2013年經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》預(yù)習(xí)：國有建設(shè)地使用權(quán)出讓(1)

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　　2013年中級經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)輔導(dǎo)講義(11)

　　第二節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用

二、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

　　(一)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式和特征

　　1。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議

　　《物權(quán)法》第一百三十七條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定?！?/P>

　　2.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為。建設(shè)用地使用權(quán)只有國家才能出讓。集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，方可有償出讓。

　　(2)建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有一定使用年限的。

　　國務(wù)院按照土地的不同用途規(guī)定，分別如下：①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。

　　《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！?/P>

　　(3)建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)??！段餀?quán)法》第一百四十一條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用?！?/P>

　　(4)建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)立?！段餀?quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！?/P>

　　(5)建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利范圍是有限制的。礦產(chǎn)資源屬于國家所有，由國務(wù)院行使國家對礦產(chǎn)資源的所有權(quán)。地表或者地下的礦產(chǎn)資源的國家所有權(quán)，不因其所依附的土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的不同而改變。

　　(二)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金簡稱出讓金，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)的受讓者，按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同(以下簡稱“出讓合同”)約定的使用期限，一次性或分期提前支付的整個使用期間的地租，以及國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前國家對土地的開發(fā)成本和有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償安置等費(fèi)用。

　　按照現(xiàn)行規(guī)定，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付全部出讓金，逾期未全部支付的，出讓人有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償;出讓人應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定，提供出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，未按照出讓合同約定提供建設(shè)用地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。

　　(三)招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式及程序

　　1，招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式的一般規(guī)定

　　(1)出讓文件的編制。文件應(yīng)當(dāng)包括出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報價單、中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書、出讓合同文本。

　　(2)出讓公告的發(fā)布。

　　(3)出讓公告的內(nèi)容。①出讓人的名稱和地址;②出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求;③投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法;④索取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓文件的時間、地點(diǎn)及方式;⑤招標(biāo)、拍賣、掛牌時間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等;⑥確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法;⑦投標(biāo)、競買保證金;⑧其他需要公告的事項(xiàng)。

　　(4)出讓底價的確定。標(biāo)底或者底價不低于國家規(guī)定的最低價標(biāo)準(zhǔn)。集體決策確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標(biāo)、競買保證金。

　　(5)資格審查。

　　2.受讓人的確定程序

　　(1)招標(biāo)出讓的程序：①投標(biāo)。投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)截止時間前將投標(biāo)文件投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄投標(biāo)文件的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時間前收到的方為有效。投 標(biāo)文件投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對投標(biāo)文件和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。②開標(biāo)。出 讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表 檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱點(diǎn)算投標(biāo)文件。投標(biāo)人少于3人的，出讓人應(yīng)終止招標(biāo)活動。投標(biāo)人不少于3人的，應(yīng)逐一宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。③評標(biāo)。由出讓人代表、有關(guān)老師組成評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)，評標(biāo)小組人數(shù)為5人以上的單數(shù)。④中標(biāo)。招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)被確定為中標(biāo)人。

　　(2)拍賣出讓的程序：①主持人點(diǎn)算競買人;②主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時間和竣工時間以及其他有關(guān)事項(xiàng);③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示;④主持人報出起叫價;⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價;⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價;⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交;⑧主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。

　　競買人的最高應(yīng)價或者報價未達(dá)到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。拍賣主持人在拍賣中可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。

　　(3)掛牌出讓的程序：①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布。掛牌時間不得少于10個工作日，掛牌時間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增加幅度。②符合條件的競買人填寫報價單報價。③出讓人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格。④掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。⑤掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：一是在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交。二是在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外。三是在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

　　3.建設(shè)用地使用權(quán)的受讓

　　(1)成交確認(rèn)書的簽訂。

　　(2)出讓合同的簽訂。

　　(3)出讓結(jié)果的公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。

　　(4)建設(shè)用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取。受讓人依照出讓合同的約定付清全部建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，方可依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按照出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

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