備考指導：物業(yè)管理實務考試技巧

　　第三部分： 針對你認為所存在的問題

　　第一段 按照存在問題找法律法規(guī)依據(jù)

　　依據(jù)存在問題的細節(jié)，歸為物業(yè)管理的大類，說明所不符合國家物業(yè)管理法律、法規(guī)(包括地方性法規(guī)、條例)的名稱或不符合的正常物業(yè)管理的工作程序。

　　一般在物業(yè)管理工作中，按照物業(yè)管理的類別所適用的國家法律法規(guī)(僅供參考)有：

　　★房屋接管驗收、撤管方面：

　?、佟冻鞘凶≌^(qū)竣工綜合驗收管理辦法》 (1993年11月13日建設部建法字[1999]第113號文發(fā)布執(zhí)行)

　?、凇督ㄔO部關于加強房屋接管驗收工作的通知》 (1991年11月26日建房管字第57號)

　?、邸斗课萁庸茯炇諛藴省?(ZBP30001-90)

　　④《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)

　?、荨蹲≌こ坛跹b飾竣工驗收辦法》

　?、蕖冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》

　?、呓ㄔO部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知

　?、唷度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

　?、岬胤叫苑ㄒ?guī)和條例

　　★消防安全方面

　?、佟断婪ā?/P>

　　②《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》 建設部發(fā)布的國家標準(GB50222-95)

　?、邸冻鞘芯用褡≌踩婪对O施建設管理規(guī)定》 (1996年1月5日建設部、公安部令第49號發(fā)布)

　　④《租賃房屋治安管理條例》 (1995年3月6日公安部令第24號發(fā)布)

　?、萁ㄔO部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知

　?、蕖度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

　?、叩胤叫苑ㄒ?guī)、條例

　　★環(huán)境管理方面

　　①《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》

　?、凇冻青l(xiāng)建設環(huán)境保護通知》

　?、邸冻鞘惺腥莺铜h(huán)境衛(wèi)生管理條例》

　　④《城市綠化條例》

　?、萁ㄔO部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知

　　⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

　?、叩胤叫苑ㄒ?guī)、條例

　　★保潔管理方面

　　《中華人民共和國環(huán)境保護法》、《城市生活垃圾管理辦法>、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以及有關管理實施細則

　　★物業(yè)管理委托合同方面

　?、佟吨腥A人民共和國合同法》

　?、凇冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)

　?、邸度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

　?、芙ㄔO部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知

　?、萁ㄔO部、國家工商行政管理局關于印發(fā)推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》的通知

　?、藿ㄔO部關于印發(fā)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》(示范文本)的通知

　?、叩胤叫苑ㄒ?guī)、條例

　　★房屋維護修繕方面

　?、佟冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)

　　②《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

　?、邸吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》

　　④《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》

　　⑤《建設工程質量管理條例》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》

　?、蕖段ｋU房屋鑒定標準》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》

　　⑦《房屋修繕技術管理規(guī)定》、《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》

　?、唷斗课萃険p等級評定標準》、《房屋滲漏修繕技術規(guī)程》

　　⑨《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》、建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知

　?、獾胤叫苑ㄒ?guī)、條例

　　★設備管理方面

　?、佟督ㄔO部關于提高電梯質量的若干規(guī)定》

　　②《建設部關于加強電梯管理的暫行規(guī)定實施細則》

　?、劢ㄔO部關于印發(fā)《城市區(qū)域鍋爐供熱管理辦法》的通知

　　④《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》

　?、荨斗课萁庸茯炇諛藴省?/P>

　?、蕖度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

　　⑦建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知

　　⑧《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)

　?、帷蹲≌貌课还迷O施設備維修基金管理辦法》

　?、獾胤叫苑ㄒ?guī)、條例

　　★物業(yè)管理費管理方面

　?、佟冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)

　　②《住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法》

　?、蹏矣媱澪瘑T會、建設部關于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的通知

　?、堋豆凶≌酆缶S修養(yǎng)護管理暫行辦法》 1992年6月15日建設部令第19號發(fā)布

　　⑤《中華人民共和國合同法》

　?、蕖段飿I(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》

　　⑦《國家稅務局關于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》

　?、嗟胤叫苑ㄒ?guī)、條例

　　★房屋裝飾裝修管理方面

　?、佟督ㄔO工程質量管理條例》

　?、凇督ㄖb飾裝修管理規(guī)定》

　　③《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》

　?、堋冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)

　?、荨度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

　?、藿ㄔO部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知

　?、摺吨腥A人民共和國合同法》

　　⑧地方性法規(guī)、條例

　　第二段 針對存在問題說明應該如何做：

　　針對所存在的問題，指出在管理中應如何做。 如“根據(jù)……，在…方面應做到……”

　　第三段 (可以不說明)指出按照“存在問題”的管理可能會造成的影響：

　　二、情景題答題技巧

　　(一)命題形式：一般命題以物業(yè)管理日常工作中一個側面提問。

　　1、補缺命題：如某項工作以做了一部分工作，讓考生完成剩余部分內(nèi)容?！俺艘陨瞎ぷ饕酝猓€應該如何做?”

　　2、回答命題：讓考生回答問題。

　　3、選作命題：從命題中選答一題。

　　(二)命題類型：命題一般會涉及的內(nèi)容是物業(yè)管理過程中一些工作的一個方面。

　　例如物業(yè)的接管與驗收、各項工作檢查(包括消防安全檢查、清潔衛(wèi)生檢查、設施設備檢查等)。

　　(三)答題方法： 答題要求：熟悉物業(yè)管理日常各項工作內(nèi)容，按照命題要求回答。

　　1、補缺命題：

　　所謂補缺命題，就是命題就物業(yè)管理某項工作進行了一部分，要求考生將剩余部分通過筆答的形式敘述完成。

　　例如： 1、××大廈原物業(yè)管理公司合同期滿撤管，另一家新的物業(yè)管理公司來接管，物業(yè)管理員小李被安排負責大廈檔案資料的管理工作，為了盡可能完整的收集大廈的有關資料，小李向按時間順序列出應收集資料的清單。關于大廈業(yè)主或使用人入戶階段的資料，除了入戶通知書、入戶須知和業(yè)主或使用人信息資料以外，小李還應收集那些資料。

　　2、回答命題：

　　所謂回答問題，就是命題給出問題，要求考生回答。

　　例如“你所在的物業(yè)管理公司，正在對全體員工進行消防安全培訓，請你講解物業(yè)管理人員常用的滅火方法有哪幾種?”

　　3、選作命題：

　　所謂選作命題，就是命題給出幾個問題，讓考生從中選作一個來回答的命題形式。

　　例如：請從下列①-④中選作一題：

　?、俑哌h物業(yè)管理公司接管了雅合花園住宅小區(qū)，工程部王工負責1號樓的房屋日常養(yǎng)護工作。關于墻臺面及吊頂工程，他知道需要定期進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。請告訴他墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護還需滿足那些要求?

　?、诿舷壬悄澄飿I(yè)管理公司保安部經(jīng)理，某日他接到區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑爆炸物品的報告，此時他應該如何辦?

　?、圩≌^(qū)是城市日常生活垃圾的主要產(chǎn)生源地，面對大量的生活垃圾源源不斷地產(chǎn)生，物業(yè)管理公司應如何防治小區(qū)固體廢棄物對環(huán)境的污染?

　?、茉⒔?，小松所在物業(yè)管理公司計劃在管區(qū)內(nèi)舉辦一次物業(yè)管理人員和業(yè)主的聯(lián)歡活動，小宋負責制定活動方案，他應按怎樣的步驟制訂這樣的活動方案。

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