2013年土地估價案例與報告模擬題第三套7

　　參考答案

　　一、案例分析題

　　(一)

　　先用市場比較法計算不動產(chǎn)總價，再用剩余法評估土地價格。第一步：采用市場比較法確定不動產(chǎn)總價

　　(1)分別計算三個案例盼試算價格：

　　(二)

　　1.該說法不正確，其補償應(yīng)包括土地的價格補償。因為：

　　(1)由于土地的資產(chǎn)屬性，住戶作為土地使用者，享有一定的土地收益權(quán)。

　　(2)由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶也應(yīng)得到補償。

　　2.(1)劃撥土地使用權(quán)的價格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價格扣減土地出讓金后的余額。

　　(2)劃撥土地使用權(quán)的價格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進行評估。

　　評估方法可以選用成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法。

　　3.對宗地C應(yīng)按原出讓用途及其年限下的市場價格給予適當(dāng)補償。

　　(1)土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè)。

　　土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。

　　(2)可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、剩余法等方法。

　　4.對于宗地D應(yīng)由政府無償收回，因為：

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，如滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回。

　　5.作為商業(yè)中心用地，屬于經(jīng)營性用地，根據(jù)國土資源部2002年第11號令的規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓。

　　各出讓方式的基本特征如下：

　　招標(biāo)：由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書，根據(jù)標(biāo)書所示的設(shè)計方案和投標(biāo)價格確定中標(biāo)者，投標(biāo)者一般在3個以上。

　　拍賣：先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關(guān)限制，然后在固定的場所集中競買，出價高者成交。

　　掛牌：由出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時的最高價格即為成交價格。

　　6.(1)估價機構(gòu)接受評估委托后，應(yīng)按以下程序進行評估：

　　1)確定估價的基本事項，包括估價對象、估價目的、估價期日、價格類型、估價日期等。

　　2)擬定估價作業(yè)計劃，確定估價項目、內(nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法、人員安排、時間進度等。

　　3)資料收集與實地查勘，主要收集社會、經(jīng)濟、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個別資料等。4)相關(guān)資料分析，對影響地價的一般因素、區(qū)域因素、個別因素等進行分析。

　　5)按照一定的原則，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法，試算宗地價格。

　　6)試算價格調(diào)整，確定最后估價結(jié)果。

　　7)撰寫土地估價報告書。

　　8)將土地估價報告提交給委托方。

　　(2)由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應(yīng)選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的兩種。

　　收集的資料包括：

　　1) 收益還原法應(yīng)收集以下資料：

　　2) ①開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益。

　　②房地產(chǎn)出租費用及有關(guān)稅費等。

　　③房屋重置成本。

　　④土地還原率、房屋還原率等參數(shù)。

　?、莓?dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。

　　2)市場比較法應(yīng)收集以下資料：

　?、偃齻€以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個別條件相近、交易時間相近等條件的比較實例。

　?、谕恋剡€原率等參數(shù)。

　　③當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。

　　3)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料：

　?、佼?dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價及修正體系。

　?、诖雷诘厮谕恋丶墑e。

　?、弁恋剡€原率等參數(shù)。

　?、墚?dāng)?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。

　　4)剩余法應(yīng)收集以下資料：

　　①開發(fā)后的不動產(chǎn)市場售價。

　?、陂_發(fā)中的有關(guān)建筑費、專業(yè)費用及其他費用。

　?、弁恋剡€原率、年貸款利率等參數(shù)。

　?、墚?dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。

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