2013年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》預(yù)習(xí)：地租地價理論

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　　2013年中級經(jīng)濟師考試房地產(chǎn)輔導(dǎo)講義(4)

　　第三節(jié) 地租地價理論

一、地租和地價的概念

　　(一)地租的概念

　　狹義地租是指使用土地所獲得的超額報酬或收益;

　　廣義的地租是指超額的利潤、工資、利息及利用各種生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬或收益。地租的本質(zhì)是超額報酬或收益。地租通常是指土地所有者向土地使用者讓渡土地使用權(quán)所獲得的收入。是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。 ’

　　(二)地價的概念

　　地價是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價格。我國目前由于土地不得買賣，“買賣”(具體稱為出讓和轉(zhuǎn)讓)的是有一定使用期限的國有建設(shè)用地使用權(quán)，所以人們通常所講的地價，是出讓或者轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。

二、地租的產(chǎn)生和發(fā)展

　　最初出現(xiàn)的地租是奴隸制地租，以勞役地租為基本形式。

　　封建制度時期，地租反映的是地主剝削農(nóng)民(農(nóng)奴)的生產(chǎn)關(guān)系。在人身依附和超經(jīng)濟強制下，地租包含了直接生產(chǎn)者(佃農(nóng))的全部剩余生產(chǎn)物。封建地租在前期以實物地租為主后期出現(xiàn)了貨幣地租。

　　資本主義時期，地租以貨幣地租為主要形式，不再是占有直接生產(chǎn)者的全部剩余生產(chǎn)物，而僅是其中的超額利潤部分，平均利潤部分由產(chǎn)業(yè)資本家占有。

　　到了社會主義社會，盡管實行土地公有制，但仍然存在地租。這是由于地租產(chǎn)生的經(jīng)濟條件還存在著，即仍然存在土地所有權(quán)的不同主體，以及土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離。但社會主義地租與資本主義地租不同，它反映的是在國家、集體和個人三者根本利益一致的前提下，對土地收益的分配關(guān)系;同時，社會主義地租還是國家用于調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)和分配的經(jīng)濟杠桿。

　　(一)級差地租

　　級差地租是指不同土地或同―土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。

　　地租=市場價格―生產(chǎn)成本―平均利潤。

　　杜能在《孤立國》一書中，認為除土地肥力是決定地租支付能力的要素外，區(qū)位也是決定地租的重要因素。

　　馬克思把級差地租分為兩種形式：級差地租I和級差地租Ⅱ。

　　級差地租I是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。

　　級差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投人資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

　　(二)絕對地租

　　不管租種什么土地都必須繳納的地租，就是絕對地租。絕對地租是指土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。

　　三)壟斷地租

　　壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。比如，具有特殊風(fēng)味的名酒就是用某些特別地塊出產(chǎn)的原料(包括水)釀制而成的。又如，我國某些地區(qū)出產(chǎn)的特殊干鮮果品，只能在一些地區(qū)種植。這些產(chǎn)品就可以按照不僅大大超過生產(chǎn)價格，而且也超過其價值的壟斷價格在市場上出售。這種壟斷價格產(chǎn)生的超額利潤，由于土地所有者擁有對這種具有特殊性質(zhì)的土地的所有權(quán)，因而轉(zhuǎn)化為壟斷地租，落人土地所有者手中。

四、地租與地價的關(guān)系

　　地價是地租的資本化，是資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租。

　　地價=地租除以平均利息率

　　對于永久租期土地，地價是每年的地租折現(xiàn)到初期之和。

　　若每年的地租為定值并且折現(xiàn)率不變，地價是每年的地租折現(xiàn)值的加和。

　　例如，假定平均利息率為5%，每年200元的地租，200除以5%=4000，200可以看作是一個4000元資本的利息，據(jù)此推算出地價為4000元，并認為地價實際上“不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格，它是按普通利息率計算的。

　　例題1：級差地租是指不同土地或同―土地上由于( )及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。

　　A 土地肥力 B 不同土地 C 同一土地 D相對位置

　　答案：AD

　　解析：級差地租是指不同土地或同―土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。

　　例題2：級差地租I是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差(　　)的轉(zhuǎn)化形態(tài)。

　　A 地租 B 超額利潤 C 絕對地租 D 壟斷地租

　　答案：B

　　解析：級差地租I是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。

　　例題3：級差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投人資本的(　　)不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

　　A 數(shù)量 B 重量 C 勞動率 D 生產(chǎn)率

　　答案：D

　　解析：級差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投人資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

　　例題4：土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租叫(　　)。

　　A 級差地租 B 絕對地租 C 壟斷地租 D 地價

　　答案：B

　　解析：絕對地租是指土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。

　　例題5：由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租叫(　　)。

　　A 級差地租B 絕對地租C 壟斷地租 D 地價

　　答案：C

　　解析：壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。

　　例題6：地租與地價的關(guān)系( ).

　　A 地價是地租的資本化B 地價是資本化的地租 C 對于永久租期土地，地價是每年的地租的簡單加和。 D 若每年的地租為定值并且折現(xiàn)率不變，地價是每年的地租折現(xiàn)值的加和。E 地價本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租

　　答案：ABDE

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