2013年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》預(yù)習(xí)：中心地理論

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　　2013年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)輔導(dǎo)講義(2)

第一節(jié) 區(qū)位理論

四、中心地理論

　　中心地理論是由德國(guó)著名地理學(xué)家克里斯塔勒在1933年發(fā)表的《德國(guó)南部的中心地》一書(shū)中提出的。

　　(一)中心地理論的基本概念

　　(1)中心地：是指區(qū)域內(nèi)向其周?chē)赜虻木用顸c(diǎn)居民提供各種商品和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)。

　　(2)中心地職能：是指由中心地提供的商品和服務(wù)。不包括制造業(yè)方面的活動(dòng)。

　　(3)中心性：可理解為一個(gè)中心地對(duì)周?chē)貐^(qū)的影響程度，或者說(shuō)中心地職能的空間作用大小，可用“高”、“低”、“強(qiáng)”、“弱”、“一般”、“特殊”等來(lái)形容和比較。

　　(4)需求門(mén)檻：是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的最低購(gòu)買(mǎi)力和服務(wù)水平。在實(shí)際中，需求門(mén)檻多用能維持一家商服企業(yè)的最低收入所需的最低人口數(shù)來(lái)表示。這里的最低人口數(shù)，稱(chēng)為門(mén)檻人口。

　　(5)商品銷(xiāo)售范圍：是指消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或者中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷(xiāo)售距離和服務(wù)半徑。

　　(二)克里斯塔勒的中心地理論

　　1.假設(shè)條件

　　克氏理論的假設(shè)條件是：①研究的區(qū)域是一個(gè)均質(zhì)平原，人口均勻分布，居民的收入水平和消費(fèi)方式完全一致。②有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，同一等級(jí)規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費(fèi) 用與距離成正比。③廠(chǎng)商和消費(fèi)者都是經(jīng)濟(jì)人。④平原上貨物可以自由地向各方向流動(dòng)，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。

　　2.六邊形市場(chǎng)區(qū)

　　各中心地都試圖把這片空白區(qū)吸引到自己的市場(chǎng)區(qū)內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果使得它們之間的距離進(jìn)一步縮短，以致各中心地的銷(xiāo)售范圍都有一部分相互重疊。這時(shí)，居住在重疊區(qū)內(nèi)的居民就有兩個(gè)可供選擇的區(qū)位。按照消費(fèi)者最近供應(yīng)地購(gòu)物的假設(shè)，重疊區(qū)就被平均分割給兩個(gè)相鄰的中心地。其中位于平分線(xiàn)上的居民到兩個(gè)相鄰的中心地的距離是相等的，故這條線(xiàn)被稱(chēng)為無(wú)差別線(xiàn)。由于重疊區(qū)被無(wú)差別線(xiàn)分割，圓形的市場(chǎng)區(qū)即被六邊形的市場(chǎng)區(qū)所替代，從而推導(dǎo)出正六邊形市場(chǎng)區(qū)這一便于組織中心地與服務(wù)區(qū)相聯(lián)系的最有效的全覆蓋的理論圖式。

　　3.市場(chǎng)等級(jí)序列

　　根據(jù)前面的論述，中心地商品和服務(wù)的需求門(mén)檻、利潤(rùn)和服務(wù)范圍，是與中心地規(guī)模、人口 分布密度、居民收入水平及商品和服務(wù)的種類(lèi)密切相關(guān)的。

　　例題1：需求門(mén)檻指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的(　)和(　)。

　　A 工資水平 B 消費(fèi)能力 C最低購(gòu)買(mǎi)力 D 服務(wù)水平 E 人口數(shù)量

　　答案：CD

　　解析：需求門(mén)檻：是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的最低購(gòu)買(mǎi)力和服務(wù)水平。

　　例題2：某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購(gòu)買(mǎi)力和服務(wù)水平被稱(chēng)為(　)。(2008年試題)

　　A.需求門(mén)檻　　B.中心性　　C.中心地職能　　D.商品銷(xiāo)售范圍

　　答案：A

　　解析：某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購(gòu)買(mǎi)力和服務(wù)水平被稱(chēng)為需求門(mén)檻。

　　五、城市空間結(jié)構(gòu)理論(同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務(wù)區(qū)土地利用模式 )

　　城市空間結(jié)構(gòu)是土地利用方式、利用程度和利用效果的總和。主要介紹具有代表性的同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務(wù)區(qū)土地利用模式。

　　(一)同心圓理論

　　同心圓理論是伯吉斯于1925年總結(jié)出來(lái)的。他基于生態(tài)學(xué)的入侵和承繼概念來(lái)解釋城市土地利用在空間上的排列形態(tài)。5個(gè)同心圓用地結(jié)構(gòu)：第一環(huán)帶是中心商務(wù)區(qū)。第二環(huán)帶為過(guò)渡地帶。第三環(huán)帶是工人住宅區(qū)。第四環(huán)帶是高級(jí)住宅區(qū)。第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)，多為在城市中心工作的中上層人士的居住區(qū)。

　　(二)扇形理論

　　扇形理論是霍伊特于1939年創(chuàng)立的。該理論的核心是各類(lèi)城市用地趨向于沿主要交通線(xiàn)路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。他認(rèn)為，由于特定交通線(xiàn)路的線(xiàn)性通達(dá)性和定向慣性的影響，各功能用地往往在其兩側(cè)形成。他還把市中心的通達(dá)性稱(chēng)為基本通達(dá)性，把沿輻射狀交通主干線(xiàn)所增加的通達(dá)性稱(chēng)為附加通達(dá)性。輕工業(yè)和批發(fā)商業(yè)對(duì)交通線(xiàn)路的附加通達(dá)性最為敏感，多沿鐵路、水路等主要交通干線(xiàn)擴(kuò)展;低收入住宅區(qū)環(huán)繞工商業(yè)用地分布，而中高收入住宅區(qū)則沿著城市交通主干道或河岸、湖濱、公園、高地向外發(fā)展，獨(dú)立成區(qū)，不與低收入的貧民區(qū)混雜。當(dāng)城市人口增加，城市用地需要擴(kuò)大，高收入的人就從原住區(qū)搬遷到新的聲望更高的地方，原來(lái)的高收入住宅區(qū)的房產(chǎn)變?yōu)榈妥饨鸬淖≌?，供貧民居住，出現(xiàn)土地利用的演替和濾變。但大部分低收入階層，由于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素的理智的內(nèi)聚力，很難進(jìn)人中級(jí)住宅區(qū)和高 級(jí)住宅區(qū)居住，只能在原有貧民區(qū)的基礎(chǔ)上向外作條帶扇形狀延伸發(fā)展，因此，城市各類(lèi)土地呈現(xiàn)出扇形結(jié)構(gòu)。

　　(三)多核心理論

　　多核心理論最先是麥肯齊于1933年提出的，然后又被哈里斯和烏爾曼于1954年加以發(fā)展。該理論強(qiáng)調(diào)城市土地利用過(guò)程中并非只形成一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，而會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心。其中一個(gè)主要商業(yè)區(qū)為城市的核心，其余為次核心。形成城市多核心的因素有4個(gè)：①某些活動(dòng)需要彼此接近，而產(chǎn)生相互依賴(lài)性。②某些活動(dòng)互補(bǔ)互利，自然集聚。③某些活動(dòng)因必須利用鐵路等貨運(yùn)設(shè)施，且產(chǎn)生對(duì)其他使用有害的極大交通量，因此就排斥其他使用而自己集結(jié)在一起。④高地價(jià)、高房租吸引較高級(jí)的使用，而排斥較低品質(zhì)的使用。

　　(四)中心商務(wù)區(qū)土地利用模式

　　中心商務(wù)區(qū)(CBD)的兩項(xiàng)重要指標(biāo)：

　　把CBHI>1，CBII>50%的區(qū)域界定為CBD。

　　中心商務(wù)建筑面積指數(shù)比率(CBl)

　　例題1：中心商務(wù)區(qū)土地利用模式中，界定CBD的幾項(xiàng)重要指標(biāo)分別是( )。(2008年試題)

　　A.中心商務(wù)高度指標(biāo)(CBHI) B.中心商務(wù)建筑面積指數(shù)比率(CBI)

　　C.中心商務(wù)用地面積指標(biāo) D.中心商務(wù)區(qū)高層建筑數(shù)量指標(biāo)

　　E.中心商務(wù)強(qiáng)度指標(biāo)(CBII)

　　答案：ABE

　　解析：界定中心商務(wù)區(qū)(CBD)的重要指標(biāo)有中心商務(wù)高度指標(biāo)(CBHI)、中心商務(wù)強(qiáng)度指標(biāo)(CBII)、中心商務(wù)建筑面積指數(shù)比率(CBI)。

　　例題2：城市空間結(jié)構(gòu)理論包括( )

　　A中心地理論 B同心圓理論 C 扇形理論D 多核心理論 E中心商務(wù)區(qū)土地利用模式

　　答案：BCDE

　　解析：城市空間結(jié)構(gòu)理論包括同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務(wù)區(qū)土地利用模式. 中心地理論是區(qū)位理論之一。區(qū)位理論主要有農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論、中心地理論和城市空間結(jié)構(gòu)理論。

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