2012年土地估價實務(wù)基礎(chǔ)考前模擬試題

　　1、宗地地價評估時，明確價值類型應(yīng)在(A)。

　　A. 簽訂委托估價合同前

　　B. 簽訂委托估價合同后

　　C. 收集估價所需資料之后

　　D. 實地查看估價對象之后

　　2、宗地地價評估的實際程序，是從(A)開始到最后寫出估價報告書，然后將報告書交給委托者并將有關(guān)資料整理歸檔的全過程。

　　A. 接受委托者的估價委托

　　B. 擬定估價作業(yè)方案

　　C. 收集估價所需資料

　　D. 實地查看估價對象

　　3、在一個估價項目中，首先要明確估價基本事項，其中(A)是龍頭。

　　A. 估價目的

　　B. 估價對象

　　C. 估價期日

　　D. 價值類型

　　4、土地估價業(yè)務(wù)受理前哪種行為時錯誤的(D)。

　　A. 拒絕受自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限而難以評估出客觀合理的價值的委托。

　　B. 當(dāng)客戶要求基于估價師認(rèn)為不現(xiàn)實的一項特殊假設(shè)進(jìn)行估價，則應(yīng)拒絕該估價委托。

　　C. 如果估價師認(rèn)為即使在受限制的基礎(chǔ)上也不可能提供估價，則應(yīng)拒絕該估價委托。

　　D. 對于以前由估價師或公司進(jìn)行了估價的物業(yè)，可以未進(jìn)行重新勘查進(jìn)行重新評估。

　　5、某企業(yè)擬以其擁有的土地使用權(quán)抵押貸款，土地使用證載用途為工業(yè)，企業(yè)得知其使用土地范圍已被政府規(guī)劃為城鎮(zhèn)住宅用地，要求評估機(jī)構(gòu)按住宅用地進(jìn)行評估，評估機(jī)構(gòu)的那種決定是正確的(C )。

　　A. 按住宅用地進(jìn)行評估

　　B. 讓企業(yè)出具政府規(guī)劃為城鎮(zhèn)住宅用地的證明文件，按住宅用地進(jìn)行評估

　　C. 協(xié)商之后按工業(yè)用地進(jìn)行評估

　　D. 直接拒絕評估

　　6、某國有工業(yè)企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)將使用的廠房改造為商務(wù)賓館，土地使用證載用途為工業(yè)、使用權(quán)類型為國有劃撥，下列分析不正確的是(B )。

　　A. 企業(yè)土地抵押時按評估工業(yè)用途評估

　　B. 土地抵押時企業(yè)出具政府規(guī)劃為商服用地的證明文件，按商服用地進(jìn)行評估

　　C. 企業(yè)改制時按評估工業(yè)用途評估

　　D. 企業(yè)改制(出售)時，企業(yè)出具政府規(guī)劃為商服用地的證明文件，按商服用地進(jìn)行評估

　　7、某企業(yè)一年前以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，當(dāng)時委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行了土地評估，現(xiàn)擬以該地進(jìn)行土地抵押貸款，企業(yè)擬使用原來的報告辦理抵押手續(xù)，評估機(jī)構(gòu)要求重新評估的主要理由正確的是( C)。

　　A. 評估報告已經(jīng)超過有效期

　　B. 估價對象已經(jīng)變化

　　C. 估價目的不同

　　D. 報告假設(shè)條件發(fā)生變化

　　8、地價定義指地價對應(yīng)的權(quán)利狀況、土地利用條件(用途、開發(fā)程度、現(xiàn)狀利用和規(guī)劃利用條件及容積率等)、土地使用年期、估價基準(zhǔn)日等。關(guān)于設(shè)定地價定義，下列理解正確的是(B )。

　　A. 土地估價對應(yīng)權(quán)利內(nèi)涵依據(jù)土地使用證設(shè)定

　　B. 現(xiàn)狀利用還是規(guī)劃利用，根據(jù)估價目的設(shè)定

　　C. 估價期日依據(jù)委托方要求設(shè)定

　　D. 使用年期依據(jù)剩余使用年限設(shè)定

　　9、下列收集估價所需資料中屬于宗地自身資料的是(A)。

　　A. 土地權(quán)屬狀態(tài)及實體狀態(tài)(利用狀況和個別因素)的資料。

　　B. 是對待估宗地土地價格有影響的資料。

　　C. 指與待估宗地同類用途的土地市場交易資料

　　D. 當(dāng)?shù)卣嫉幕鶞?zhǔn)地價等相關(guān)文件

　　10、影響居住用地需求的因素是( D )。

　　A. 所在區(qū)域人口

　　B. 所在區(qū)域GDP

　　C. 所在區(qū)域居住用地面積

　　D. 所在區(qū)域居住用地價格

　　11、宗地價格方法選擇中不正確的是(A )。

　　A. 依據(jù)估價資料

　　B. 依據(jù)估價目的和估價原則

　　C. 依據(jù)估價對象

　　D. 依據(jù)估價方法的適宜性

　　12、宗地估價方法的選擇原則不正確的是(D )。

　　A. 有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要估價方法。

　　B. 收益性房地產(chǎn)中的地價評估應(yīng)選用收益還原法作為其中一種估價方法。

　　C. 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價，應(yīng)選用剩余法作為估價方法之一。

　　D. 在掌握基準(zhǔn)地價評估結(jié)果的情況下，必須使用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估相應(yīng)商業(yè)、居住、工業(yè)用地的價格。

　　13、宗地估價結(jié)果確定原則不正確的是( D)。

　　A. 估價價資料可靠性

　　B. 估價方法適宜性

　　C. 估價參數(shù)指標(biāo)的準(zhǔn)確性

　　D. 估價結(jié)果的科學(xué)性

　　14、工業(yè)用地出讓價格評估依據(jù)的重要資料是( C )。

　　A. 出讓時的土地出讓金

　　B. 同類土地征地拆遷成本

　　C. 同類土地市場交易價格

　　D. 政府公布的最低限價

　　15、土地估價報告的作用不正確的是(D )。

　　A. 描述估價對象

　　B. 記述估價過程

　　C. 反映估價成果

　　D. 收取估價費(fèi)用

　　16、土地估價報告審核的內(nèi)容不正確的是( D)。

　　A. 估價人員資格

　　B. 估價所依據(jù)資料的質(zhì)量

　　C. 估價假定前提和限制條件是否合法

　　D. 評估結(jié)果是否符合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價水平

　　17、下列( C )一般低于市場價格。

　　A. 買賣價格

　　B. 租賃價格

　　C. 課稅價格

　　D. 出讓底價

　　18、在進(jìn)行城鎮(zhèn)分等時，選取了3個因素，通過特爾菲法，已確定出的重要程度為V1 A. V1的權(quán)重為0.21

　　B. V3的權(quán)重為0

　　C. V1的權(quán)重為0.50

　　D. V3的權(quán)重為0.17

　　19、在采用位序標(biāo)準(zhǔn)化方法進(jìn)行分等因子分值計算時，若分等單元共70個，其中某單元的區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地指標(biāo)為3，該指標(biāo)按從小到大的排序處于該省城鎮(zhèn)中第15位則該單元該指標(biāo)計算得到的因子分值為(D)。

　　A. 30

　　B. 22.9

　　C. 21.4

　　D. 80

　　20、關(guān)于我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地分等工作，以下說法正確的是( C )。

　　A. 現(xiàn)行國家級城鎮(zhèn)土地等別必須每3年調(diào)整1次

　　B. 該項工作尚處于局部試點(diǎn)階段，我國尚未開展過全國城鎮(zhèn)土地等別劃分工作

　　C. 現(xiàn)行全國各縣級單元城鎮(zhèn)土地等別不是土地價格等別

　　D. 城鎮(zhèn)要進(jìn)行土地定級工作，必須先建立起城鎮(zhèn)土地等別序列

　　21、甲市開展基準(zhǔn)地價評估工作，按照規(guī)劃，在現(xiàn)狀的市郊處，將建立大型商貿(mào)中心，并已動工，預(yù)計第二年建成并營業(yè)，評估商業(yè)基準(zhǔn)地價時應(yīng)當(dāng)如何處理最佳( C )。

　　A. 基準(zhǔn)地價是現(xiàn)狀價格，故對規(guī)劃建設(shè)不予考慮

　　B. 對商貿(mào)中心建成后，該區(qū)域的地價進(jìn)行預(yù)估，并將其作為基準(zhǔn)地價

　　C. 在按現(xiàn)狀評估的基礎(chǔ)上，考慮近期規(guī)劃建設(shè)的影響，進(jìn)行適當(dāng)修正

　　D. 等到第二年商貿(mào)中心建成后再進(jìn)行基準(zhǔn)地價評估

　　22、路線價的深度修正系數(shù)表體現(xiàn)了(C)。

　　A. 土地質(zhì)量與其和道路的距離關(guān)系有密切聯(lián)系

　　B. 土地集約利用程度與道路有密切關(guān)系

　　C. 土地的使用價值同其道路的關(guān)系有密切關(guān)系

　　D. 土地市場的供需狀況同其與道路的關(guān)系有密切關(guān)系

　　23、城市地價動態(tài)監(jiān)測中，下列哪種價格是用于指標(biāo)測算的基礎(chǔ)價格(A)。

　　A. 監(jiān)測點(diǎn)評估價格

　　B. 監(jiān)測點(diǎn)交易價格

　　C. 級別基準(zhǔn)地價

　　D. 一定時間段、一定區(qū)域內(nèi)全部交易宗地平均價

　　24、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價更新成果，經(jīng)驗收合格后，報(B)批準(zhǔn)實施。

　　A. 省(自治區(qū)、直轄市)國土資源管理部門

　　B. 當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府

　　C. 省(自治區(qū)、直轄市)人民政府

　　D. 當(dāng)?shù)厥小⒖h國土資源管理部門

　　25、在城鎮(zhèn)土地定級中，市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對某評價單元均有影響，影響分值為30、9、3，但同時又受另一個區(qū)級中心的區(qū)級功能和小區(qū)級商服功能影響，影響分值為10、4，則該評價單元的商服繁華作用分值為(B)。

　　A. 41

　　B. 44

　　C. 49

　　D. 56

　　26、城鎮(zhèn)土地分等定級的目的是為全面掌握城鎮(zhèn)土地(A)狀況，科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，提高土地利用效率，為國家和各級政府制定各項土地政策等提供依據(jù)。

　　A. 質(zhì)量及利用

　　B. 數(shù)量及質(zhì)量

　　C. 質(zhì)量及價值

　　D. 開發(fā)及利用

　　27、某城鎮(zhèn)有兩個長途汽車站A和B，功能分分別為100和70，其影響半徑分別為5000m和1000m。有一定級單元距A4000m，距B1000m，則在住宅用地定級中，采用線性衰減公式計算出的該單元長途汽車站的作用分值為(A)。

　　A. 20.0

　　B. 46.7

　　C. 66.7

　　D. 80.0

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