2013年自考“資產(chǎn)評估”串講筆記：第二章
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第二章 資產(chǎn)評估的基本方法要求
掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運用及方法中各個指標的確定。
第一節(jié) 市場法
市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。
市場法應用的前提條件：
需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場;
被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。
運用市場法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點市場法的優(yōu)缺點：
市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點表現(xiàn)在：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格;評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。
市場法的缺點表現(xiàn)在：需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應用;不適用于專用機器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。通常適應于商業(yè)用房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評估。
第二節(jié) 成本法
成本法及其適用的前提條件成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。
成本法運用的形式及其各項指標的估算：
1、基本公式可表述為：
被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值2、運用成本法評估資產(chǎn)的步驟：
?、俅_定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本;
?、诖_定被評估資產(chǎn)的使用年限;
③估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值;
?、苡嬎愦_定被評估資產(chǎn)的價值。
(一)重置成本的估算復原重置成本與更新重置成本的異同。
1、重置核算法
2、物價指數(shù)法
3、功能價值法
4、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法
(1)重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。
重置成本=直接成本+間接成本
(2)物價指數(shù)法物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計算公式為：
資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù)或者為：
資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×(1±物價變動指數(shù))
(3)功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：
被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量
6、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法
(二)實體性貶值及其估算是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復費用法
(三)功能性貶值及估算功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導致的一些貶值。
(四)經(jīng)濟性貶值及其估算是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。
(五)成新率及其估算三種方法：觀察法、使用年限法、修復費用法。實體性貶值率也可以采用就三種法。
第三節(jié) 收益法
一、收益法及其適用的前提條件收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。
二：收益法應用的前提 P47
三、收益法中各項指標的確定
(一)收益額收益額是未來預期收益。
(二)折現(xiàn)率和資本化率
1、無風險報酬率
2、風險報酬率(財務風險、市場風險、管理風險)
無風險報酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風險報酬率是根據(jù)社會行業(yè)平均收益水平確定。
(三)收益期限
四、運用收益法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點
收益法的優(yōu)缺點
1、收益法的優(yōu)點
(1)能真實和較準確地反映企業(yè)資本化的價值;
(2)與投資決策相結(jié)合，應用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。
2、收益法的缺點
(1)預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響;
(2)在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來收益的單項資產(chǎn)評估。
第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇
資產(chǎn)評估方法選擇應考慮的因素：
1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應。
2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應。
3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。
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