發(fā)布廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定

　　《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》已于2010年12月2日廈門市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過，于2011年3月24日經福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議批準，現(xiàn)予公布，自2011年6月1日起施行。

廈門市人民代表大會常務委員會
二O一一年三月三十日

廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定

　?。?010年12月2日經廈門市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過 2011年3月24日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議批準）

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》和《福建省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本規(guī)定。

　　第二條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與政府監(jiān)管相結合的原則。

　　第三條 市建設行政主管部門負責本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┙M織實施本規(guī)定以及其他關于物業(yè)管理的法律、法規(guī)；

　　（二）研究擬定或者制定物業(yè)管理相關政策；

　?。ㄈ┲笇?、協(xié)調街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、行業(yè)協(xié)會等依法開展物業(yè)管理相關工作；

　?。ㄋ模┴撠熚飿I(yè)服務企業(yè)的資質管理；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　區(qū)建設行政主管部門負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并接受市建設行政主管部門的業(yè)務指導。

　　第四條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動履行下列職責：

　?。ㄒ唬┲笇А⒔M織業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆；

　?。ǘ┺k理業(yè)主委員會的備案工作；

　?。ㄈ┲笇?、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動；

　?。ㄋ模┓?、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　第五條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會不依法履行職責、物業(yè)服務企業(yè)退出等物業(yè)管理中的重大問題。物業(yè)管理聯(lián)席會議的召集及具體工作由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責。

　　第六條 市物業(yè)管理協(xié)會應當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經營行為，維護會員合法權益，組織物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務培訓，促進物業(yè)服務企業(yè)依法、誠信經營，促進行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當以經批準的項目規(guī)劃用地范圍確定。

　　業(yè)主要求對物業(yè)管理區(qū)域進行調整的，應當向區(qū)建設行政主管部門提出書面申請。區(qū)建設行政主管部門應當會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）進行審查后，根據公共配套設施設備配置、物業(yè)類型及社區(qū)布局，作出決定。

　　第八條 建設單位應當在工程竣工驗收備案之日起一年內向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提供業(yè)主清冊、物業(yè)總建筑面積、各獨立產權建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間及物業(yè)管理用房的位置、面積等資料。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）根據履行物業(yè)管理職責的需要，可以向房地產交易權籍登記機構查閱、復印物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主姓名、各獨立產權建筑面積、業(yè)主聯(lián)系方式等資料。

　　第九條 建設單位在物業(yè)管理區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會會議的法定條件后三十日內，應當向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提交成立業(yè)主大會的書面報告；建設單位未提交書面報告的，業(yè)主可以以書面形式向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的請求。

　　建設單位應當承擔首次業(yè)主大會成立所需的經費，并協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第十條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在收到書面報告或者請求之日起三十日內，負責組織成立首次業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。

　　籌備組由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、建設單位和業(yè)主代表組成。

　　第十一條 首屆業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主自薦和推薦產生，并按照物業(yè)管理區(qū)域內不同物業(yè)類型、不同幢（梯）及相應建筑面積均衡分布。同一物業(yè)類型、同一幢（梯）按照推薦票多少順序確定委員候選人。

　　籌備組應當將前款規(guī)定的候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內公示，公示時間應當不少于七日。業(yè)主有異議的，籌備組應當核實和處理，及時向業(yè)主反饋，并將處理情況向業(yè)主大會會議報告。

　　第十二條 業(yè)主委員會由委員五至十三人的單數(shù)組成，每名委員具有同等表決權；業(yè)主委員會委員實行差額選舉，按照候選人得票多少順序當選。

　　每屆業(yè)主委員會委員任期不超過五年，可以連選連任；委員的條件、人數(shù)、任期等具體事項由業(yè)主大會決定。

　　第十三條 業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時，應當一次性選舉產生業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)按照不超過委員人數(shù)的百分之四十設置；候補委員實行差額選舉，按照預定名額和候選人得票多少順序當選。

　　候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權。業(yè)主委員會委員在任期內因故出缺時，從候補委員中按照得票多少依次遞補為委員，并在本物業(yè)管理區(qū)域內公示。

　　第十四條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內分期開發(fā)的物業(yè)在分期開發(fā)期間成立業(yè)主委員會的，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會委員總數(shù)以及按照建筑面積比例預留尚未開發(fā)物業(yè)的委員名額。

　　第十五條 業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式。專有部分建筑面積一平方米為一個投票權。

　　召開業(yè)主大會會議，與會業(yè)主人數(shù)應當超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)，且與會業(yè)主所持有的投票權應當超過本物業(yè)管理區(qū)域內投票權半數(shù)，業(yè)主大會會議方為有效。

　　前款所稱與會，是指業(yè)主在會議簽到表簽字確認或者在表決票、選舉票上簽字確認。

　　業(yè)主大會會議表決事項經與會業(yè)主表決多數(shù)通過，但不足法定票數(shù)的，可以將會議表決事項及表決情況書面送達未與會業(yè)主。未與會業(yè)主應當在規(guī)定時間內作出決定并書面回復。規(guī)定期滿，應當將未與會業(yè)主回復情況進行公告。未書面回復的，視為同意與會多數(shù)業(yè)主表決意見。

　　第十六條 選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)以及決定物業(yè)服務合同期限，應當由業(yè)主大會按照法定要求表決通過，不得授權業(yè)主委員會決定。

　　第十七條 業(yè)主委員會應當及時受理和處理業(yè)主投訴，并將處理情況及時反饋業(yè)主。

　　業(yè)主委員會應當每年向業(yè)主大會會議或者全體業(yè)主報告上一年度的工作情況。

　　第十八條 業(yè)主委員會可以聘請專職工作人員，負責處理業(yè)主委員會日常事務，其工作職責、報酬由業(yè)主大會決定。

　　建設行政主管部門應當組織專職工作人員參加培訓，具體辦法由市建設行政主管部門制定。

　　第十九條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　?。ㄒ唬?收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供利益的；

　　（二） 向為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)承攬、介紹相關業(yè)務或者推薦利害關系人就業(yè)的；

　?。ㄈ?本人或者直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職的；

　?。ㄋ模?無正當理由拒不繳納物業(yè)管理費或者專項維修資金等不履行業(yè)主法定義務的；

　?。ㄎ澹?無正當理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的；

　?。?以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的；

　　（七） 根據法律、法規(guī)規(guī)定不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

　　終止委員職務的事項應當在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，并向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

　　第二十條 業(yè)主委員會應當依法按時組織召開業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會逾期不組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以責令其限期組織召開；業(yè)主委員會仍不組織召開的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以按照首次業(yè)主大會會議召開程序組織召開。

　　第二十一條 出現(xiàn)議事規(guī)則及管理規(guī)約中規(guī)定應當召開業(yè)主委員會的緊急情況時，業(yè)主委員會不及時召開會議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以指定業(yè)主委員會委員組織召開。業(yè)主委員會無法召開會議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以直接組織召開業(yè)主大會，選舉產生新的業(yè)主委員會。

　　第三章 物業(yè)服務和物業(yè)使用

　　第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有法人資格，并按照規(guī)定取得相應資質等級。

　　物業(yè)服務人員按照規(guī)定，取得相應資格證書。

　　第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質等級范圍內依照物業(yè)服務合同約定，提供相應服務，接受業(yè)主和業(yè)主委員會對其履行物業(yè)服務合同的監(jiān)督。

　　第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內將物業(yè)服務合同向物業(yè)所在區(qū)建設行政主管部門備案。

　　第二十五條 建設行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)及物業(yè)服務從業(yè)人員、業(yè)主委員會聘用的專職工作人員的信用評價和監(jiān)管，建立誠信檔案。對違反法律、法規(guī)規(guī)定和行業(yè)規(guī)范，侵害業(yè)主合法權益的物業(yè)服務企業(yè)和人員，記入誠信檔案；情節(jié)嚴重的，列入向社會公布的警示名單。

　　被列入警示名單的物業(yè)服務企業(yè)，二年內不得參加本市物業(yè)服務投標。

　　第二十六條 市價格行政主管部門應當會同市建設行政主管部門按照質價相符的原則，制訂物業(yè)服務等級標準和收費指導價，并向社會公布。

　　建設單位應當在購房合同中注明前期物業(yè)管理服務的等級標準和收費標準，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自調高物業(yè)服務的計費標準。

　　第二十七條 建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業(yè)管理用房的位置、面積等相關資料。房地產交易權籍登記機構在辦理房屋權屬初始登記時，在土地房屋登記簿上載明物業(yè)管理用房位置、面積等事項。業(yè)主委員會有權向房地產交易權籍登記機構查詢物業(yè)管理用房的有關情況，并將查詢情況在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示。

　　第二十八條 物業(yè)服務合同終止或者業(yè)主大會決定不再接受原物業(yè)服務企業(yè)的事實服務，原物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日或者業(yè)主大會作出決定之日起最長不超過六十日，撤出物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務人員，退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，同時應當履行下列義務：

　?。ㄒ唬?移交保管的業(yè)主名冊、有關物業(yè)設施設備改造、維修、更新的有關資料、代收代繳的水電分戶表的讀數(shù)及公攤水電費明細。實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案、物業(yè)服務費結余、專項維修資金結余、用物業(yè)服務費購置的資產及物品；

　?。ǘ┣逋祟A收、代收未繳的有關費用；

　　（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第二十九條 房屋裝修應當在開工前向物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務企業(yè)申報登記。物業(yè)服務企業(yè)應當將本條規(guī)定和房屋裝修中的其他禁止行為、注意事項書面告知業(yè)主或者使用人，并由其簽字確認。

　　業(yè)主或者使用人不得違法建造、擅自改動房屋建筑主體和承重結構、改變建筑設計使用功能。

　　物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定的違法行為的，應當立即制止，并在二十四小時內報告城市管理行政執(zhí)法部門。城市管理行政執(zhí)法部門接到報告后，應當調查核實，對正在實施違法行為的，書面通知供水、供電單位。供水、供電單位應當配合城市管理行政執(zhí)法部門，暫時停止供水、供電。業(yè)主或者使用人改正違法行為后，城市管理行政執(zhí)法部門應當及時通知供水、供電單位恢復供水、供電。

　　第三十條 在物業(yè)管理區(qū)域內開挖、埋設或者維修供電、給排水、排污、燃氣、電信等管道管線，除搶修等緊急情況外，應當與物業(yè)服務企業(yè)就開挖后的路面、綠地等恢復原狀的事項簽訂協(xié)議后方可施工，并就協(xié)議內容及其履行情況在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示。

　　第三十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內停放機動車時，應當在劃定的車位內按照標示停放。物業(yè)服務企業(yè)對違反規(guī)定停放機動車的，應當及時予以制止。

　　第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)服務企業(yè)不得為業(yè)主指定搬運、裝修等特約服務，或者采取其他方式限制業(yè)主自由選擇搬運、裝修等服務。

　　第三十三條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員對業(yè)主相關資料應當予以保密。

　　第四章 專項維修資金

　　第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域有兩個以上獨立產權單位的，應當設立專項維修資金。專項維修資金包括首期專項維修資金和日常專項維修資金。

　　專項維修資金屬業(yè)主所有。

　　第三十五條 首期專項維修資金由建設單位按照市建設行政主管部門定期公布的各類建筑工程綜合平米造價指標計算的投資總額的百分之二，在建設單位辦理工程竣工驗收備案前一次性劃入專項維修資金專戶，并按照幢（戶）建賬。

　　日常專項維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳納，存入專項維修資金專戶。

　　第三十六條 建設行政主管部門應當在銀行設立專項維修資金專戶，遵循專戶存儲、核算到戶、專款專用、統(tǒng)一監(jiān)管的原則，對專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統(tǒng)一監(jiān)督管理。

　　專項維修資金專戶的管理和使用實行定期審計，并將審計情況公開。

　　第三十七條 專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額百分之三十的，業(yè)主大會應當續(xù)籌專項維修資金，續(xù)籌后的資金應當不低于首期專項維修資金數(shù)額。

　　第三十八條 因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，應當將專項維修資金余額退還業(yè)主。

　　利害關系人有權查詢專項維修資金的繳交情況。

　　第三十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，經營收益歸全體業(yè)主所有。

　　第四十條 前期物業(yè)服務企業(yè)依法利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當將扣除物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備的經營管理費用后的經營收入，自收到之日起三十日內存入專項維修資金專戶，經營管理費用支出不得超過經營收入的百分之三十。

　　業(yè)主委員會成立后，可以將物業(yè)共用部位、共用設施設備委托給物業(yè)服務企業(yè)進行經營管理?？鄢飿I(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備的經營管理費用后的經營收入存入市建設行政主管部門設立的專戶，經業(yè)主大會決定，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用以及業(yè)主大會決定的其他事項的支出。

　　第四十一條 業(yè)主委員會或者其授權管理的物業(yè)服務企業(yè)應當每半年將專項維修資金的使用明細、物業(yè)共用部位與共用設施設備經營收入和支出在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示十日以上，并在市建設行政主管部門網站公示半年。

　　第四十二條 建筑外墻墻面采用涂料飾面的，應當按照規(guī)定定期刷新，依法由業(yè)主承擔的有關費用可以從專項維修資金中支付。

　　第五章 法律責任

　　第四十三條 建設單位違反本規(guī)定第八條第一款規(guī)定的，由區(qū)建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，對建設單位予以通報批評，并處以三千元以上三萬元以下的罰款。

　　第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)違反本規(guī)定第二十四條規(guī)定的，由區(qū)建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，可以處以五千元的罰款。

　　第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)違反本規(guī)定第二十八條第一款規(guī)定，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，列入向社會公布的警示名單，處以五萬元以上十萬元以下的罰款，并依法吊銷或者提請吊銷其相關資質證書。

　　物業(yè)服務企業(yè)違反本規(guī)定第二十八條第二款規(guī)定的，由區(qū)建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，列入向社會公布的警示名單。

　　第四十六條 違反本規(guī)定第二十九條第二款規(guī)定的，由城市管理行政執(zhí)法部門責令其限期改正，可以處以二萬元以上五萬元以下的罰款；拒不改正的，由城市管理行政執(zhí)法部門依法申請人民法院強制執(zhí)行。

　　對危及建筑物安全、改變建筑設計使用功能或者附有違法建筑并結構相連的房屋，城市管理行政執(zhí)法部門應當同時通知市土地房產行政主管部門依法處理。對違法建造嚴重違反規(guī)劃、影響市容市貌或者利用建筑物共有部分違法建造的，依法予以強制拆除。

　　第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)違反本規(guī)定第二十九條第三款規(guī)定的，由城市管理行政執(zhí)法部門責令其改正；造成嚴重后果的，可以處以一千元以上五千元以下的罰款。

　　第四十八條 施工單位違反本規(guī)定第三十條規(guī)定的，由城市管理行政執(zhí)法部門責令改正；拒不改正的，可以處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　第四十九條 違反本規(guī)定第三十一條規(guī)定，不聽勸阻的，物業(yè)服務企業(yè)應當向城市管理行政執(zhí)法部門報告，由城市管理行政執(zhí)法部門責令其改正，可以處以一百元的罰款；造成嚴重影響物業(yè)管理區(qū)域管理秩序后果的，城市管理行政執(zhí)法部門可以將該車輛拖至指定的地點并告知物業(yè)服務企業(yè)，有關費用由違法行為人承擔。

　　第五十條 物業(yè)服務企業(yè)違反本規(guī)定第三十二條規(guī)定的，由城市管理行政執(zhí)法部門責令改正，可以處以五千元以上二萬元以下的罰款。

　　第五十一條 違反本規(guī)定第三十三條規(guī)定，泄露業(yè)主資料，給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以依法要求賠償。

　　第五十二條 建設單位違反本規(guī)定第三十五條第一款規(guī)定的，由建設行政主管部門責令其限期繳納；逾期拒不繳納的，按照應交款逾期天數(shù)處以每日萬分之五的罰款；情節(jié)嚴重的，依法吊銷或者提請吊銷其相關資質證書。

　　業(yè)主違反本規(guī)定第三十五條第二款規(guī)定的，由建設行政主管部門責令其限期繳納；逾期拒不繳納的，通知市土地房產行政主管部門依法處理。

　　物業(yè)服務企業(yè)違反本規(guī)定第四十條規(guī)定，未及時將經營收入存入市建設行政主管部門設立的專戶的，由市建設行政主管部門責令其限期繳納；逾期拒不繳納的，按照應交款逾期天數(shù)處以每日萬分之五的罰款；情節(jié)嚴重的，依法吊銷或者提請吊銷其相關資質證書。

　　第六章 附則

　　第五十三條 業(yè)主自行管理以及未取得產權的物業(yè)的管理，參照本規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十四條 市人民政府根據本規(guī)定制定實施細則。

　　第五十五條 本規(guī)定自2011年6月1日起施行。