物業(yè)管理師考試案例題精選(三)

　　案例、未成年的孩子點燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例……

　　4個未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬元;物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬元。

　　羅湖區(qū)法院審理后認為：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負重要責(zé)任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告對小孩的死亡負15%的責(zé)任，由其自負;被告物業(yè)公司承擔(dān)45%的責(zé)任;另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25%責(zé)任;其他兩個男孩各承擔(dān)7.5%的責(zé)任。由于3個男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護人承擔(dān)。

　　案情回放

　　據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶。此時，暫住在該花園的一個單元里的另一個孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴重?zé)齻?/P>

　　事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會醫(yī)院治療了18天，后因付不起醫(yī)療費無法繼續(xù)治療而被迫出院。6月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來打算送孩子回老家潮陽繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。

　　案例、發(fā)生高空墮物怎么辦……

　　去年9月17日14時51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園A棟前的地面。相繼趕到的護衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進行現(xiàn)場調(diào)查(高空拋物，天怨人怒，道理人人會講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進一步堅強管理，還有賴于人們基本素質(zhì)的提高)。

　　從樓下查看，玻璃是9樓F座的，護衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。事實果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔?xùn)|西，將客廳的玻璃砸落。可向其通報了情況后，兩人不理不睬，依舊爭吵不休。

　　護衛(wèi)員們先勸說調(diào)解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時按有關(guān)規(guī)定接受處罰，兩人均無異議(先息事寧人，是此時的至要)。

　　誰知護衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來，護衛(wèi)員只好再上去做工作。就這樣樓上樓下跑了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。

　　點評：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問題圓滿解決了為止。搞物業(yè)管理的沒有這個勁頭兒，肯定干不出什么名堂。

　　案例、停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責(zé)任?

　　1999年7月9日，廈門某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛一輛"美鹿"牌小轎車到閩南大廈辦事，駕駛員交付5元停車費后，將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司(以下稱物業(yè)公司)經(jīng)營的停車場，后來駕駛員要提車時，發(fā)現(xiàn)轎車已丟失，駕駛員立即報案，廈門市公安局刑警支隊于1999年7月14日發(fā)出協(xié)助通報，但至今未將失竊的轎車追回。一審認為：物業(yè)公司經(jīng)營停車場，向車主收取一定的費用，為車主提供停車保管服務(wù)，因此維修公司與物業(yè)公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。維修公司將車交由物業(yè)公司保管，就負有繳納保管費的義務(wù)，并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利，物業(yè)公司收取車主的停車費用，其義務(wù)是妥善提供停車場地，且保管好車輛，物業(yè)公司收取維修公司的停車費后，先例行了停車權(quán)利，就應(yīng)對停車場的車輛負責(zé)安全保障義務(wù)。但物業(yè)公司停車場的值班人員(保安)在有人開出涉案車輛時，在未檢驗有關(guān)取車手續(xù)的情況下就放行，這是一種重大過失行為。因此，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　二審認為：由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場時，除交納5元停車費外，雙方未就車輛停放性質(zhì)進行任何約定。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡單地以該5元停車費的繳交與否來判斷，而應(yīng)從以下幾方面進行分析(一)從保管合同的概念和特征看，保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物，并返還該物的合同，其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人，使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。本案雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致，而維修公司停車時也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司，以便物業(yè)公司實際控制車輛，而物業(yè)公司亦未對維修公司出具取車放驗憑證。(二)物業(yè)公司的經(jīng)營范圍中并元保管業(yè)務(wù)，該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務(wù)。(三)關(guān)于物業(yè)公司收取5元錢的停車費的性質(zhì)及依據(jù)。從1995年廈門市物價局《關(guān)于閩南大廈管理服務(wù)費標準的批復(fù)》對物業(yè)公司管理收費標準作出的批復(fù)看，該文第一條第(5)項規(guī)定是："交通工具停車場所的管理".1998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對"交通與車輛停放秩序的管理"，第二十條規(guī)定"露天車位、地下車庫的車位使用費依照廈門市物價局和業(yè)主管理委員會商定的標準向車位使用人收取".鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對其經(jīng)營的停車場收取車位使用費，而對停車場的交通及車輛停放秩序進行管理，與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關(guān)系。

　　終審判決：綜上所述，物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立，一審認定物業(yè)公司未盡保管之責(zé)，應(yīng)對維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實及法律依據(jù)，依法應(yīng)予改判。

　　據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定，廈門市中級人民法院于2001年3月25日判決如下：

　　一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院(2000)開民初字第2831號民事判決。

　　二、駁回維修公司的訴訟請求。

　　本案一、二審訴訟費各人民幣5250元，均由維修公司負擔(dān)。本判決為終審判決。

　　案例、訪客無理打罵護衛(wèi)員怎么辦……

　　去年9月12日15時40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機。在他攜機欲出大堂時，大堂護衛(wèi)員禮貌地請其辦理有關(guān)放行手續(xù)。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護衛(wèi)員的衣服。巡邏護衛(wèi)員聞訊趕來制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來。

　　管理處領(lǐng)導(dǎo)得知后， 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。通過聽取當(dāng)事人和知情者的情況介紹， 調(diào)看大堂出入口的現(xiàn)場錄象， 查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認應(yīng)由住戶和訪客負全部責(zé)任，而住戶又為業(yè)主的雇員。

　　然后管理處約定時間，請業(yè)主委員會主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題(類似問題請業(yè)主委員會主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會主任的職責(zé)所在)。管理處詳細介紹了事情經(jīng)過，并列舉了人證、物證，各個方面一致認為管理處的管理工作認真嚴謹，大堂護衛(wèi)員處理問題并無任何不妥，應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱蠹业睦斫?、尊重和支持，住戶和訪客要對這件事的一切后果負責(zé)。

　　事情很快就有了圓滿的結(jié)局：肇事者當(dāng)眾向護衛(wèi)員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損失。

　　點評：對一些人無理取鬧，不能不了了之。不了了之既會挫傷我們員工的積極性，又會助長不良現(xiàn)象。但我們自己獨自處理，有相當(dāng)難度。而善于借助各方面的力量，處理起來就相對容易得多。

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