2009年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》模擬題六

　　(3)房地年純收益

　　1133.325-445.942=687.383(萬(wàn)元)

　　(4)目前房地產(chǎn)總價(jià)值

　　總價(jià)值=687.383/9%×[1-1/ (1+9%)45]=7479.500(萬(wàn)元)

　　(5)大廈房產(chǎn)現(xiàn)值

　　重置價(jià)格=3000×(4000+7500)=3450(萬(wàn)元)

　　房產(chǎn)現(xiàn)值=3450-71.875×3=3234.375(萬(wàn)元)

　　(6)目前地價(jià)

　　總地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)-房產(chǎn)現(xiàn)值=4245.175(萬(wàn)元)

　　單位地價(jià)=4245.175/2875×10000=14765.83(元/平方米)

　　第四題：

　　1、答題要點(diǎn)

　　(1) 簡(jiǎn)單算術(shù)平

　　(2) 加權(quán)平均法.

　　(3) 直接取市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果.

　　(4) 以市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果為主,以收益還原法做適當(dāng)減價(jià)修正.

　　2、答題要點(diǎn)

　　(1) 收集的資料包括:

　?、?國(guó)家或當(dāng)?shù)啬壳罢鞯匮a(bǔ)償、安置補(bǔ)償以及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件;②當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)費(fèi)用、市政設(shè)施開發(fā)費(fèi)用或市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);③征地的過(guò)程中的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或耕地占用稅、土地管理費(fèi)等;④土地出讓金或土地增值收益資料;⑤國(guó)家或當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的利率水平;⑥市場(chǎng)或行業(yè)平均利潤(rùn)率或投資回報(bào)率.

更多土地估價(jià)師信息請(qǐng)關(guān)注:

    2008年全國(guó)土地估價(jià)師考試網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程輔導(dǎo)方案
    環(huán)球網(wǎng)校土地估價(jià)師頻道
    百度土地估價(jià)師 

　　(2) 基本步驟:

　?、?求算土地取得費(fèi)(或分別求算土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物賠償征地稅費(fèi)等);②確定土地開發(fā)費(fèi);③計(jì)算利息;④計(jì)算土地開發(fā)利潤(rùn);⑤計(jì)算土地增值收益;⑥計(jì)算有限年期土地使用權(quán)價(jià)格.

　　3、答題要點(diǎn)

　　(1) 不同點(diǎn):

　　① A宗地的處置方式是由企業(yè)取得土地使用權(quán),土地使用者為企業(yè)而非股份公司,企業(yè)于股份公司是土地租貧關(guān)系,由股份公司向企業(yè)支付租金;②B宗地的處置方式是國(guó)家作價(jià)入股,國(guó)家持有國(guó)家股,國(guó)家持有國(guó)家股,土地使用者為股份公司.

　　(2)從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系說(shuō)明對(duì)國(guó)家、國(guó)有企業(yè)、股份公司的利弊:

　　A宗地的處置方式:①對(duì)國(guó)家而言,國(guó)家作為土地所有者,可以一次收取土地收益,風(fēng)險(xiǎn)較小,但不能得到出讓后的土地增值部分;②對(duì)企業(yè)而言,不能獲得土地使用權(quán),,獲得較穩(wěn)定的租金收入,但需一次性支付數(shù)額較大的出讓金;③對(duì)股份公司而言,可以獲得完整的土地使用權(quán),可以不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金,但增加了國(guó)家股本.

　　4、答題要點(diǎn)

　　(1) 辦理的手續(xù):

　?、?股份公司持處置文件辦理變更登記手續(xù);②辦理有關(guān)規(guī)劃變更、審批手續(xù);③到土地管理部分辦理用途變更登記或用途變更審批手續(xù);④辦理補(bǔ)交土地出讓金的手續(xù);⑤到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續(xù).

　　(2) 評(píng)估方法選擇、估價(jià)思路及程序”:

　　可在以下方法中選擇兩種:市場(chǎng)比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法和路線價(jià)法.

　　估價(jià)思路(略).

　　市場(chǎng)比較法的估價(jià)程序:①選擇市場(chǎng)比較案例;②確定比較因素;③因素描述及比較分析;④確定比較因素的修正系數(shù);⑤求算比準(zhǔn)地價(jià).

　　收益還原法估價(jià)程序:①確定房地出租總收益;②確定房地出租總費(fèi)用;③計(jì)算房地出租純收益;④計(jì)算房屋純收益;⑤計(jì)算土地純收益;⑥計(jì)算土地價(jià)格.

　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估的程序:①確定土地及基準(zhǔn)地價(jià);②因素描述及比較分析;③確定修正系數(shù);④計(jì)算地價(jià).

　　剩余法估價(jià)的程序:①計(jì)算房地出租總收益;②計(jì)算房地出租總費(fèi)用;③計(jì)算房地出租純收益;④計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)格;⑤計(jì)算房屋現(xiàn)值;⑥計(jì)算土地價(jià)格.

　　路線價(jià)法評(píng)估的程序:①確定路線價(jià);②確定宗地的臨街深度、寬度等條件;③確定條件修正系數(shù);④計(jì)算土地價(jià)格.