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2013年土地估價實務基礎模擬題第四套7

更新時間:2013-08-08 21:29:38 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 土地估價實務基礎

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  四、計算題(2題,共45分,其中第一題25分,第二題20分。答案要求:分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代人數(shù)據(jù)計算式、計算結果及單位;計算中間結果均保留兩位小數(shù),單價為元/m2,總價為元;計算最終結果均保留整數(shù),單價為元/m2,總價為萬元。評分說明:分項分步記分;計算式(包括代入數(shù)據(jù)計算式)和計算結果分別計分;只有計算結果的不得分)

  (一)某市一綜合大廈,于2005年10月底建成,用途為綜合,其中1~3層為商場,建筑面積為4000m2;4~10層為寫字樓,建筑面積為7500m2,建筑總容積率為4。該大廈用地是在2003年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權,出讓地價為1250萬元。2008年該大廈所有者擬進行股份制改制,請評估出該宗土地在2008年10月31日現(xiàn)狀基礎設施條件下(基礎設施條件略)的土地使用權價格。

  據(jù)調查,目前該大廈租賃合同中商場的實際租金為5.5元/(m2.日)(m2指建筑面積,下同),

  寫字樓的實際租金為3.5元/(m2.日);同類物業(yè)的平均租金水平可按出租建筑面積計算為:商場5.0元/(m2..日)(可出租面積占建筑面積的75%),出租空置率為5%;寫字樓為4.0元/(m2。日)(可出租面積占建筑面積的70%),空置率平均為20%,各類物業(yè)出租的費用一般為:年管理費為租金的5%,年維修費為重置價的8%,每年需支付稅費30元/m2(建筑面積),年保險費為重置價的2‰,該大廈為框架結構,重置價為3000元/m2(建筑面積),經濟耐用年限為50年,殘值率為2%,該城市從2003年至2008年物價指數(shù)每年上漲9個百分點,當?shù)赝恋剡€原率為8%,綜合還原原率為9%。

  (二)某公司于2007年10月通過出讓方式獲得一塊5000m2土地的使用權,出讓年限為50年,根據(jù)規(guī)劃,該地塊用途為綜合,容積率為3。該公司于2008年10月動工興建一座鋼筋混凝土結構的綜合大樓。由于建設資金緊張,該公司擬于2009年10月將土地使用權向銀行抵押。如果以該宗土地使用權評估價的70%貸款,請問該公司最多可貸多少款?

  項目其他有關資料如下:

  (1)該大樓1~3層為商場,建筑面積為3000m2,4~15層為辦公樓。

  (2)大樓開發(fā)周期預期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。

  (3)大樓建成后該公司計劃自留2000m2用作辦公用房,其余部分以出租方式經營,預計商場與辦公樓的出租率分別為90%和 80%。目前同類建筑物的建安綜合造價為每3000元/m2(建筑面積),同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元/m2,辦公樓市場租金水平每月為150元/m2。

  (4)經過調查,有關參數(shù)確定為,房屋出租年經營費用中管理費為年租金的10%,維修費為年租金的8%,保險費為建安造價的2‰,稅金為年租金的l2%;項目投資回報率取建安造價的30%;建筑物經濟耐用年限為70年,殘值率為2%。另外,當?shù)赝恋剡€原率為8%,綜合還原率為10%.銀行貸款利息率為10%。

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