2014土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)選擇題3

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　　21、 現(xiàn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估某宗地H的價(jià)格，其容積率為1.5。經(jīng)調(diào)查某一比較案例G的地價(jià)為3500元/平方米，容積率為1.3。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，該城市此類地塊的土地，當(dāng)容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)地價(jià)增加5%，則比較案例G經(jīng)容積率修正后的地價(jià)為( )元/平方米。

　　A. 3804

　　B.3850

　　C.3858

　　D.4038

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a

　　解　　析：3500×125/115=3804元;

　　22、 某宗土地用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估其價(jià)格，在商業(yè)用途下的評(píng)估結(jié)果為900萬(wàn)元，在居住用途下的評(píng)估結(jié)果為1100萬(wàn)元。城市規(guī)劃規(guī)定該宗土地既可作商業(yè)用途，也可作居住用途，則該宗土地的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為( )萬(wàn)元。

　　A.900

　　B.1000

　　C.1100

　　D.2000

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c

　　解　　析：根據(jù)最有效使用原則，應(yīng)當(dāng)選擇居住用途。

　　23、 剩余法估價(jià)時(shí)，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是( )。

　　A. 估算開發(fā)后的售價(jià)

　　B.估算開發(fā)的總費(fèi)用

　　C.確定最佳開發(fā)利用方式

　　D. 估算開發(fā)周期

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c

　　解　　析：剩余法估價(jià)時(shí)，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是確定最佳開發(fā)利用方式。

　　24、 剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是( )。

　　A. 根據(jù)過(guò)去的數(shù)據(jù)水平確定現(xiàn)在的數(shù)據(jù)

　　B.根據(jù)實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)水平確定

　　C.根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)水平確定

　　D.根據(jù)當(dāng)前的數(shù)據(jù)水平確定未來(lái)的數(shù)據(jù)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前的數(shù)據(jù)水平確定未來(lái)的數(shù)據(jù)。

　　25、 采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，可以列入土地取得費(fèi)的是( )。

　　A. 耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地平整費(fèi)

　　B.耕地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)

　　C.耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)

　　D. 青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c

　　解　　析：采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，可以列入土地取得費(fèi)的是耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)。

　　26、 根據(jù)剩余法計(jì)算得到的待開發(fā)土地的剩余價(jià)值為1000萬(wàn)元，若取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及土地使用證書等費(fèi)用估計(jì)為地價(jià)款的2%，則待估地塊的價(jià)格應(yīng)為( )萬(wàn)元。

　　A. 980

　　B.1000

　　C.1002

　　D.1020

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a

　　解　　析：1000×(1-2%)= 980萬(wàn)元。

　　27、 成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格的公式應(yīng)該為( )。

　　A. 土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地所有權(quán)收益

　　B.土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)+土地增值

　　C.土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)+土地所有權(quán)收益

　　D.土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值

　　28、 在路線價(jià)估價(jià)法中，標(biāo)準(zhǔn)深度是指( )。

　　A. 標(biāo)準(zhǔn)宗地的深度

　　B.道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零的深度

　　C.各宗地臨街深度平均值

　　D.城市規(guī)劃確定的道路紅線深度

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：標(biāo)準(zhǔn)深度是指道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零的深度

　　29、 采用成本逼近法評(píng)估某工業(yè)區(qū)內(nèi)的一宗土地價(jià)格，計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)按( )求取。

　　A. 宗地內(nèi)外開發(fā)投入的費(fèi)用總和

　　B.宗地外開發(fā)投入的費(fèi)用總和

　　C.宗地內(nèi)開發(fā)投入的費(fèi)用之總和

　　D. 宗地內(nèi)外受益分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用總和

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)按宗地內(nèi)外受益分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用總和。

　　30、 剩余法估價(jià)中計(jì)算利息的基礎(chǔ)是( )。

　　A. 地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)

　　B.地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)

　　C.開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)

　　D.地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：剩余法估價(jià)中計(jì)算利息的基礎(chǔ)是地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)。

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