注稅《稅務代理實務》第十章預習：房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報

　　第三節(jié) 房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報

　　第一部分：房產稅

　　一、房產稅的計算方法

　　房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，以在征稅范圍內的房屋產權所有人或經營管理認為納稅人。房產稅實行按年征收，分期繳納。

　　(一)納稅義務人

　　1.產權歸國家的，由經營管理單位納稅;歸集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

　　2.產權出典的，由承典人納稅。

　　3.產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅。

　　4.產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅。

　　5.無租使用其他房產，由使用人代為繳納房產稅。

　　6.從2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織、外籍人員是房產稅納稅人。

　　(二)房產是指有屋面和圍護結構，能遮風避雨，可供人們生產、學習、工作、生活的場所。

　　【特別提示】：

　　獨立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻等)不屬于房屋，不征房產稅。

　　(三)以房產聯(lián)營投資的，房產稅計稅依據(jù)應區(qū)別對待：

　　1.以房產聯(lián)營投資，共擔經營風險的，按房產余值為計稅依據(jù)計征房產稅;

　　2.以房產聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔經營風險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產租金，因此應由出租方按租金收入計征房產稅。

　　(四)房產稅的計算

　　注：2008年3月1日起個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產稅;

　　房產稅應納稅額的計算分為兩種情況：

　　【補充知識】：關于原值確定的相關規(guī)定

　　(1)房產原值是指納稅人按照會計制度的規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。

　　(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施，主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線,如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。

　　屬于房屋附屬設備的水管,下水道,暖氣管,煤氣管等從最近的探視井或三通管算起.電燈網(wǎng),照明線從進線盒聯(lián)接管算起，計算原值。

　　(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　(4)自2006年1月1日起，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

　　(5)關于附屬設施和配套設施的計算

　?、賹τ诟鼡Q房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;

　?、趯Ω綄僭O備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

　　(6)對融資租賃房屋的情況,按從價計征,至于租賃期內納稅人由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確認.

　　(五)稅收優(yōu)惠

　　1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。但上述免稅單位的出租房產以及非自身業(yè)務使用的生產、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。

　　2.由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用房產免征房產稅。

　　3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。

　　4.個人所有非營業(yè)用的房產免征房產稅。

　　對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章納稅。

　　5.經財政部批準免稅的其他房產

　　(1)企業(yè)辦的各類學校，醫(yī)院，托兒所，幼兒園自用的房產，免征房產稅;

　　(2)損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅。

　　(3)凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產稅。

　　(4)納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免稅

　　(5)房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產稅;但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅期間免征房產稅。

　　(6)老年服務機構自用的房產。

　　(7)房管部門向居民出租的居民住房;按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房暫免征。。

　　(8)對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機構自用的房產，免征房產稅。

　　(9)天然林保護工程相關房產免稅。

　　(10)納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產稅。

　　(六)納稅義務發(fā)生時間

　　1.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起繳納房產稅。

　　2.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起繳納房產稅。

　　3.納稅人委托施工企 業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產稅。

　　4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產稅。

　　5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。

　　6.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。

　　7.房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起。繳納房產稅。

　　二、代理房產稅納稅申報操作規(guī)范與申報表填制方法

　　第二部分：城鎮(zhèn)土地使用稅

　　城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，城鎮(zhèn)土地使用稅實行從量定額征收辦法。

　　一、相關稅收政策

　　(一)城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人

　?、贀碛型恋厥褂脵嗟膯挝缓蛡€人;

　?、谕恋厥褂脵辔创_定或權屬糾紛未解決的，其實際使用人為納稅人;

　?、弁恋厥褂脵喙灿械?，由共有各方分別納稅。

　　(二)納稅義務發(fā)生時間

　?、偌{稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅(同房產稅)

　?、谫徶么媪糠?，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅(同房產稅)

　　③出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅(同房產稅)

　　房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起。繳納房產稅(同房產稅)

　?、芗{稅人新征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅。

　?、菁{稅人新征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。

　　(三)免稅項目

　　1.國家機關、人民團體、軍隊自用的土地。(關鍵字是“自用”，這是?？嫉狞c);

　　2.由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的土地;含全額預計算管理和差額預算管理單位，不含自收自支，自負盈虧的事業(yè)單位;

　　3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;

　　4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地;

　　5.直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產用地;指直接從事于種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的專業(yè)用地，不包括農副產品加工場地和生活、辦公用地;

　　6.經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年;

　　7.由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利用地和其他用地;

　　8.企業(yè)辦的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅;

　　9.免稅單位無償使用納稅單位的土地(如公安、海關等單位使用鐵路、民航等單位的土地)，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征城鎮(zhèn)土地使用稅;

　　10.國家天然林保護工程自用的土地在2010年底前暫免征土地使用稅;

　　11.人民銀行自用的土地;鐵路行業(yè)自用的土地免征土地使用稅;

　　12.高校后勤經濟實體自用土地;

　　國家直屬儲備糧，棉，糖，肉，鹽庫自用土地在08年底前免征土地使用稅;

　　13.由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局確定的減免稅項目

　　①個人所有的居住房屋及院落用地。

　?、诜慨a管理部門在房租調整改革前經租的居民住房用地。

　?、勖舛悊挝宦毠ぜ覍俚乃奚嵊玫亍?/P>

　?、苊裾块T舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地。

　?、菁w和個人辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。

　　14.房地產開發(fā)公司建造商品房的用地，除經批準開發(fā)建設經濟適用房的用地外，其他各類房地產開發(fā)均不得減免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　15.對企業(yè)廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　16.供熱企業(yè)的房產稅問題

　　①向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅。對②既向居民供熱，又向非居民供熱的企業(yè)，可按向居民供熱收取的收入占其總供熱收入的比例劃分征免稅界限;

　　③對于兼營供熱的企業(yè)，可按向居民供熱收取的收入占其生產經營總收入的比例劃分征免稅界限。

　　(四)城鎮(zhèn)土地使用稅的計算方法

　　城鎮(zhèn)土地使用稅實行從量定額征收辦法。其應納稅額公式為：

　　應納稅額=單位稅額×實際占用土地面積

　　二、代理城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報操作規(guī)范與申報表填制方法