全國土地估價師資格考試大綱-2006年(五)

第五部分 土地估價實務 
  
一、土地估價業(yè)務受理
  
    （一）考試目的
      測試應考人員掌握土地估價業(yè)務受理知識和土地估價委托協(xié)議的主要內容的程度。 
    （二）考試基本要求  轉貼于：土地估價師考試網(wǎng)
    掌握：土地估價業(yè)務獲取的途徑和土地估價業(yè)務受理中應注意的問題。 
    熟悉：土地估價委托協(xié)議（合同）的主要內容。 
    了解：土地估價的業(yè)務范圍和我國土地估價發(fā)展的歷史沿革。 
    （三）考試范圍 
    1、土地估價業(yè)務獲取的途徑 
    2、土地估價業(yè)務受理及應注意的問題 
    3、簽訂土地估價委托協(xié)議的重要性 
    4、土地估價委托協(xié)議（合同）的主要內容 
    5、土地估價的業(yè)務范圍 
    6、我國土地估價方法的歷史沿革
  
二、確定土地估價事項 
  
（一）考試目的 
 測試應考人員掌握確定土地估價事項的能力。 
（二）考試基本要求 
 掌握：確定土地估價對象的主要內容和方法。 
 熟悉：土地估價目的的確定和地價定義描述。 
 了解：土地估價中需要特別說明的事項。 
（三）考試范圍 
1、確定估價對象 
（1）土地位置描述方法 
（2）土地范圍的界定與描述內容 
（3）土地類型的界定內容 
（4）土地權利狀況的界定內容 
2、確定土地估價目的 
（1）常見的土地估價目的 
（2）土地估價報告的使用方向 
 3、界定土地價格定義 
（1）土地價格對應權利的內涵 
（2）土地利用條件及設定 
（3）土地使用年限及設定 
（4）估價期日的設定 
 4、土地估價中特別事項的內容與一般界定方式 
  
三、土地估價資料收集 
     
（一）考試目的 
 測試應考人員對土地估價資料的收集和整理的能力。 
（二）考試基本要求 
 掌握：土地估價資料的種類和主要內容。
 熟悉：土地估價資料的收集和整理的方法。 
 了解：其他輔助資料的收集。 
（三）考試范圍 
  1、土地估價所需資料 
 （1）權屬資料及其內容 
 （2）地籍圖的基本要素 
 （3）工程建設圖紙的種類 
 （4）總平面圖的基本要素 
 （5）市政管線圖的種類及基本要素 
 （6）區(qū)域規(guī)劃圖及資料的基本內容 
 （7）土地交易資料基本要求 
  2、資料收集的方法及要求 
  3、其他輔助資料的收集 
  
四、土地估價現(xiàn)場調查  
  
（一）考試目的 
 測試應考人員土地估價現(xiàn)場調查的能力。 
（二）考試基本要求 
掌握：土地估價現(xiàn)場調查的目的和內容。 
熟悉：土地估價現(xiàn)場調查的方法和要求。 
（三）考試范圍 
 1、現(xiàn)場調查的目的 
 2、現(xiàn)場調查的內容 
（1）查證核實的內容 
 （2）土地實體狀況查勘內容 
 （3）周邊環(huán)境狀況調查內容 
 3、現(xiàn)場調查的方法
 4、現(xiàn)場調查資料 
   
五、土地估價分析和估價方法選擇 
  
（一）考試目的 
測試應試人員對土地估價技術要點、技術思路、影響土地價格的有關因素和土地估價原則等的分析能力以及估價方法的選擇運用知識的程度。 
（二）考試基本要求 
    掌握：分析確定土地估價技術思路的原則，土地估價目的的判斷對土地估價方法、估價參數(shù)的選擇以及估價過程處理的影響，土地權利資料分析要領以及有關因素資料分析的內容，土地估價原則的選擇，地估價其他主要事項的內容，土地估價方法的選擇原則和綜合運用。 
    熟悉：土地市場狀況的分析，土地估價的假設和限制條件的分析和確定。 
（三）考試范圍 
    1、分析確定土地估價技術思路的原則 
    2、土地估價目的判斷及對土地估價方法、估價參數(shù)的選擇以及估價過程處理的影響 
    3、土地權利資料的分析要領 
    4、土地估價的影響因素分析內容與方法 
    5、土地估價的假設和限制條件分析 
    6、土地估價適用原則的分析 
    7、各種土地估價方法的選擇原則和綜合運用 
    8、土地市場分析的內容及方法 
  
    六、土地估價報告撰寫 
     
（一）考試目的 
    測試應考人員對土地估價報告的撰寫和使用方法知識掌握的程度。 
（二）考試基本要求 
    掌握：土地估價報告的作用、構成、形式、格式、撰寫、使用和估價報告的歸檔。 
    熟悉：土地估價報告的內容。 
    了解：土地估價檔案管理知識。 
（三）考試范圍 
    1、土地估價報告的作用 
    （1）履行土地估價委托合同 
    （2）描述估價對象 
    （3）記述估價過程 
    （4）反映估價成果 
    2、土地估價報告的構成 
    （1）土地估價報告 
    （2）土地估價技術報告 
    3、土地估價報告的形式 
    （1）文字式 
    （2）表格式 
    4、土地估價報告的格式 
    5、土地估價報告的使用 
    （1）委托方按估價目的使用的要求及承擔的責任 
    （2）用于土地估價行業(yè)主管部門資質年檢的要求及承擔的責任 
    （3）用于土地行政主管部門土地估價結果備案的要求及承擔的責任 
    （4）用于估價結果糾紛處理鑒定的要求及承擔的責任 
    6、土地估價報告和土地估價技術報告的內容及規(guī)范格式要求 
    7、土地估計報告的歸檔和檔案管理 
  
七、土地估價報告審核 
     
（一）考試目的 
    測試應考人員對土地估價報告的質量的認知程度。 
（二）考試基本要求 
    掌握：土地估價報告審核的目的和土地估價報告的質量。 
    熟悉：土地估價報告審核的內容和方法。 
    了解：土地估價報告的評價。 
（三）考試范圍 
    1、土地估價報告審核的目的 
    2、土地估價報告的質量 
    （1）估價報告的合法性的內涵及界定 
    （2）估價報告的合理性的內涵及判斷 
    （3）估價報告的規(guī)范性與個性的處理 
    3、土地估價報告審核的內容 
    （1）估價人員資格 
    （2）估價對象界定 
    （3）估價所依據(jù)資料的質量 
    （4）估價假定前提和限制條件 
    （5）市場分析 
    （6）估價技術路線、方法選擇及運用 
    （7）地價確定的理由 
    （8）估價結果 
    （9）估價報告的邏輯性 
    4、土地估價報告審核的方法 
    5、土地估價報告的評價 
   
八、常見目的土地估價 
  
    （一）考試目的 
    測試應考人員對各種常見土地估價目的下的土地估價特點的認知程度。 
    （二）考試基本要求
    掌握：常見土地估價目的和相應評估價格類別的判斷。 
    熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定、估價方法選擇、主要技術參數(shù)選擇、價格確定方法的特點。 
    （三）考試范圍 
    1、各種常見的土地估價目的 
    （1）以國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓價格評估。 
    （2）以集體地所有權征收補償、基地土地使用選作價入股和轉讓等目的的土地估價 。
    （3）以土地使用權抵押為目的的估價  。
    （4）以企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關閉、清算等經(jīng)濟活動為目的的土地估價  。
    （5）以確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價為目的的土地估價  。
    （6）以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價。
    （7）農(nóng)業(yè)地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價 。
    （8）以土地增值稅更有關不動產(chǎn)稅費征收為目的的估價。
    （9）以司法鑒定為目的土地估價 。
    2、各種常見按地估價目的下土地價格類別的判斷和估價的主要原則確定 
    3、各種常見土地估價目的下價格評估價方法選擇 
    4、各種常見土地估價目的下土地估價的主要技術參數(shù)選擇 
    5、各種常見土地估價目的下土地估價的價格確定方法的特點 
  
九、常見用途土地估價 

    （一）考試目的 
    測試應考人員對不同用途土地估價的特點、價格影響因素及估價技術思路和估價方法應用的掌握程度。 
    （二）考試基本要求 
    掌握：居住、工業(yè)、商業(yè)、辦公等用地估價的特點、價格影響因素及估價技術思路和估價方法應用。 
    熟悉：教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等項用地估價的特點、價格影響因素及估價技術思路和估價方法應用。 
    了解：耕地、林地、草地、水面估價的一般特點、價格影響因素及估價技術思路與方法應用。 
    （三）考試范圍 
    1、居住用地特點，主要價格影響因素，估價的技術思路、估價方法選擇與應用 
    2、工業(yè)用地特點，主要價格影響因素，估價的技術思路、估價方法選擇與應用 
    3、商業(yè)用地特點，主要價格影響因素，估價的技術思路、估價方法選擇與應用 
    4、辦公用地特點，主要價格影響因素，估價的技術思路、估價方法選擇與應用 
    5、體育用地特點，主要價格影響因素，估價的技術思路、估價方法選擇與應用 
    6、教育、科技、衛(wèi)生、文化用地特點，主要價格影響因素，估價的技術思路、估價方法選擇與應用 
    7、耕地特點，主要價格影響因素，估價的技術思路、估價方法選擇與應用 
    8、林地特點，主要價格影響因素，估價的技術思路、估價方法選擇與應用 
    9、草地特點，主要價格影響因素，估價的技術思路、估價方法選擇與應用 
    10、水面特點，主要價格影響因素，估價的技術思路、估價方法選擇與應用 
    11、基礎設施用地特點，主要價格影響因素，估價的技術思路、估價方法選擇與應用 
  
十、土地分等 
     
（一）考試目的 
    測試應考人員對城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地分等知識與技能的掌握程度。 
（二）考試基本要求 
    掌握：基本概念，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地分等的方法，不同城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地土地等別影響因素。 
    熟悉：土地等級價的關系，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地分等程序，城鎮(zhèn)土地和否用地分等因素現(xiàn)在，權重確定與量化方法。 
    了解：用地自然質量等指數(shù)計算，土地利用系數(shù)，土地經(jīng)濟系數(shù)，農(nóng)用地標準耕作制度。 
（三）考試范圍 
    1、城鎮(zhèn)土地分等 
    （1）城鎮(zhèn)土地分等的概念和原理 
    （2）城鎮(zhèn)土地分等的因素因子體系 
    （3）城鎮(zhèn)土地分等的技術路線和程序 
    （4）城鎮(zhèn)土地分等的因素因子分值計算方法 
    （5）城鎮(zhèn)土地分等的因素因子權重確定方法 
    （6）城鎮(zhèn)土地等別劃分方法 
    2、農(nóng)用地分等 
    （1）基本概念：農(nóng)用地、農(nóng)用地分等定級、標準耕作制度、農(nóng)用地自然等別、農(nóng)用地利用等別、農(nóng)用地等別、基準作物、指定作物、光溫生產(chǎn)潛力、氣侯生產(chǎn)潛力、標準樣地等 
    （2）農(nóng)用地分等的原則 
    （3）農(nóng)用地分等的方法 
    （4）農(nóng)用地分等的程序 
    （5）農(nóng)用地分等單元劃分原則與方法 
    （6）土地利用系數(shù)計算方法 
    （7）土地經(jīng)濟系數(shù)計算方法 
   
十一、土地定級 
     
（一）考試目的 
    測試應考人員對城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級知識與技能的掌握程度。 
（二）考試基本要求 
    掌握：基本概念，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級的方法，不同城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地類型土地級別影響因素。 
    熟悉：城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級程序，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級因素選擇，權重確定與量化方法； 
    了解：城市土地質量。 
（三）考試范圍 
    1、城鎮(zhèn)土地定級 
    （1）城鎮(zhèn)土地定級的概念和原則 
    （2）城鎮(zhèn)土地定級的因素因子體系 
    （3）城鎮(zhèn)土地定級的技術路線和程序 
    （4）城鎮(zhèn)土地定級的因素因子分值計算方法 
    （5）城鎮(zhèn)土地定級的因素因子權重確定方法 
    （6）城鎮(zhèn)土地級別劃分方法 
    2、農(nóng)用地分等 
    （1）基本概念：農(nóng)用地定級、標準耕作制度、農(nóng)用地級別等 
    （2）農(nóng)業(yè)地等級價的關系 
    （3）農(nóng)用地定級的原則 
    （4）農(nóng)用地定級的程序 
    （5）農(nóng)用地定級的方法 
    （6）農(nóng)用地定級單元劃分原則與方法 
  
十二、基準地價評估 
     
（一）考試目的 
    測試應考人員對城鎮(zhèn)基準地價和農(nóng)用地基準地價評估知識的掌握程度，對城鎮(zhèn)基準地價和農(nóng)用地基準地價概念，評估的基本原理、技術路線、程序與方法等知識的理解和運用能力。 
（二）考試基本要求 
    掌握：城鎮(zhèn)基準地價和農(nóng)用地基準地價概念和評估的基本原理，城鎮(zhèn)基準地價按和農(nóng)用地基準地價評估的技術路線、程序和方法。 
    熟悉：城鎮(zhèn)基準地價和農(nóng)用地基準地價評估外業(yè)調查的方法與要求，城鎮(zhèn)基準地價和農(nóng)用地基準地價的確定、修正系數(shù)表的編制，城鎮(zhèn)基準地價和農(nóng)用地基準地價更新的技術途徑及方法。 
了解：城鎮(zhèn)基準地價和農(nóng)用地基準地價評估內業(yè)處理方法。 
（三）考試范圍 
    1、城鎮(zhèn)基準地價 
    （1）城鎮(zhèn)基準地價評估范圍確定原則 
    （2）城鎮(zhèn)基準地價評估的程序 
    （3）城鎮(zhèn)基準地價評估的資料和外業(yè)調查的內容與要求 
    （4）城鎮(zhèn)基準地價評估中樣點資料的處理方法 
    （5）城鎮(zhèn)基準地價確定的原則、方法 
    （6）城鎮(zhèn)基準地價的內涵界定要求 
    （7）基準地價系數(shù)修正表的主要內容和編制方法 
    （8）城鎮(zhèn)基準地價更新條件、內容和技術途徑 
    2、農(nóng)用地基準地價的評估 
    （1）農(nóng)用地基準地價評估范圍確定原則 
    （2）農(nóng)用地基準地價評估的程序
    （3）農(nóng)用地基準地價評估的資料和外業(yè)調查的內容與要求 
    （4）農(nóng)用地基準地價評估中樣點資料的處理方法 
    （5）農(nóng)用地基準地價評估的原則、方法 
    （6）農(nóng)用地基準啊地價的內涵界定要求 
    （7）農(nóng)用地地價修正系數(shù)表的主要內容和編制方法 
    （8）農(nóng)用地基準地價更新條件、內容和技術要求 
  
十三、路線價評估 
     
（一）考試目的 
    測試應考人員對路線價評估知識的掌握程度。
（二）考試基本要求 
    掌握：路線價的特點和評估范圍選擇條件，評價的基本原理、程序和基本表達形式。 
    熟悉：路線價修正體系建立的內容和方法。 
（三）考試范圍 
    1、路線價的特點和評估范圍選擇條件 
    2、路線價評估的基本原理 
    3、路線價評估的基本程序 
    4、路線價的基本表達形式 
    5、路線價修正體系建立的內容和方法 

十四、征地區(qū)片綜合地價評估 
  
    （一）考試目的 
    測試應考人員對征地區(qū)片綜合地價評估知識的認知程度。 
    （二）考試基本要求 
    掌握：征地區(qū)片綜合地價的基本概念和特點。 
    熟悉：征地區(qū)片綜合地價評估的基本步驟、方法和綜合區(qū)片地價的表達形式。 
    了解：征地區(qū)片綜合地價在征地補償估價中的應用和征地補償制度改革的方向。 
    （三）考試范圍 
    1、征地區(qū)片綜合地價的基本概念 
    2、征地區(qū)片綜合地價的特點 
    3、征地區(qū)片綜合地價評估的基本步驟 
    4、征地區(qū)片綜合地價評估的方法 
    5、征地區(qū)片綜合地價的表達形式 
    6、征地區(qū)片綜合地價在征地補償估價中的應用