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物業(yè)管理師考試案例題精選(一)

更新時間:2009-10-19 15:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

  房屋結構改造維修方面

  案例、設計本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)”

  案情:樓上業(yè)主顧某在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆,改變廢水立管的下水三通,致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知,責令其拆除私裝物,未果。

  問題:顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設備?

  判決:顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動抽水馬桶、洗臉盆,按房屋的原始結構圖,將廢水立管的下水管恢復原狀。

  依據(jù):《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定:“住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的,應當符合城市規(guī)劃要求,其業(yè)主應當征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意,并報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批?!?/P>

  房屋所有權人使用其房屋時,必須遵守有關的法律法規(guī),不得擅自改變房屋的使用性質和功能。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動抽水馬桶和洗臉盆,轉換了廢水立管的下水三通,使儲藏室成了衛(wèi)生間,改變了房屋的使用性質,使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水,顧某應當承擔民事責任。

  案例、外墻開一窗 大樓留一疤

  案情:住在19樓的業(yè)主衛(wèi)某,在自己物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開窗,將厚厚的外墻打穿。物業(yè)公司多次上門加以阻止,衛(wèi)某不聽勸阻,繼續(xù)施工安裝窗戶,致使19層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。

  問題:自己的物業(yè)是否就有權隨意破墻?

  判決:衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶,恢復原狀;清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。

  依據(jù):《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十八條第一款第一項規(guī)定:“物業(yè)使用中禁止下列行為:(一)損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌。”

  作為一個業(yè)主,應當遵守有關法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗,并由此造成外墻面的污染,嚴重損壞了房屋的承重結構,破壞了大樓的外貌,影響了周邊的環(huán)境。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理條例及小區(qū)管理公約對衛(wèi)某采取制止措施,維護了其他業(yè)主的合法權益。

  案例、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

  案情:業(yè)主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米,可放水約4.2噸的巨型浴缸,準備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi),遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關老師進行了咨詢,以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由,制止顧某吊裝巨型浴缸。

  問題:購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)?

  判決:顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請求不予支持。

  依據(jù):《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定:“業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)的有關規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則,正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系?!钡诙艞l第二款規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應當對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為,應當勸阻制止?!?/P>

  公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權利。應當本著安全、合理的原則使用物業(yè),并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關規(guī)定。長期使用巨型浴缸必然對大樓的樓板強度及承重結構造成危害,使大樓存在潛在的安全隱患。同時還應當顧及相鄰各方的利益,以不損害公共利益和他人權益為前提,否則應加以必要的限制。

  房屋租賃引起的糾紛案例四、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦?

  去年9月18日,某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主,但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定,租住戶搬出家私,必須有業(yè)主的書面許可,而沒有業(yè)主的書面許可,管理處不予放行(這一規(guī)定有必要,現(xiàn)實中確發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情)。急于搬出家私的住戶萬般無奈,找到管理處領導,懇請給以特殊照顧。

  管理處的領導考慮,若簡單放行,恐怕?lián)p害業(yè)主的利益;若拒不放行,又會使住戶感到不便(租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務對象,兼顧二者利益應為物業(yè)管理所必需,絕不能只對業(yè)主關心倍至,而對租住戶冷若冰霜)。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私,提出了一個變通辦法:租住戶列出所搬出家私清單,并暫交與家私價值相當?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗?,并出?jù)收取押金的收據(jù),一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可,管理處立刻全額退回押金(這一辦法可取,但前提是要讓其正確理解,否則容易引起紛爭)。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理,便欣然接受。

  時隔不久,該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。在到管理處換取押金時,還對管理處既對業(yè)主負責又為住戶著想的做法贊許有加。

  點評:執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍,但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應當是把握住規(guī)章制度的基本精神,把原則性與靈活性結合起來 .

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