09年土地估價實務(wù)基礎(chǔ)密押情景分析題

　　某地征地、安置、拆遷及青苗補償費用每畝為6萬元，征地中發(fā)生的費用平均每畝為2萬元，土地開發(fā)費平均每平方公里為2億元，當?shù)劂y行貸款年利率一般為12%，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費用的30%，開發(fā)商要求的投資回報率一般為15%，當?shù)毓I(yè)用地出讓增值收益率為10%?；卮?1-55小題的問題。

　　51.根據(jù)上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有( B D)。

　　A.收益還原法

　　B.市場比較法

　　C.剩余法

　　D.成本逼近法

　　52.根據(jù)估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點表述錯誤的是(A B )。

　　A.征地、安置、拆遷及青苗補償費用就是土地的價格

　　B.開發(fā)商的投資回報率就是本次開發(fā)的開發(fā)商所需要的回報率

　　C.土地出讓增值收益率取當?shù)匾话闼?/P>

　　D.土地開發(fā)周期與土地開發(fā)的難易程度有關(guān).

　　53.根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地土地無限年期最可能實現(xiàn)的價值是(D)。

　　A.512.33元/平方米

　　B.433.29元/平方米

　　C.417.81元/平方米

　　D.459.59元/平方米

　　54.根據(jù)估價方法,下列說法正確的是(ABC)

　　A.土地取得費和土地開發(fā)費均應(yīng)是評估期日的重置費用.

　　B.各項費用的取費標準應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析.

　　C.成本逼近法評估結(jié)果一般作為投入成本分析

　　D.成本逼近法評估的價格可以直接作為市場價格

　　55.關(guān)于成本法估價的特點和適用范圍正確的是(ABC)

　　A.成本法一般適用于新開發(fā)土地估價,不適用建成區(qū)已開發(fā)土地估價.

　　B.成本法適用于工業(yè)用地估價,對商業(yè)用地和住宅用地不是很適用

　　C.成本法一般適用于地產(chǎn)市場狹小,缺乏交易案例,無法采用其他估價方法進行評估的土地

　　D.成本法沒有考慮土地的效用,價值和市場的需求,所以對與投資者衡量投資效益,進行可行性分析沒有大的用處.

　　解答:土地取得費=6萬元/畝+2萬元/畝=8萬元/畝=120元/平方米

　　土地開發(fā)費=2億元/平方公里=200元/平方米

　　投資利息=120×[(1+12%)2-1]+200×30%[(1+12%)1.5-1]+200×70%×[(1+12%)0.5-1]=30.528+11.118+8.162=49.808元/平方米

　　開發(fā)利潤=(120+200)×15%=48元/平方米

　　計算土地價格

　　因當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%

　　無限年期土地使用權(quán)價格=(120+200+49.808+48)×1.1=459.59元/平方米

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