2013年土地估價案例與報告模擬題第四套9

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　　參考答案：

　　一、案例分析題

　　(一)

　　1.答案要點

　　(1)簡單算術(shù)平均法。

　　(2)加權(quán)平均法。

　　(3)直接取市場比較法的評估結(jié)果。

　　(4)以市場比較法評估結(jié)果為主，以收益還原法作適當(dāng)減價修正。

　　2.答案要點

　　(1)搜集的資料包括：

　?、賴一虍?dāng)?shù)啬壳罢鞯匮a償、安置補償以及地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)文件。②當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)費用、市政設(shè)施開發(fā)費用或市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費的收取標(biāo)準(zhǔn)。③征地過程中的有關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)或耕地占用稅、土地管理費等。④土地出讓金或土地增值收益資料。⑤國家或當(dāng)?shù)厥袌龅睦仕?。⑥市場或行業(yè)平均利潤率或投資回報率。

　　(2)基本步驟：

　?、偾笏阃恋厝〉觅M(或分別求算土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物賠償、征地稅費等)。②確定土地開發(fā)費。③計算利息。④計算土地開發(fā)利潤。⑤計算土地增值收益。⑥計算有限年期土地使用權(quán)價格。

　　3.答案要點(1)不同點：①A宗地的處置方式是由企業(yè)取得土地使用權(quán)，土地使用者為企業(yè)而非股份公司，企業(yè)與

　　股份公司是土地租賃關(guān)系，由股份公司向企業(yè)支付租金。②8宗地的處置方式是國家作價入股，國家持有國家股，土地使用者為股份公司。

　　(2)從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系說明對國家、國有企業(yè)、股份公司的利弊：

　　A宗地的處置方式：①對國家而言，國家作為土地所有者，可以一次收取土地收益，風(fēng)險較小，但不能得到出讓后的土地增值部分。②對企業(yè)而言，可以取得完整的土地使用權(quán)，獲得較穩(wěn)定的租金收入，但需一次性支付數(shù)額較大的出讓金。③對股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權(quán)，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，只需每年支付租金。

　　B宗地處置方式：①對國家而言，以出讓金作價折為國家股，可參加分紅，和企業(yè)共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，國家不能一次性收取土地收益。②對企業(yè)而言，不能獲得土地使用權(quán)，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金。③對股份公司而言，可以獲得完整的土地使用權(quán)，可以不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，但增加了國家股本。

　　4.答案要點

　　(1)辦理的手續(xù)：

　?、俟煞莨境痔幹梦募k理變更登記手續(xù)。②辦理有關(guān)規(guī)劃變更、審批手續(xù).③到土地管理部門辦理用途變更登記或用途變更審批手續(xù)。④辦理補交土地出讓金的手續(xù)。⑤到房屋管理

　　邵門辦理房屋用途、容積率的變更手續(xù)。(2)評估方法選擇及程序：

　　可在以下方法中選擇兩種：市場比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、剩余法和路線價法。方法選擇和思路描述超過兩種的，只對分值較高的兩種方法進(jìn)行評分。

　　方法選擇得分：市場比較法;收益還原法;基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法;剩余法;路線價法。

　　估價思路描述得分：市場比較法;收益還原法;基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法;剩余法;路線價法。

　　市場比較法的估價程序：①選擇市場比較案例。②確定比較因素。③因素描述及比較分析。④確定比較因素的修正系數(shù)。⑤求算比準(zhǔn)地價。

　　收益還原法估價程序：①確定房地出租總收益。②確定房地出租總費用。③計算房地出租純收益。④計算房屋純收益。⑤計算土地純收益。⑥計算土地價格。

　　基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價的程序：①確定土地及基準(zhǔn)地價。②因素描述及比較分析。③確定修正系數(shù)。④計算地價。

　　剩余法估價的程序：①計算房地出租總收益。②計算房地出租總費用。③計算房地出租純收益。④計算房地產(chǎn)總價格。⑤計算房屋現(xiàn)值。⑥計算土地價格。

　　路線價法評估的程序：①確定路線價。②確定宗地的臨街深度、寬度等條件。③確定條件修正系數(shù);④計算土地價格。

　　(二)

　　1.明確解題思路

　　本題需要先用收益還原法估算建設(shè)完成后的房地產(chǎn)價值，再用剩余法估算土地使用權(quán)價格，最后估算允許貸款的額度。

　　2.用收益還原法測算房地產(chǎn)總價第一步：計算年出租總收入

　　房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=5000m2×3

　　=15000m2

　　商場建筑面積=3000m2

　　辦公樓建筑面積=(15000-3000)m2=12000m2

　　商場年出租收入=300元/月•m2×3000m2×12月×90%

　　=9720000元=972萬元

　　辦公樓年出租收入=(150×12000×12×80%)元=17280000元=1728萬元年出租總收入=商場年出租收入+辦公樓年出租收入

　　=(972+1728)萬元=2700萬元

　　第二步：計算年房地費用

　　年管理費=年租金×10%=2700萬元×10%=270萬元年維修費=年租金×8%=2700萬元×8%=216萬元年保險費=安造價×2‰=[-3000×(3×5000)×22‰]元;=90000元=9萬元

　　年稅金=年租金×12%=324萬元

　　年折舊=建安造價/47=(4500/47)萬元=95.74萬元

　　年房地費用合計：(270+216+9+324+95.74)萬元=914.74萬元第三步：計算年房地純收益

　　年房地純收益一年出租總收入一年房地費用

　　=(2700-914.74)萬元=1785.26萬元

　　第四步：計算房地產(chǎn)總價

　　假設(shè)P為房地產(chǎn)價格，a為年房地純收益，r為綜合還原利率，n為使用年期。則根據(jù)有限年收益法的計算公式

　　P-[1-1/(1+r)n]a/r

　　在本題中，還原利率為綜合還原利率(10%)，項目建成后使用年限應(yīng)和剩余土地使用年限一致，為(50-3)年=47年

　　根據(jù)已知條件，有：P={[1-1/(1+10%)47]1785.26/10%)萬元=17650.18萬元

　　3.應(yīng)用剩余法計算地價

　　第一步：計算總建筑成本

　　項目總建筑成本=項目建筑面積×建安綜合造價

　　=3000m2×15000元/m2：45000000元=4500萬元

　　第二步：計算利息

　　假設(shè)：地價為u，銀行貸款利率為10%，則利息為

　　u×[-(1+10%)3-1]+4500×60%×[(1+10%)1.5-1]+4500×40%×[(1+10%)0.5-1]=0.33u+414.96+87.86=0.33u+502.82萬元

　　第三步：計算利潤

　　利潤=建安造價×項目投資回報率=4500萬元×30%=1350萬元第四步：計算地價

　　根據(jù)公式：地價=房地產(chǎn)價格-總建筑成本-利息-利潤u=17650.18-4500-0.33u-502.82-1350

　　u=8494.26萬元

　　該地價的土地使用權(quán)涉及年期為50年。而考慮估價時點2009年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要進(jìn)行年期修正，故估價時點的地價為

　　8494.26×([1-1/(1+8%)48]/[1-1/(1+8%)50]}萬元=8463.47萬元

　　4.計算可抵押貸款額

　　可抵押貸款額=地價×70%=8463.47萬元×70%=5924.43萬元

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