土地估價(jià)實(shí)務(wù)試練習(xí)測(cè)試綜合計(jì)算題一

　　綜合計(jì)算題

　　(共2題，每題各叨分，總分叨分。答題要求列出算式、計(jì)算過(guò)程和計(jì)算結(jié)果;需按公式計(jì)算的，要求列出公式;無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留2位小數(shù)。請(qǐng)?jiān)诿款}下方空白處答題)

　　一、某公司于1998年10月通過(guò)出讓方式獲得一5000平方米 的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動(dòng)工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于 資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問(wèn)該公司最多可貸多少款?

　　項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下:

　　(1)該大樓1~3層為商場(chǎng)，建筑面積為3000平方米，4~15層為辦公樓。

　　(2)大樓開(kāi)發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。

　　(3)大樓建成后該公司計(jì)劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)商場(chǎng)與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類(lèi)建筑物的建安綜合 為每建筑平方米3000元，同類(lèi)物業(yè)的商場(chǎng)市場(chǎng)租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場(chǎng)租金水平每月為150元/平方米。

　　(4)經(jīng)過(guò)調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中 費(fèi)為年租金的10%,維修費(fèi)為租金的8%， 費(fèi)為建安造價(jià)的2‰，稅金為年租金的12%;項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%;建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款 率為10%

　　二、C市的某 擬購(gòu)進(jìn)A市的宗地H，委托某土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)宗地H的轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委估宗地進(jìn)行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請(qǐng)依據(jù)下面所列資料，評(píng)估出宗地H于1999年7月31日的市場(chǎng)價(jià)格 (計(jì)算地價(jià)時(shí)，案例選擇不少于四個(gè))。 開(kāi)發(fā)程度說(shuō)明:*表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"五通一平";***表示宗地內(nèi)外"七通一平"。

　　ii.區(qū)域因素和個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的修正系數(shù)說(shuō)明(有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得):數(shù)字為負(fù)的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差;數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好;數(shù)值表示對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度"

　　(2)其他資料:A市的地價(jià)指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎(chǔ)上增加10個(gè)百分點(diǎn);A市的容積率對(duì)地價(jià)的影響是:以容積率為2時(shí)為基準(zhǔn)，當(dāng)容積率每升高或降低0.1時(shí)，宗地單位地價(jià)上漲率增加或減少4個(gè)百分點(diǎn)。A市商業(yè)用地還原率為4%;1997年和1998年A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從 "三通一平"到"五通一平"的費(fèi)用平均為每平方米45元。

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