土地估價師考試試題3土地估價計算題

　　本部分由4道土地估價計算題構成，請根據題目的條件和要求，詳細分步進行計算，共100分答題時間為90分鐘。

　　1.某公司于1990年11月以有償出讓方式取得a地塊50年使用權，并于1991年11月在此地塊上建戌建筑物b，當時造價為每平方米1200元;其經濟耐用年限為55年，目前該類建筑重置價格為每平方米1500元，殘值率為10%，a地塊面積450平方米，建筑面積為400平方米，目前該建筑全部出租，每月實收租金為10000元，據調查，當地同類建筑出租租金一般為每月每平方米30元，土地及房屋還原率分別為5%和6%，每年需支付的土地使用稅及房產稅為20元/建筑平方米，需支付的年管理費為同類建筑年租金的4%，年維修費為重置價的2%，年保險費為重量價的0.2%，試根據上述資料估算a地塊在1994年11月在土地使用權價格。(注本題不計房屋現值利息)(本題30分)。

　　2.宗地a已得到規(guī)劃許可，可建一幢5層辦公樓，總建筑面積為8000平方米，現正招標出讓，某開發(fā)公司已進行了市場調查和可行性分析，預計開發(fā)周期為2 年，估計建成后即可對外出租，出租率估計為90%，年租金為300元/平方米，建筑費和專業(yè)費預計為1000元/平方米，第一年投入40%，第二年投入 60%，貸款年利率為12%，年出租費用為年租金的25%，當地房地產綜合還原率為8%，開發(fā)商要求總利潤不低于開發(fā)完成后不動產總價值的15%，取得土地使用權的法律、估價等專業(yè)費用為地價的3%，試估算開發(fā)商所能支付的投標地價款。(本題30)

　　3.假設某地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為6萬元/畝，征地中發(fā)生的其他費用平均為2萬元/畝，土地開發(fā)費平均為2億元/平方公里，當地銀行貸款年利率一般為12%，假設征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費用的30%，開發(fā)商要求的投資回報率一般為15%，當地土地出讓增值收益率為10%，試用成本逼近法估算該區(qū)域的土地價格。(本題20分)

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