。（6）規(guī)劃限制。

　　建筑高度是指地上建筑物可達(dá)及的最高高度，建筑物的高度應(yīng)在城市規(guī)劃規(guī)定的建筑高度以下（包括相等）。

　　建筑密度是指一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比。建筑密度亦稱建筑覆蓋率。

　　容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

　　影響我國(guó)工業(yè)用地的區(qū)域因素。（1）交通便捷度。（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質(zhì)量。（5）規(guī)劃限制。（6）其他原因。

　?。ㄈ﹤€(gè)別因素：1、位置因素。2、地形地質(zhì)因素。3、面積因素。4、地塊形狀因素。主要表現(xiàn)在寬、深的比例。5、土地利用因素。（2006年4月考過(guò)簡(jiǎn)答）

　　主要包括容積率和土地用途。容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)，其銷售的收益就會(huì)相應(yīng)增大，意味著其使用效益的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價(jià)格的增加。

　　由于土地用途不同，同一地塊上表現(xiàn)出的單位面積的土地收益也不同，其實(shí)際支付地價(jià)的能力也存在較大的差異。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)用地的地價(jià)在同一土地級(jí)別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地的地價(jià)，而工業(yè)用地的地價(jià)要高于工業(yè)用地的地價(jià)。

　　五、土地使用權(quán)評(píng)估的原則

　?。ㄒ唬┨娲瓌t

　　概括如下：1、土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格決定。

　　2、土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格來(lái)確定。

　　3、土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。

　　由于土地的不可移動(dòng)性、個(gè)別性及交易量少的特點(diǎn)，在土地估價(jià)時(shí)很難找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品。

　?。ǘ┳钣行褂迷瓌t

　　土地具有用途的多樣性。

　　土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

　　應(yīng)注意：1、應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中最適宜用途來(lái)確定。

　　2、土地的最有效使用原則還包括地塊使用強(qiáng)度。如地塊的建筑密度、容積率等。

　　3、應(yīng)用這一原則時(shí)，必須符合國(guó)家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。

　?。ㄈ┳儎?dòng)原則

　?。ㄋ模┕┬柙瓌t：1、價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)。2、替代性有限。

　?。ㄎ澹┴暙I(xiàn)原則

　　第三節(jié)　土地權(quán)屬及其處置

　　一、土地權(quán)屬的類型

　?。ㄒ唬┩恋厮袡?quán)：全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

　　（二）劃撥土地使用權(quán)：?jiǎn)为?dú)的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

　　以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。

　　劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)租賃。

　?。ㄈ┏鲎屚恋厥褂脵?quán)

　　商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。（不允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓）

　　以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按照出讓合同的約定，已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。

　　土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別確定：1、居住用地70年；2、工業(yè)用地50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5、綜合或者其他用地50年。

　?。ㄋ模┘w土地所有權(quán)

　　二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置

　　（一）土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定

　?。ǘ┩恋貦?quán)屬處置方式：出讓方式，直接投資入股方式，租賃方式。

　　第四節(jié)　土地使用權(quán)評(píng)估的方法

　　一、市場(chǎng)法

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法及其適用條件

　　市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。

　?。ǘ┦袌?chǎng)法應(yīng)用的步驟與過(guò)程

　　1、廣泛搜集交易資料，確定比較案例。

　　選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性，應(yīng)符合下列要求：（1）與待估土地用途應(yīng)相同。（2）與待估土地交易類型應(yīng)相同。（3）交易案理應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。（4）與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個(gè)別條件要相近。（5）交易時(shí)間與待估土地的股價(jià)期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。

　　2、進(jìn)行交易情況的修正。（1）有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。（2）交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī)，如急于出售或購(gòu)買。（3）買方或賣方不了解市場(chǎng)行情。（4）其他特殊交易情形。

　　3、進(jìn)行交易時(shí)間的修正。

　　4、進(jìn)行區(qū)域因素修正。

　　5、進(jìn)行個(gè)別因素修正。

　　6、確定待估土地評(píng)估值?？刹捎盟阈g(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。

　?。ㄈ┦袌?chǎng)法案例（2006年4月考過(guò)計(jì)算）

　　1、地價(jià)指數(shù)修正。2、區(qū)域因素修正系數(shù)。3、個(gè)別因素修正系數(shù)。4、因素修正及地價(jià)計(jì)算。

　?。ㄋ模┗鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是市場(chǎng)法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)卣C布的基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物（比較案例），對(duì)其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正，求得待估土地評(píng)估值的一種方法。

　　二、收益法

　?。ㄒ唬┦找娣ǖ膽?yīng)用形式

　　土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過(guò)預(yù)測(cè)土地未來(lái)產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評(píng)估值的方法。

　?。ǘ┩恋厥找骖~及其估算

　　實(shí)際收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一般來(lái)說(shuō)不能用于評(píng)估，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益的影響較大。

　　客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。

　　土地收益包括有形收益和無(wú)形收益，計(jì)算收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要包括無(wú)形收益。

　　土地收益通常是通過(guò)土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。

　　以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益時(shí)，通常按下列步驟進(jìn)行：1、計(jì)算總收入。2、求取總費(fèi)用。（此處不包括利息）3、求取總收益。4、確定房屋純收益。房屋現(xiàn)值＝房屋重置全價(jià)－年貶值額×已使用年數(shù)5、求取土地純收益。

　　（三）土地還原利率及其估算

　　土地還原利率實(shí)際上是土地投資報(bào)酬率。

　　1、利用收益還原法公式，通過(guò)搜集市場(chǎng)上相同或相似的土地純收益、價(jià)格等資料，反推算出還原利率。

　　2、通過(guò)完全利率（無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率）加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（風(fēng)險(xiǎn)收益率）的方法求取還原利率。還原利率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

　　3、各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。

　?。ㄋ模┩恋厥找婺晗藜捌錅y(cè)算

　　土地收益年限是指待估土地從評(píng)估時(shí)點(diǎn)開始，其收益能力延續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)度，通常以年為單位。

　　土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。

　　三、成本法

　?。ㄒ唬┏杀痉捌溥m用范圍

　　成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。

　　評(píng)估值（土地價(jià)格）＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地增值收益

　　成本法一般適用于新開發(fā)土地的評(píng)估，特別是土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法等其他方法評(píng)估時(shí)采用。

　　同時(shí)可在對(duì)既無(wú)收益有很少有交易情況的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地評(píng)估時(shí)采用。

　?。ǘ┏杀痉ㄔu(píng)估的步驟

　　1、估算土地取得費(fèi)。

　　（1）征用集體土地。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、安置補(bǔ)助費(fèi)等。

　?。?）購(gòu)買和征用城市舊有土地。

　　2、估算土地開發(fā)費(fèi)。

　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)?！叭ㄒ黄健奔赐?、通水、通電，土地平整：“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整。（正常應(yīng)按“七通一平”計(jì)算）（2）公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)。（3）小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。

　　3、估算稅費(fèi)。主要包括耕地占用稅、土地管理和土地增值稅等。

　　耕地占用稅包含在土地取得費(fèi)中，土地增值稅在集體土地征為國(guó)有土地時(shí)不考慮。

　　4、估算利息。計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算。

　　5、估算利潤(rùn)。利潤(rùn)是投資開發(fā)商投資的回報(bào)，利潤(rùn)通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，并通過(guò)合理的利潤(rùn)率計(jì)算。

　　6、估算土地增值收益。

　　（1）土地增值收益＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)）×增值收益率。（2）按補(bǔ)交出讓金的40％計(jì)算。（3）直接采用土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)。

　　7、估算土地使用權(quán)評(píng)估值。

　　（三）成本法案例：

　　1、估算土地取得費(fèi)。

　　2、估算土地開發(fā)費(fèi)。

　　3、估算稅費(fèi)。（1）耕地占用稅。（2）造地費(fèi)。

　　4、估算利息。

　　5、估算利潤(rùn)?！《愘M(fèi)并入取得費(fèi)計(jì)算。

　　6、估算土地增值收益。

　　7、估算土地價(jià)格。

　?。?）無(wú)限年期土地使用價(jià)格：

　　土地使用權(quán)價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地增值收益

　　（2）法定最高出讓年期地價(jià)為：

　　四、假設(shè)開發(fā)法

　　（一）假設(shè)開發(fā)法及其適用條件

　　假設(shè)開發(fā)法，亦稱剩余法。

　　地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－利息－利潤(rùn)－稅費(fèi)－租售費(fèi)用

　　樓價(jià)即土地開發(fā)建設(shè)后的轉(zhuǎn)讓價(jià)。

　　建筑費(fèi)為土地開發(fā)的具體產(chǎn)品的消耗成本，可根據(jù)評(píng)估時(shí)同類建筑物工程預(yù)決算及相關(guān)數(shù)據(jù)求得。

　　專業(yè)費(fèi)用是指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用。

　　專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×i（i為一定的百分率）

　　利息＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)）×r（r為利息率）

　　利潤(rùn)＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)）×P‘（P’為正常利潤(rùn)率）

　　稅費(fèi)＝地價(jià)×t（t為稅率）

　　租售費(fèi)用通?？梢愿鶕?jù)經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)確定。

　　地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－建筑費(fèi)×i－［建筑費(fèi)×（1＋i）＋地價(jià)］×r－［建筑費(fèi)×（1＋i）＋地價(jià)］×P‘－地價(jià)×t－租售費(fèi)用

　　（二）假設(shè)開發(fā)法的步驟：

　　1、調(diào)查待評(píng)估土地的基本情況。

　　2、選擇最佳開發(fā)方式。

　　3、估計(jì)設(shè)計(jì)期。

　　4、預(yù)測(cè)土地開發(fā)價(jià)值（樓價(jià)）。

　　5、估測(cè)開發(fā)建設(shè)總成本，即建筑費(fèi)。

　　6、租售費(fèi)用、稅金的估測(cè)。

　　7、計(jì)算地價(jià)。

　?。ㄈ┘僭O(shè)開發(fā)法的案例：

　　1、待估土地概況。

　　2、估價(jià)過(guò)程。（1）估價(jià)方法采用假設(shè)開發(fā)法。（2）最佳開發(fā)設(shè)計(jì)。（3）預(yù)計(jì)建設(shè)期。（4）估計(jì)開發(fā)費(fèi)用。（5）預(yù)計(jì)售樓價(jià)。（6）求取地價(jià)。

　　第五節(jié)　建筑物評(píng)估的特點(diǎn)

　　一、建筑物及其分類

　　建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和建筑物兩大類。房屋建筑無(wú)基本組成有基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)。

　?。ㄒ唬┌唇ㄖ锍兄亟Y(jié)構(gòu)分類：

　　1、鋼結(jié)構(gòu)。

　　2、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

　　3、混合結(jié)構(gòu)。

　?。?）磚混結(jié)構(gòu)。

　?。?）磚木結(jié)構(gòu)。

　　4、其他結(jié)構(gòu)。

　?。ǘ┌唇ㄖ锸褂霉δ芊诸悾?/P>

　　1、工業(yè)用建筑物。

　　2、民用建筑。

　　二、建筑物評(píng)估的特性

　?。ㄒ唬┙ㄖ飪r(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn)

　　1、與土地結(jié)合在一起：

　　建筑物作為與土地相結(jié)合的建筑成果，是不可以脫離土地而獨(dú)立存在的。建筑物價(jià)格中通常隱含地價(jià)。有必要把建筑物與其所占用的土地分開。

　　2、受用途的影響：由于建筑物的使用性質(zhì)不同，其價(jià)格表現(xiàn)形式也不同。

　　3、跟產(chǎn)權(quán)有關(guān)：

　　在資產(chǎn)評(píng)估中，有三種類型的價(jià)格評(píng)估，即房屋所有權(quán)價(jià)格評(píng)估、房屋使用權(quán)價(jià)格評(píng)估和租用權(quán)價(jià)格評(píng)估。

　　房屋所有權(quán)價(jià)格評(píng)估是指房地結(jié)合評(píng)估，其評(píng)估價(jià)格中既包括建筑物價(jià)值，也包括土地價(jià)值。

　　房屋使用權(quán)價(jià)格評(píng)估是指在一定使用期限內(nèi)對(duì)房產(chǎn)使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估?！》课葑庥脵?quán)價(jià)格是租金，與所有權(quán)、使用權(quán)價(jià)格的多軌制相聯(lián)系。

　?。ǘ┙ㄖ锂a(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的限制

　　按照房地產(chǎn)管理的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，具體分為五種情況：⑴居住地70年；⑵工業(yè)用地50年；⑶教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；⑷商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑸綜合或其他用地50年。

　　在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。

　　應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

　　建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出讓年限作為唯一的約束條件進(jìn)行計(jì)算。

　?。ㄈ┙ㄖ锕δ堋⒂猛炯霸u(píng)估方法

　　建筑物的評(píng)估方法的確定不僅要取決于其特定的評(píng)估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有關(guān)。

　　三、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素（2006年4月考過(guò)多選）

　　1、物理因素。2、環(huán)境優(yōu)劣的影響。3、經(jīng)濟(jì)地理因素。4、新舊程度。5、用途。6、產(chǎn)權(quán)。7、政策因素。8、供需狀況。9、其他（如貸款利率）。

　　四、建筑物評(píng)估的原則：

　　（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）產(chǎn)地合一原則

　　在用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)要把兩者作為相互聯(lián)系的綜合體進(jìn)行估價(jià)。

　　具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：1、建筑物和土地相結(jié)合使房地產(chǎn)最終成為商品。2、建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價(jià)格。

　　第六節(jié)　建筑物評(píng)估的方法

　　一、成本法

　　建筑物評(píng)估值＝建筑物重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值

　　（一）建筑物成本構(gòu)成

　　1、建筑安裝工程費(fèi)。建筑物的結(jié)構(gòu)部分、裝修部分和基礎(chǔ)部分是建筑工程費(fèi)核算的基本對(duì)象。

　　2、前期費(fèi)用。

　　3、其他費(fèi)用。

　　4、間接費(fèi)用。

　　5、合理利潤(rùn)。工業(yè)用廠房時(shí)一般不考慮合理利潤(rùn)。

　　6、資金成本。額定工期：在正常條件下的合理工期。

　　（1）資金成本計(jì)算時(shí)建設(shè)工期是指正常建設(shè)條件下，完成整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的合理工期。（2）建設(shè)工期的計(jì)算與利息率的計(jì)算期要一致，如同位年或月。（3）計(jì)算資金投入時(shí)，通常按建設(shè)期內(nèi)均勻投入進(jìn)行測(cè)算。

　　7、稅金。

　?。ǘ┙ㄖ镏刂贸杀镜墓浪惴椒?/P>

　　1、預(yù)決算調(diào)整法。

　　（1）項(xiàng)目決算與重置價(jià)值的聯(lián)系。決算價(jià)格即為建筑物的歷史成本。

　　竣工決算資料提供了建筑物建設(shè)的當(dāng)期工程量資料。①三材差價(jià)。

　?、诘夭膬r(jià)差額。地材價(jià)差額＝定額直接費(fèi)×地價(jià)價(jià)格指數(shù)

　?、廴斯べM(fèi)和機(jī)械調(diào)整費(fèi)。人工費(fèi)調(diào)整數(shù)＝工日數(shù)×價(jià)差額/工日

　　價(jià)差額/工日＝評(píng)估基準(zhǔn)日工日單價(jià)－預(yù)決算工日單價(jià)

　　調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)＝定額直接費(fèi)×當(dāng)?shù)匾?guī)定的取費(fèi)系統(tǒng)

　?、芷渌苯淤M(fèi)調(diào)整。調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)＝工程決算直接費(fèi)×評(píng)估基準(zhǔn)日其他直接費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　?、萦?jì)算重置基價(jià)。工程直接費(fèi)＝調(diào)整后的人工費(fèi)＋調(diào)整后的材料費(fèi)＋調(diào)整后的機(jī)械菲＋調(diào)整后的其他直接費(fèi)

　?、抻?jì)算重置成本。

　?。?）預(yù)決算調(diào)整法適用前提和范圍。

　　此法是以建筑物原工程量是合理的為假設(shè)前提的。

　　預(yù)決算調(diào)整法主要適用于用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估。

　　2、重編預(yù)算法。此法主要適用于測(cè)算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡(jiǎn)單的建筑物。

　　3、價(jià)格指數(shù)調(diào)整法。價(jià)格指數(shù)法由于方法本身的緣故，在推算待估建筑物重置成本的準(zhǔn)確性方面略顯不足。

　　待估建筑物重置成本＝待估建筑物賬面原值×綜合價(jià)格指數(shù)

　?。ㄈ┙ㄖ飳?shí)體性貶值率及成新率的估算

　　1、使用年限法：運(yùn)用使用年限法的關(guān)鍵在于，測(cè)定一個(gè)較為合理的建筑物尚可使用年限。

　　2、打分法。按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好和損壞程度，劃分為5個(gè)等級(jí)：（1）完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。

　　（2）基本完好房，包括了成新率在60%～79%之間的房屋。

　?。?）一般損壞房，包括了成新率在40%～59%之間的房屋。

　?。?）嚴(yán)重?fù)p壞房，成新率在39%以下的房屋。

　　（5）危房，成新率接近0%的房屋。

　　采用打分法的關(guān)鍵問題，一是打分標(biāo)準(zhǔn)是否科學(xué)合理，二是評(píng)估人員對(duì)打分標(biāo)準(zhǔn)掌握和運(yùn)用的水平。

　　成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×G＋裝修部分合計(jì)得分×S＋設(shè)備部分合計(jì)得分×B

　　其中：G-結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)；S-裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)；B-設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)。

　?。ㄋ模┙ㄖ锕δ苄再H值的估算

　　建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備裝備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。

　　對(duì)土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價(jià)值損失一般是以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)的。

　?。ㄎ澹┙ㄖ锝?jīng)濟(jì)性貶值的估算

　　建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。

　?。┏杀痉ò咐治觯?/P>

　　1、待估物狀況。

　　2、評(píng)估日期。

　　3、評(píng)估基準(zhǔn)日。

　　4、評(píng)估目的。

　　5、評(píng)估方法。

　　6、評(píng)估過(guò)程。（1）資料的準(zhǔn)備和核實(shí)。（2）現(xiàn)場(chǎng)勘察。（3）準(zhǔn)備文件。

　　7、評(píng)估測(cè)算。

　?。?）重置全價(jià)的計(jì)算。①建筑安裝工程費(fèi)（綜合造價(jià)）的計(jì)算。②錢其費(fèi)用及其他費(fèi)用的確定。其費(fèi)用計(jì)取按建筑安裝工程費(fèi)的一定百分比計(jì)算。

　　③資金成本。資金成本＝本金×利率×定額工期

　?、芡顿Y方向調(diào)節(jié)稅。

　　⑤重置全價(jià)的確定。重置全價(jià)＝建筑安裝工程費(fèi)＋前期費(fèi)用及其他費(fèi)用＋資金成本

　　（2）測(cè)算建筑物的成新率。（3）確定該建筑物評(píng)估值。

　　二、市場(chǎng)法

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法的原理及其適用范圍

　　市場(chǎng)法評(píng)估適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)。

　　市場(chǎng)法評(píng)估應(yīng)具備的條件有：（考過(guò)選擇）

　　1、要有一定數(shù)量的正常交易實(shí)例（即參照物），通常交易實(shí)例不少于3個(gè)。

　　2、選擇交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性。

　　3、交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能接近。

　　4、交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性。

　　5、交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致。

　　（二）建筑物評(píng)估中市場(chǎng)法應(yīng)用：1、交易實(shí)例比較法（直接法）。2、基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)照法（間接法）。

　?。ㄈ?yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估建筑物的程序

　　1、資料收集。（1）收集途徑。（2）收集資料的內(nèi)容。（3）驗(yàn)證資料的準(zhǔn)確性。

　　2、選擇作比較的交易實(shí)例。（2005年考過(guò)簡(jiǎn)答）

　?。?）與待估建筑物的評(píng)估目的是一致的。

　?。?）是正常交易或可補(bǔ)正成正常交易。

　?。?）評(píng)估日期最接近，或可做期日修正的。

　?。?）與待估的房地產(chǎn)同屬一個(gè)地區(qū)或?qū)Ψ康禺a(chǎn)供求情況影響相同的鄰近地區(qū)，在環(huán)境條件上有類似性。

　?。?）有相同的用途，至少應(yīng)在大類用途（辦公樓、零售店面、住宅、旅館、工廠、倉(cāng)庫(kù)等）上相同，如能小類用途相同則更好。

　?。?）結(jié)構(gòu)類型應(yīng)相同，至少應(yīng)在大類結(jié)構(gòu)（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等）上相同，如能小類相同則更好。

　　3、交易行為的補(bǔ)正。

　?。?）政府為了對(duì)某種產(chǎn)業(yè)進(jìn)行鼓勵(lì)、扶植或控制，在政策上給予某些優(yōu)惠或限制，甚至對(duì)一些房地產(chǎn)交易進(jìn)行干預(yù)或管制。

　?。?）有特別利害關(guān)系的人或業(yè)主之間的交易。

　?。?）交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)。

　?。?）買方或賣方的無(wú)知，不了解行情。

　　（5）購(gòu)買相鄰房地產(chǎn)。

　?。?）招標(biāo)、拍賣時(shí)一般購(gòu)買者不能參加，通常價(jià)格偏低。

　　（7）特殊的交易條件。

　　（8）優(yōu)惠的融資條件。

　?。?）其他特殊情況。

　　4、交易日起的修正。

　　一般認(rèn)為，交易實(shí)例的交易日期相差5年以上的不易采取。

　　交易日期修正的方法，一般是用變動(dòng)率（如采用地價(jià)指數(shù)或地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等）將交易實(shí)例當(dāng)時(shí)的交易價(jià)格修正為評(píng)估期日的價(jià)格。

　　5、區(qū)域因素的修正。

　　在分析區(qū)域因素的影響時(shí)，對(duì)不同類型房地產(chǎn)的側(cè)重點(diǎn)是不同的。地段是決定商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的根本因素。區(qū)域因素修正的確定可用不同的方法：（1）雙百分制比較法。（2）十等分因素比較法。是前一方法的簡(jiǎn)化。（3）環(huán)境成熟度修正法。

　　6、個(gè)別因素的修正。

　　土地的個(gè)別因素包括：⑴微觀位置；⑵面積；⑶正面寬度；⑷深度；⑸形狀；⑹地勢(shì)；⑺地質(zhì)；⑻土地使用年限。

　　房屋的個(gè)別因素包括：⑴面積、構(gòu)造、材料；⑵房屋的成新率；⑶房屋的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；⑷房屋的朝向；⑸施工質(zhì)量；⑹行政立法上的限制。

　　7、市場(chǎng)法公式。

　　（四）市場(chǎng)法案例分析

　　1、建筑物概況。

　　2、評(píng)估基準(zhǔn)日。

　　3、評(píng)估過(guò)程。（1）選擇具有可比性的交易案例。（2）進(jìn)行交易情況修正。（3）進(jìn)行交易日期修正。（4）進(jìn)行區(qū)域因素修正。（5）進(jìn)行個(gè)別因素修正。（6）評(píng)估價(jià)的計(jì)算。

　　三、殘余估價(jià)法（2001年考過(guò)選擇、2004年考過(guò)計(jì)算）

　　建筑物殘余估價(jià)法，是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，再用收益法以外的方法能求得土地的價(jià)格時(shí)，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價(jià)格。

　　建筑物殘余估價(jià)法從評(píng)估原理的角度屬于收益法的一種。

　　此法的運(yùn)用要求被評(píng)估對(duì)象可以獲得正常收益（客觀收益）。

　　公式包含三個(gè)假設(shè)前提：⑴純收益每年不變；⑵還原利率固定；⑶收益為無(wú)限年期。

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