2013年土地估價案例與報告計算題5

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　　題解二：

　　(1)(2)與題解一相同，第三步計算宗地A價格時，先對各案例進行開發(fā)程度調(diào)整，再進行交易情況及區(qū)域因素、個別因素修正，步驟如下：

　　(3)利用市場比較法測算宗地A的價格

　　1)測算B宗地的修正價格

　　B宗地修正到五通一平狀況下的價格

　　458.33-100=358.33(元/平方米)

　　交易案×交易情×區(qū)域因×個別因=比準

　　例價格 況修正 素修正 素修正 價格

　　358.33×100/96×100/98×100/105=362.74(元/平方米)

　　2)測算C宗地的修正價格

　　C宗地修正到五通一平狀況下的價格

　　346.76+60=406.76(元/平方米)

　　交易案×交易情×區(qū)域因×個別因=比準

　　例價格 況修正 素修正 素修正 價格

　　406.76×100/96×100/98×100/105=391.30(元/平方米)

　　3)測算D宗地在七通一平狀況下的修正價格

　　D宗地修正到五通一平狀況下的價格

　　445.21-100=345.21(元/平方米)

　　交易案×交易情×區(qū)域因×個別因=比準

　　例價格 況修正 素修正 素修正 價格

　　345.21×100/96×100/98×100/105=383.07(元/平方米)

　　4)計算A宗地的單位價格

　　應用算術平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平開發(fā)程度的土地使用權價格

　　(362.74+391.30+383.07)÷3=379.04(元/平方米)

　　5)計算A宗地的總價

　　A宗地的總價格：379.04×30000=1137.12(萬元)

　　(4)計算A宗地的市場租金題目未明確租賃費用問題，在此假定年凈租金即為市場年租金。

　　379.04×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.05(元/平方米)

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