黑龍江關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實施意見（試行）

　　各市(地)、縣(市)人民政府(行署)，省政府各直屬單位：

　　為進一步完善我省住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房，切實解決城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭的住房困難，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局、中國銀監(jiān)會《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保[2010]87號)精神，結(jié)合我省實際，提出如下意見：

　　一、指導(dǎo)思想

　　認真貫徹中央“住有所居”要求，大力發(fā)展公共租賃住房，有效解決保障對象階段性居住困難，進一步擴大住房保障政策覆蓋面，完善住房供應(yīng)和保障體系。力爭到“十二五”期末，城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭住房困難問題得到基本解決，新就業(yè)職工住房困難狀況得到明顯緩解，外來務(wù)工人員居住條件得到逐步改善。

　　二、基本原則

　　(一)政府組織，社會參與。市(地)、縣(市)(以下簡稱市、縣)政府是公共租賃住房建設(shè)的責(zé)任主體，負責(zé)組織公共租賃住房規(guī)劃、建設(shè)、籌集、供應(yīng)、管理等實施工作。各市、縣在加大政府對公共租賃住房投入的同時，要切實采取土地、財稅、金融等支持政策，充分調(diào)動各類企業(yè)和其他機構(gòu)投資和經(jīng)營公共租賃住房的積極性。

　　(二)因地制宜，分別決策。市、縣政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民住房狀況和市場小戶型住房租賃供需情況等因素，合理確定公共租賃住房的供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)對象和租金水平，建立健全公共租賃住房申請、審核、公示、輪候、配租和租后管理等制度。商品住房價格較高、小戶型租賃住房供應(yīng)緊張的城市，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)加大公共租賃住房的建設(shè)力度，增加公共租賃住房有效供應(yīng)。

　　(三)統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施。制定全省公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，要將公共租賃住房建設(shè)年度計劃任務(wù)分解落實到市、縣。市、縣政府要對本行政區(qū)域保障對象進行普查，合理制定公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并納入全省2010年至2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃、“十二五”住房保障規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，分年度組織實施。

　　三、保障對象

　　公共租賃住房是由政府提供政策支持，限定套型、面積和租金標(biāo)準(zhǔn)，面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員供應(yīng)的政策性保障住房。

　　(一)城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭。城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭的認定主要依據(jù)其住房狀況、家庭收入以及家庭財產(chǎn)狀況等因素。原則上中等偏下收入標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)低于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)家庭年人均可支配收入或人均工資收入的85%;住房困難標(biāo)準(zhǔn)可按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房供應(yīng)對象的住房困難條件執(zhí)行，也可另行制定。中等偏下收入和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣政府制定公布。已享受廉租住房實物配租和經(jīng)濟適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房，符合廉租住房保障條件的對象，領(lǐng)取廉租住房租賃補貼后可以申請租住公共租賃住房。

　　(二)新就業(yè)無房職工。市、縣政府應(yīng)將新就業(yè)無房職工納入公共租賃住房保障范圍，原則上新就業(yè)無房職工應(yīng)是無住房且參加工作年限較短的人員，具體條件由市、縣政府確定。

　　(三)有穩(wěn)定職業(yè)并在城鎮(zhèn)居住一定年限的外來務(wù)工人員。市、縣政府應(yīng)將在城鎮(zhèn)長期工作生活、有穩(wěn)定收入、住房困難的外來務(wù)工人員納入公共租賃住房保障范圍，原則上外來務(wù)工人員應(yīng)是在城鎮(zhèn)連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限，有穩(wěn)定收入，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或參加社會保險證明，或持有申請地營業(yè)執(zhí)照和一定年限以上的完稅證明，本人及家庭成員在申請地均無住房的人員，具體條件由市、縣政府確定。

　　四、房源籌集

　　(一)公共租賃住房房源通過購買、新建、改建、公有住房轉(zhuǎn)化、市場長期租賃等方式多渠道籌集。原則上我省12個設(shè)區(qū)城市，凡是規(guī)劃為商品住房、經(jīng)濟適用住房和城市棚戶區(qū)改造的項目，應(yīng)當(dāng)按照住宅建筑面積3%至7%的比例配建公共租賃住房。市、縣政府應(yīng)將配建公共租賃住房的套數(shù)、面積、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、交付使用時限、違約責(zé)任等作為土地出讓和規(guī)劃批復(fù)的前置條件，寫入土地出讓合同和規(guī)劃批復(fù)文件。多渠道籌集房源的具體辦法由市、縣政府確定。

　　(二)有條件的市、縣可建設(shè)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)公寓、新進公務(wù)員公寓、科技公寓和醫(yī)生公寓，解決新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生、新錄用公務(wù)員、科技人員和醫(yī)務(wù)人員等群體的住房困難。外來務(wù)工人員集中、居住矛盾突出的市、縣可建設(shè)“新市民公寓”，解決在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員居住問題。對開發(fā)區(qū)、工業(yè)(產(chǎn)業(yè))園區(qū)，市、縣政府應(yīng)當(dāng)按照集約用地的原則，統(tǒng)籌規(guī)劃，引導(dǎo)各類投資主體建設(shè)公共租賃住房，面向用工單位或園區(qū)就業(yè)人員中符合公共租賃住房保障條件的群體出租。

　　(三)鼓勵引導(dǎo)各類投資主體建設(shè)經(jīng)營公共租賃住房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國有投資公司和其他投資機構(gòu)所建公共租賃住房，其保障對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租金水平執(zhí)行公共租賃住房統(tǒng)一政策規(guī)定，按照“誰投資、誰所有、誰收益”原則，產(chǎn)權(quán)歸投資者所有，投資者可持有經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓或由政府回購。

　　(四)新建公共租賃住房實行分散配建和集中建設(shè)相結(jié)合，盡可能安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的區(qū)域。具有一定規(guī)模的公共租賃住房項目，要同步建設(shè)市政公用設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，并配套建設(shè)一定比例的經(jīng)營用房。成套建設(shè)的公共租賃住房，應(yīng)綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口及構(gòu)成等要素，合理確定套型比例和結(jié)構(gòu)，應(yīng)符合安全、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保要求，確保工程質(zhì)量，根據(jù)我省高寒地區(qū)深基礎(chǔ)、厚墻體、重屋頂?shù)膶嶋H情況，既著眼當(dāng)前又兼顧長遠需求，單套建筑面積嚴(yán)格控制在60平方米以內(nèi);以集體宿舍形式建設(shè)的公共租賃住房，應(yīng)符合《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》(JGJ36-2005)的有關(guān)規(guī)定。

　　五、政策支持

　　(一)加大政府投入。在國家對公共租賃住房給予資金補助的基礎(chǔ)上，省政府以適當(dāng)方式對市、縣公共租賃住房建設(shè)給予一定資金補助，省政府組建保障性住房投融資公司，為全省財政困難市縣公共租賃住房等保障性住房建設(shè)投資和融資。市、縣政府每年要安排專項資金通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設(shè)和運營的投入。國家財政廉租住房保障專項補助資金在完成租賃補貼、購買、改建、租賃任務(wù)支出后的結(jié)余部分，可以用于購買、新建、改建、租賃公共租賃住房。市、縣政府在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現(xiàn)行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金和從住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房，包括購買、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，向承租公共租賃住房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補貼。政府投資建設(shè)的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點范圍。

　　(二)確保土地供應(yīng)。市、縣政府應(yīng)根據(jù)公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)計劃，把公共租賃住房建設(shè)用地統(tǒng)一納入年度土地供應(yīng)計劃，予以重點保障。政府投資建設(shè)的公共租賃住房，建設(shè)用地實行劃撥供應(yīng);企業(yè)和其他主體投資建設(shè)的公共租賃住房，采取出讓方式供地，也可采取政府以土地使用權(quán)作價入股的方式供地，建成后將股本折算成公共租賃住房，產(chǎn)權(quán)歸屬政府，由政府出租。

　　(三)實行稅費減免。公共租賃住房建設(shè)、經(jīng)營等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等予以減免，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金;適當(dāng)減免新建公共租賃住房小區(qū)市政公用設(shè)施入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費，具體減免標(biāo)準(zhǔn)由市、縣政府商相關(guān)企事業(yè)單位確定。

　　(四)強化信貸支持。金融機構(gòu)要認真執(zhí)行中國人民銀行、中國銀監(jiān)會有關(guān)公共租賃住房貸款政策。對符合條件的公共租賃住房建設(shè)項目投融資主體可以申請貸款或發(fā)行企業(yè)債券，專項用于公共租賃住房建設(shè)。鼓勵金融機構(gòu)向符合條件的公共租賃住房投融資主體發(fā)放中長期貸款。對于資本金足額到位、租金水平合理、實行商業(yè)化運作的公共租賃住房項目，金融機構(gòu)應(yīng)在風(fēng)險可控的前提下積極給予貸款支持。貸款利率按照國家利率政策執(zhí)行，貸款期限和還款方式可根據(jù)公共租賃住房項目具體情況，由借貸雙方協(xié)商確定。在同等條件下，對有政府投資補助、貸款貼息的公共租賃住房項目，予以優(yōu)先支持。支持金融機構(gòu)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和有關(guān)單位探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。市、縣政府可以采取貸款貼息方式，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國有投資公司和其他投資機構(gòu)從商業(yè)銀行融資用于發(fā)展公共租賃住房。市、縣政府安排的公共租賃住房資金，包括國家、省補助公共租賃住房資金，均可用于公共租賃住房項目貸款貼息。公共租賃住房貸款貼息幅度、年限、權(quán)益等管理辦法由省財政會同發(fā)改、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門另行制定。地方政府債券資金，要優(yōu)先安排用于公共租賃住房等保障性安居工程項目，財政資金安排不足的地方，可提高土地出讓凈收益提取比例。

　　(五)開展建設(shè)試點。對城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭和新就業(yè)無房職工人數(shù)較多的企業(yè)、大專院校、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)和科研院所、大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)等企事業(yè)單位，經(jīng)省政府批準(zhǔn)可以列為公共租賃住房建設(shè)試點單位，在保障對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租金水平執(zhí)行公共租賃住房統(tǒng)一政策規(guī)定的前提下，給予下列優(yōu)惠政策。試點單位在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃并滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營的前提下，經(jīng)市、縣政府批準(zhǔn)，可以利用自用土地組織建設(shè)公共租賃住房。企業(yè)利用自用土地建設(shè)的公共租賃住房，在滿足本單位符合公共租賃住房保障條件的職工后，還應(yīng)面向社會出租給符合條件的供應(yīng)對象。試點單位可以采取與租賃對象共同出資、共同持有產(chǎn)權(quán)方式建設(shè)公共租賃住房。租賃對象預(yù)交一定年限租金，作為公共租賃住房建設(shè)資金來源，按出資比例確定產(chǎn)權(quán)份額。試點單位建設(shè)的公共租賃住房可以先租后售。承租人在取得“共有產(chǎn)權(quán)”證書滿5年或租賃公共租賃住房滿5年后，經(jīng)單位同意、住房保障管理部門核實批準(zhǔn)，可選擇申請購買居住的公共租賃住房，購買價格以建設(shè)綜合成本為基準(zhǔn)。出售的公共租賃住房是以劃撥方式取得土地的，購買人應(yīng)按出售時的土地市場價格補交土地出讓金。具體辦法由市縣政府結(jié)合實際確定。試點單位建設(shè)的公共租賃住房項目，在符合城市規(guī)劃的總體要求下，可適當(dāng)提高容積率。

　　六、租賃管理

　　(一)租金確定。公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣價格主管部門會同住房保障管理部門，根據(jù)住房市場租金水平和供應(yīng)對象支付能力等因素合理確定，報當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)后執(zhí)行，按年度實行動態(tài)調(diào)整，并向社會公布。

　　(二)合同管理。公共租賃住房出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，合同期限一般為3年至5年。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定合理使用住房，及時繳納租金和其他費用。租賃合同期滿后承租人仍符合規(guī)定條件的，可以申請續(xù)租。合同示范文本由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定。

　　(三)租后管理。公共租賃住房只能用于承租人自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置，也不得用于從事其他經(jīng)營活動;承租人租賃合同期滿，應(yīng)解除公共租賃住房租賃關(guān)系，退還承租住房，需要續(xù)租的，應(yīng)在合同期滿3個月前重新申請，經(jīng)審核符合條件的重新簽訂租賃合同;承租人通過購買、獲贈、繼承等方式獲得其他住房的或在租賃期內(nèi)超過收入標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)解除公共租賃住房租賃關(guān)系，退還承租住房;承租人未如實申報家庭或個人收入、家庭人口及住房狀況的，應(yīng)解除公共租賃住房租賃關(guān)系，退還承租住房。

　　七、監(jiān)督管理

　　(一)各級住房保障管理部門負責(zé)公共租賃住房的行政管理工作;發(fā)改、監(jiān)察、財政、國土資源等有關(guān)部門按照各自職責(zé)負責(zé)相關(guān)工作。各市、縣政府要加強組織領(lǐng)導(dǎo)，明確工作責(zé)任，健全公共租賃住房保障管理機制和工作機構(gòu)，落實工作人員和經(jīng)費，確保公共租賃住房工作順利實施。

　　(二)加強公共租賃住房規(guī)劃計劃管理，凡納入省保障性住房建設(shè)規(guī)劃和年度計劃的公共租賃住房項目，均享受土地、資金、稅費、信貸等優(yōu)惠政策。

　　(三)新建、改建公共租賃住房應(yīng)履行基本建設(shè)程序，依法招投標(biāo)，加強施工管理，確保工程質(zhì)量。

　　(四)市、縣政府要加強對公共租賃住房運營的管理監(jiān)督，做到配租過程公開透明、結(jié)果公平公正。對存在違規(guī)操作、濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊等違法違規(guī)行為的，市、縣政府和紀(jì)檢監(jiān)察部門要依法依紀(jì)嚴(yán)肅追究相關(guān)單位和人員的責(zé)任。

　　(五)政府投資建設(shè)的公共租賃住房的租金收入，應(yīng)按照政府非稅收入管理規(guī)定繳入同級國庫，實行“收支兩條線”管理。租金收入專項用于償還公共租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護、管理和投資補助。

　　(六)市、縣政府、省農(nóng)墾總局、省森工總局按照本實施意見結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定發(fā)展公共租賃住房具體實施辦法，并報省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)改委、財政廳、國土資源廳備案。

　　二○一一年十二月九日