2002年土地估價師《土地估價實務(wù)》試題
第一部分 計算題
(共3題,各題分別為30、30、40分,共100分。答題要求列出算式、計算過程和計算結(jié)果;需按公式計算的,要求列出公式。無計算過程,只有計算結(jié)果的不得分,計算結(jié)果保留兩位小數(shù)。地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。請在每題下方空白處答題)
一、某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地,土地總面積為3000平方米,交納的土地出讓金為30元/平方米,該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。
2001年12月31日,該企業(yè)因改制需要迸行土地價格評估,經(jīng)調(diào)查,該地區(qū)土地取得費 (含稅費)平均為10萬元/畝,“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝,在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入,土地開發(fā)周期為一年,銀行貸款年利率為5.5%,投資利潤率為10,土地還原率為6%,50年期出讓金水平仍保持不變,請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。
二、企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20畝的國有出讓土地,規(guī)劃建設(shè)4萬平方米綜合大樓和2萬平方米公寓,預(yù)計2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投人后,擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。
經(jīng)調(diào)查,該城市相似地段相同功能的綜合樓售價為6000元/平方米,公寓售價為4500元/平方米,同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費及專業(yè)費為2100元/平方米,公寓為1800元/平方米,在建筑期間,建筑費及專業(yè)費第1年投入40%,第二年投入60%,銀行貸款年利率為5.5%,開發(fā)利潤為總售價的15%,銷售稅費為售價的5.5%。根據(jù)以上條件,試計算:
(1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價格;
(2)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商,房地產(chǎn)開發(fā)商乙準(zhǔn)備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價的90%給甲作為地價的補(bǔ)償,開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費由乙統(tǒng)一支付,如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費,試問甲除可得到14000平方米綜合樓外,還可分得多少平方米的公寓。
三、某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權(quán),并于2002年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰型恋刈赓U協(xié)議,租期20年,實際支付的年租金為10元/平方米。A宗地土地面積為30000平方米,用途為工業(yè),現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開發(fā)程度。
經(jīng)調(diào)查,A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地,具體情況如下:
(1)B宗地:占地45畝,于1998年9月1日通過征地方式取得,當(dāng)時根據(jù)所在區(qū)域的市場行情,共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費,經(jīng)開發(fā)建設(shè),現(xiàn)已達(dá)到七通一平的開發(fā)程度,共花費土地開發(fā)費540萬元。據(jù)調(diào)查,從1998年9月1日到2002年9月1日期間,征地費用和達(dá)到七通一平的土地開發(fā)費用分別上漲了20%和30%。
(2)C宗地:占地25000平方米,于1998年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達(dá)到三通一平的開發(fā)程度。按照2002年9月的市場行情,該宗地若出租經(jīng)營,每年土地凈收益可達(dá)55萬元。
(3)D宗地:占地3.5公頃,于2002年9月以國家作價入股方式取得,40年期、"七通一平"條件下作價425元/平方米。
B、C、D三宗地與A宗地之間除開發(fā)程度等差別外,其他因素的差別如下表。
表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較,負(fù)值表示案例宗地比A宗地的對應(yīng)條件差,正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。
根據(jù)當(dāng)?shù)?002年9月的土地市場狀況,從征地到完成七通一平的土地開發(fā)需要1年的時間,土地開發(fā)費分季度投人,每季度投資額相等,在季內(nèi)均勻投人;設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為1.5%,需按季度按復(fù)利計算利息;土地開發(fā)的投資回報率為10%;土地增值收益率為20%;土地還原率取6%
相對A宗地而言,其50年土地使用權(quán)價格因開發(fā)程度不同而有差異:達(dá)到七通一平時地價比五通一平高100元/平方米,達(dá)到五通一平時地價比三通一平高60元/平方米。
根據(jù)以上條件,試回答以下問題:
(1)以B、C、D作為比較案例,利用市場比較法測算宗地A于2002年9月1日的土地價格;
(2)測算宗地A于2002年9月1日的市場年租金;
(3)測算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用權(quán)價格。
第二部分 案例分析
(共1題,60分。本題包括一個地價評估與土地資產(chǎn)管理的實例,請認(rèn)真閱讀理解, 并根據(jù)給定條件,綜合分析后回答有關(guān)問題。請在題目下方空白處答題)
四、某城市擬對市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造,涉及到A、B、C、D四宗地,土地總面積為20000平方米。其中宗地A為一舊住宅區(qū),土地總面積為8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地,土地面積為7000平方米,土地現(xiàn)狀用途為工業(yè),由于規(guī)劃限制,該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地,土地面積為1500平方米,出讓用途為商業(yè),出讓年期為40年,已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地,土地面積為3000 平方米,出讓用途為商業(yè)性辦公用地,出讓年期為40年,由于缺乏建設(shè)資金,該宗地巳閑置5年。
上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召弮渲行拇碚M(jìn)行統(tǒng)一收購,經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心,規(guī)劃建筑容積率為2.0~3.5。請根據(jù)以上情況,回答下列問題:
1.市土地收購儲備中心在對宗地A進(jìn)行收購補(bǔ)償時,有人認(rèn)為只應(yīng)對房屋進(jìn)行補(bǔ)償,不包括土地補(bǔ)償,請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確,并簡述理由;
2.為保證企業(yè)甲的順利搬遷,市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償,試問:如以現(xiàn)狀用途的評估價作為補(bǔ)償依據(jù),如何對該國有劃撥土地價格進(jìn)行評估,請簡述評估思路;
3.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,市土地收購儲備中心在收購宗地C時,應(yīng)對公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償,請問:如何確定補(bǔ)償價格?
4.根據(jù)法律規(guī)定,對宗地D應(yīng)如何處置,并說明法律依據(jù);
5.該中心區(qū)域經(jīng)整理后,擬將土地進(jìn)行公開出讓,請問可采用哪幾種方式出讓,并簿述不同出讓方式的基本特點;
6.市土地收購儲備中心為確定公開出讓底價,擬委托一土地估價機(jī)構(gòu)對該宗地的價鉻送行評估,請問:
(1)該土地估價機(jī)構(gòu)接受委托后,應(yīng)按何程序迸行評估;
(2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行評估,為此應(yīng)收集哪些資料。
第三部分 土地估價報告改錯
(共1題,40分。本題包括一個土地估價技術(shù)報告,其中存在多處錯誤,請認(rèn)真閱讀披告,并指出錯誤,每指出一處錯誤并能簡述原因的,得3分,最高得分40分;只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。請在卷紙右邊空白處答題)
土地估價技術(shù)報告
第一部 總 述
一、鉆價項目名稱
W企業(yè)改制上市所涉及的土地價格評估 (A省B縣)
二、委托估價方
W企業(yè)
三、受托估價方
(略)
四、估價目的
W企業(yè)擬迸行股份制改造并上市,根據(jù)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會"關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知"([1994]國土[法]字第153號)、原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革申劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等要求,W企業(yè)特委托C土地估價機(jī)構(gòu)對此次改制上市所涉及的土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估,為其改制上市提供土地價格依據(jù)。
五、估價依據(jù)
(1)《中華人民共和國土地管理法》
(2)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》
(3)國家土地管理局、國家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知 ([1994]國土[法]字第153號)
(4)國家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式 (1996)》的通知 ([1995]國土[籍]字第180號)
(5)原國家土地管理局第8號令 《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》
(6)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地價管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場建設(shè)的地方性規(guī)定
(7)估價人員市場調(diào)查與現(xiàn)場查勘收集的有關(guān)資料
(8)委托方提供的有關(guān)資料
六、估價基準(zhǔn)日
二00-年十二月三十一日
七、估價日期
二00二年七月二十0至二00二年九月二十日
八、地價定義
待估宗地的評估地價為委托方所使用的土地使用權(quán)價格現(xiàn)值。
九、需要特殊說明的事項
(一)假設(shè)條件
(1)餅地使用者合法有償取得土地使用權(quán),并支付有關(guān)稅費。
(2)估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合,能滿足目前經(jīng)營的正常進(jìn)行,保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
(3)在評估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
(4)任何有關(guān)估價對象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。
(5)委托方提供的資料屬實。
(二)使用說明
(1)本報告評估價格僅為W企業(yè)改制并上市提供土地價格依據(jù),不作其他用途。
(2)待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等以當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為準(zhǔn)。
(3)此次土地估價報告分 “土地估價報告”和 “土地估價技術(shù)報告”兩部分,“土地估價報告”供委托方使用,“土地估價技術(shù)報告”供委托方的上級主管部門使用。
(4)評估報告有效期自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。
(5)本評估報告由C土地估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。
十、土地估價師簽字
姓 名 估價師資格證書號
十一、土地估價機(jī)構(gòu)
土地估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字:(土地估價機(jī)構(gòu)公章)
二00二年九月二十日
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1.土地登記狀況
待估宗地位于B縣光明路××號,土地面積2200.8平方米,用途為工業(yè),為國有劃撥土地,有關(guān)土地登記狀況詳見表2-1。
2.土地權(quán)利狀況
待估宗地為國有劃撥土地,估價期日的土地使用者為W企業(yè),土地使用證編號為××國用 (1999)字第××號。無他項權(quán)利限制。
3.土地利用狀況
待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉庫1座,建筑面積為1790.59平方米,建筑容積率為1.2。
二、地價影晌因素分析
(略)
第三部分 土地估價
一、估價原則
(略)
二、估價方法與估價過程
根據(jù) 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及待估宗地的利用狀況,我們選擇成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法對待估宗地的土地價格進(jìn)行評估。具體評估過程如下:
(一)成本逼近法
成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項費用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地使用權(quán)價格的估價方法。其基本計算公式為:
土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤) ×土地增值收益
1.土地取得費及有關(guān)稅費
根據(jù) 《A省土地管理法實施條例》及B縣土地征用的有關(guān)規(guī)定,待估宗地所在區(qū)域的征地費包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、青苗 (含林木)補(bǔ)償費和附著物補(bǔ)償費;稅費主要有耕地占用稅、土地管理費等。
(1)征地費:通過調(diào)查,依據(jù)B縣土地管理局提供的有關(guān)征地案例分析,征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地,征地費一般在2.0~3.0萬元/畝。此次評估取待估宗地的征地費為2.5萬元/畝,即37.5元/平方米。
(2)有關(guān)稅費:由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地,根據(jù)A省及B縣的有關(guān)規(guī)定,征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的需征收耕地占用稅4.5元/平方米、耕地開墾費8元/平方米和新增建設(shè)用地有償使用費7元/平方米,合計稅費為19.5元/平方米。
(3) 土地管理費:根據(jù)A省關(guān)于征收土地管理費有關(guān)規(guī)定:土地管理費按征地費總額的3%征收,則為1.1元/平方米。
上述三項合計,土地取得費為58.1元/平方米。
2.土地開發(fā)費
此次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度為宗地紅線外 "三通"(通路、通電、通訊)及宗地紅線內(nèi)地面平整。
通過調(diào)查,待估宗地所在區(qū)域 "三通一平"的平均開發(fā)費用大致在40~60元/平方米之間,根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)水平,取待估宗地的開發(fā)費用為50元/平方米。
3.投資利息
根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度及開發(fā)規(guī)模,設(shè)定開發(fā)周期按1年計,設(shè)定土地取得費及有關(guān)稅費在土地取得時一次支付,土地開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻支付,貸款利息率按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5.85%計,則
投資利息=(土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費)×開發(fā)周期×5.85%
=(58.1+50)×l×5.85%=6.32(元/平方米)
4.投資利潤
調(diào)查近期B縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤及××企業(yè)所在行業(yè)的土地開發(fā)投資回報情況,設(shè)定年投資利潤率為12%,則:
投資利潤=(土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息)×開發(fā)周期×12%
=(58.1+50+6.32)×l×12%=13.7(元/平方米)
5.計算土地增值收益 (土地所有權(quán)收益)
根據(jù)B縣土地出讓金水平,結(jié)合待估宗地的預(yù)期收益以及B縣的有關(guān)規(guī)定,取待估宗地的土地增值收益率為30%。
故土地增值收益=(征地費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利潤)×10%
=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/平方米)
6.計算待估宗地的土地使用權(quán)價格
待估宗地的土地使用權(quán)價格=58.1+50+6.32+13.7+36•5
=164.6(元/平方米)
(二)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級別和基準(zhǔn)地價,結(jié)合區(qū)域因素、個別因素、期日、土地使用權(quán)年期、土地開發(fā)程度等因素修正的調(diào)整,即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于B縣基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之內(nèi),用途為工業(yè),根據(jù) 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及 《B縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告》,采用基準(zhǔn)地價測算宗地地價的公式如下:
宗地地價=待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價×Al×A2×A3×A4×A5
Al――區(qū)域條件修正系數(shù)
A2――容積率修正系數(shù)
A3――土地使用權(quán)年期修正系數(shù)
A4――基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)
A5――期日修正系數(shù)
采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估待估宗地地價的步驟如下:
1.確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價
經(jīng)調(diào)查分析,待估宗地位于B縣光明路,屬于3級地,3級地的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為150元/平方米。
2.確定區(qū)域條件修正系數(shù) (Al)
經(jīng)調(diào)查,待估宗地的區(qū)域條件較好,取修正系數(shù)為1.0553。
3.確定容積率修正系數(shù) (A2)
待估宗地面積為2200.8平方米,建筑總面積為1790.59平方米,容積率為1.2,根據(jù)容積率修正系數(shù)表 (表3-1),待估宗地容積率修正系數(shù)為1.16。
4.確定土地使用權(quán)年限修正系數(shù) (A3)
待估宗地是W企業(yè)于1996年5月1日以出讓方式獲得,設(shè)定土地使用年限為40年, 至評估基準(zhǔn)日,剩余土地使用年限為35.67年。根據(jù)土地使用年限修正公式:
A3二[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]
=0.948017/0.995426=0.95237
5.確定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù) (A4)
根據(jù)比次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度,參照《B縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告》中基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)表,確定待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)為1.17。
6.期日修正系數(shù)
《B縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告》是1996年5月經(jīng)A省國土管理局審核驗收后開始使用的,調(diào)查B縣1996年5月至1999年12月31日的地價交易資料,經(jīng)分析測算,地價上漲了5%,故取期日修正系數(shù)A5=1.05。
7.確定待估宗地的土地價格
根據(jù)公式:
宗地地價=基準(zhǔn)地價×Al×A2×A3×A4×A5
=15O×l.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05=185.2(元/平方米)
三、地價的確定
1.地價的確定
對于待估宗地,分別采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法,其評估結(jié)果分別為:
成本逼近法: 164.6元/平方米
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法: 185.2元/平方米
綜合分析兩種方法評估的結(jié)果,兩種方法所得結(jié)果相差較大,故以兩種方法求得結(jié)果
的加權(quán)平均值來確定最終結(jié)果:
待估宗地的土地價格=185.2×0.7+164.6×0.2=162.6(元/平方米)
2.估價結(jié)果
待估宗地土地面積:22 00.8平方米
單位面積地價:162.6元/平方米
總地價:35.785萬元
第四部分 附件
1.委托估價函
2.待估宗地區(qū)域位置圖
3.委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
4.估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
5.土地估價師證書復(fù)印件
答案
一、計算題
題1計算結(jié)果
宗地于2001年12月31日的單位地價:320.69元/平方米
總地價:96.21萬元
題2計算結(jié)果
(1)宗地總地價:12253.59萬元,單位地價:9190.20元/平方米
(2)甲方除可獲得14000平方米綜合樓外,還可獲得11589.11平方米的公寓。
題3計算結(jié)果
題解一:
(1)A宗地單位地價:383.86元/平方米,總地價:1151.58萬元
(2)A宗地的市場年租金:24.35元/平方米
(3)A宗地的承租土地使用權(quán)價格:單位價格:152.02元/平方米
總價格:456.06萬元
題解二:
(1)A宗地單位地價:379.04元/平方米,總地價:1137.12萬元
(2)A宗地的市場年租金:24.05元/平方米
(3)A宗地的承租土地使用權(quán)價格:單位價格:148.85元/平方米
總價格:446.55萬元
二、案例分析題
1.答題要點
該說法不正確,其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價格補(bǔ)償。因為:
(1)由于土地的資產(chǎn)屬性,住戶作為土地使用者,享有一定的土地收益權(quán)。
(2)由于土地區(qū)位和收益的差異,住戶也應(yīng)得到補(bǔ)償。
2.答題要點
(1)劃撥土地使用權(quán)的價格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價格扣減土地出讓金后的余額。
(2)劃撥土地使用權(quán)的價格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評估。
評估方法可以選用成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法。
3.答題要點
對宗地C應(yīng)按原出讓用途及其年限下的市場價格給予適當(dāng)補(bǔ)償。
(1)土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè)。
土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。
(2)可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、剩余法等方法。
4.答題要點
對于宗地D應(yīng)由政府無償收回,因為:
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,如滿2年未動工開發(fā)的,可以無償收回。
5.答題要點
作為商業(yè)中心用地,屬于經(jīng)營性用地,根據(jù)國土資源部2002年第11號令的規(guī)定,必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓。
各出讓方式的基本特征如下:
招標(biāo):由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書,根據(jù)標(biāo)書所示的設(shè)計方案和投標(biāo)價格確定中標(biāo)者,投標(biāo)者一般在3個以上。
拍賣:先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關(guān)限制,然后在固定的場所集中競買,出價高者成交。
掛牌:由出讓方發(fā)布掛牌公告,公布出讓土地的交易條件和期限,掛牌期限截止時的最高價格即為成交價格。
6.答題要點
(1)估價機(jī)構(gòu)接受評估委托后,應(yīng)按以下程序進(jìn)行評估:
A.確定估價的基本事項,包括估價對象、估價目的、估價期日、價格類型、估價日期等;
B.?dāng)M定估價作業(yè)計劃,確定估價項目、內(nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法、人員安排、時間進(jìn)度等;
C.資料收集與實地查勘,主要收集社會、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個別資料等;
D.相關(guān)資料分析,對影響地價的一般因素、區(qū)域因素、個別因素等進(jìn)行分析;
E.按照一定的原則,選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法,試算宗地價格;
F.試算價格調(diào)整,確定最后估價結(jié)果;
G.撰寫土地估價報告書;
H.將土地估價報告提交給委托方。
(2)由于待估宗地為商業(yè)用途,為此應(yīng)選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的兩種。
收集的資料包括:
1)收益還原法應(yīng)收集以下資料:
A.開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益;
B.房地產(chǎn)出租費用及有關(guān)稅費等;
C.房屋重置成本;
D.土地還原率、房屋還原率等參數(shù);
E.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。
2)市場比較法應(yīng)收集以下資料:
A.三個以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個別條件相近、交易時間相近等的比較實例;
B.土地還原率等參數(shù);
C.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。
3)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料:
A. 當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價及修正體系;
B.待估宗地所在土地級別;
C.土地還原率等參數(shù);
D.當(dāng)?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。
4)剩余法應(yīng)收集以下資料:
A.開發(fā)后的不動產(chǎn)市場售價;
B.開發(fā)中的有關(guān)建筑費、專業(yè)費用及其他費用;
C.土地還原率、年貸款利率等參數(shù);
D.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。
三、土地估價報告改錯題
土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下:
第一部分總述
1.估價依據(jù)中,《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》,應(yīng)為《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
2.國家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式(1996)》的通知([1995]國土[籍]字第180號)是舊的土地估價報告規(guī)范格式,不應(yīng)作為估價依據(jù)。
3.估價依據(jù)缺乏土地估價技術(shù)規(guī)程。
4.地價定義不清楚,未明確待估宗地的設(shè)定用途、年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容。
5,使用說明中,待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)以當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T核發(fā)的《國有土地使用證》為準(zhǔn)。
6.“土地估價技術(shù)報告”供委托方的上級主管部門使用為錯誤說法,“土地估價技術(shù)報告”應(yīng)供土地管理部門進(jìn)行估價報告審核或備案以及估價機(jī)構(gòu)存檔用。
7.缺少土地估價師簽字欄。 •
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
8.估價對象描述中,待估宗地的容積率應(yīng)為0.81。
第三部分土地估價
9.成本逼近法的計算公式有誤。
10.成本逼近法中,稅費不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費。
11.成本逼近法中投資利息計算錯誤,土地開發(fā)費的計息期應(yīng)為半年,正確的計算公式應(yīng)為:投資利息=土地取得費及有關(guān)稅費×開發(fā)周期× 5.85%+
土地開發(fā)費×開發(fā)周期× 1/2×5.85%。
12.投資利潤計算錯誤,計算投資利潤時,投資利息不應(yīng)計算利潤。
13.計算增值收益時,應(yīng)以成本價格乘以一定的增值收益率,成本價格應(yīng)包括投資利息。
14.增值收益率有打印錯誤。
15.成本逼近法計算待估宗地的價格有誤,計算結(jié)果是無限年期的價格,應(yīng)進(jìn)行土地使用年期修正,修正為50年期的價格。
16. 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中,未明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵,包括頒布日期、用途、基準(zhǔn)地價、開發(fā)程度等。
17.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中,待估宗地的容積率應(yīng)為0.81,容積率修正系數(shù)為1.0。
18.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中,待估宗地為國有劃撥土地,根據(jù)估價目的,土地使用年限可設(shè)定為最高出讓年限50年,與基準(zhǔn)地價年限相同,不必進(jìn)行年期修正。
19.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中,期日修正系數(shù)有誤,未明確1999年12月31日至2001年1月31日之間的地價變化情況。
20.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法計算結(jié)果有誤。
21.地價的確定中,未說明結(jié)果確定方法的依據(jù)。
22.地價確定中,兩種方法的權(quán)重和不等于1.0。
23.估價結(jié)果中,總地價沒有大寫。
24.缺少土地估價結(jié)果一覽表。
第四部分附件
25.缺少待估宗地的國有土地使用證復(fù)印件。
26.缺少估價對象的照片資料。
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