采用收益還原法計(jì)算題之解題步驟

    在土地估價(jià)師計(jì)算題中有部分是采用收益還原法計(jì)算的,今天環(huán)球網(wǎng)校教大家如何做好這一類的試題：　　

    (一)審題

　　1、明確題意，選擇估價(jià)方法。待估地產(chǎn)有收益，適合采用收益還原法

　　2、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計(jì)算收益和費(fèi)用

　　4、明確題目要求計(jì)算出的價(jià)格類型

　　(二)解題思路

　　第一步：求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益

　　第二步：計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益

　　第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益

　　第四步：計(jì)算剩余使用年限下的土地市場(chǎng)價(jià)格

　　(三)列出評(píng)估過(guò)程

　　1、解題思路及計(jì)算方法：適宜采用收益還原法

　　2、基本公式

　　(1)房地年純收益計(jì)算公式

　　(2)建筑物年純收益計(jì)算公式

　　(3)土地年純收益計(jì)算公式

　　(4)有限年限土地價(jià)格公式

　　3、計(jì)算步驟

　　(1)計(jì)算房地年總收益(需要逐步列出算式，最好給每步算式加上小標(biāo)號(hào))

　?、倌曜饨鹗找?月租金收入×12月

　　②押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率

　　(四)難點(diǎn)及常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

　　1、難點(diǎn)

　　(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地使用年限的關(guān)系

　　(2)土地年純收益的計(jì)算

　　(3)所提供條件的清晰分類

　　2、常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

　　(1)沒(méi)有解題思路說(shuō)明

　　(2)房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算

　　(3)房地總收益中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤

　　(4)建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤

　　(5)未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤

　　(6)沒(méi)有計(jì)算土地單位面積價(jià)格

　　(7)解題思路或計(jì)算步驟混亂

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