2013年自考“資產(chǎn)評估”串講筆記：第四章

更新時間：2012-12-13 09:41:03 來源：|0

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　　第四章　房地產(chǎn)評估

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)評估概述

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

　　房地產(chǎn)的特征：(1)位置固定性;(2)耐用性;(3)影響因素多樣性;(4)投資大量性;(5)保值增值趨勢。

　　第二節(jié)　土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)

　　土地資產(chǎn)的特性：

　　1、自然特性：(1)土地面積的有限性。(2)土地空間位置的固定性。(3)土地使用價值的永續(xù)性和增值性。(4)土地的不可替代性。

　　2、經(jīng)濟(jì)特性：(1)用途多樣性。(2)經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。(3)可壟斷性。

　　土地資產(chǎn)價格體系：

　　土地資產(chǎn)的價格類型：

　　1、基準(zhǔn)地價：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價格。

　　從定義中可以看到：(1)它是政府行為，是政府制定出來的;(2)它是區(qū)域內(nèi)的平均價格;(3)它的價格是按經(jīng)濟(jì)用途確定的;(4)它表示的是單位土地面積的地價。

　　2、標(biāo)定地價：是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。

　　土地資產(chǎn)價格特點(diǎn)：

　　1、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定

　　2、土地價格主要由土地的需求決定

　　3、土地價格具有明顯的區(qū)域性

　　4、土地價格的上漲性影響地產(chǎn)價格的因素：

　　(一)一般因素：1、行政因素2、社會因素3、經(jīng)濟(jì)因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

　　(二)區(qū)域因素：

　　影響工業(yè)用地價格的區(qū)域因素：(1)交通便捷度。(2)基礎(chǔ)設(shè)施完善度。(3)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。(4)環(huán)境質(zhì)量。(5)規(guī)劃限制。(6)其他因素。

　　土地使用權(quán)評估的原則：(一) 替代原則(二)最有效使用原則(三)變動原則：一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。(四)供需原則(五)貢獻(xiàn)原則

　　第四節(jié)　土地使用權(quán)評估的方法

　　市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為：

　　一般地，采用市場法至少應(yīng)選用三個或三個以上的比較案例，經(jīng)過上述評定估算過程，至少應(yīng)得到三個或三個以上的初步評估結(jié)果。經(jīng)過處理得出一個評估結(jié)果。

　　建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。

　　建筑物評估的原則：(一)替代原則(二)最有效使用原則(三)供需原則(四)房地合一原則

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