2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)第二套模擬題7

　　四、計(jì)算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計(jì)算公式、代人數(shù)據(jù)計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果及單位;計(jì)算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價(jià)為元/┫，總價(jià)為元;計(jì)算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價(jià)為元/┫，總價(jià)為萬(wàn)元。評(píng)分說(shuō)明：分項(xiàng)分步記分;計(jì)算式(包括代人數(shù)據(jù)計(jì)算式)和計(jì)算結(jié)果分別計(jì)分;只有計(jì)算結(jié)果的不得分)

　　(一)某工業(yè)區(qū)土地開(kāi)發(fā)完成后需要通過(guò)評(píng)估確定出讓土地的底價(jià)。該開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通水、通信、通電、排水，場(chǎng)地平整)，可供出讓的土地面積占開(kāi)發(fā)區(qū)總土地面積的80%.土地出讓年限為50年下面是估價(jià)調(diào)查所獲得的其他資料：

　　征地補(bǔ)償資料：該開(kāi)發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2000元，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，征地時(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和取法律規(guī)定的最高值，青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年的產(chǎn)值計(jì)算。

　　征地過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)：征地管理費(fèi)按照征地費(fèi)總額的4%征收;耕地占用稅按5元/┫征收;耕地開(kāi)墾費(fèi)按10元/┫計(jì)收。土地開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用：開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到“五通一平”的開(kāi)發(fā)費(fèi)平均為90元/┫。假定土地開(kāi)發(fā)周期為1.5年，開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入;開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率為15%，年貸款利率為8 2，土地還原率為6%，50年期工業(yè)用地土地市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的比率為120%，請(qǐng)根據(jù)上述資料計(jì)算土地單價(jià)。

　　(二)C市的某企業(yè)擬購(gòu)進(jìn)A市的宗地H，委托某土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)宗地H的轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)待估宗地進(jìn)行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請(qǐng)依據(jù)下面所列資料，評(píng)估出宗地H于2007年7月31日的市場(chǎng)價(jià)格(計(jì)算地價(jià)時(shí),案例選擇不少于4個(gè)。)

　　(1)案例資料

　　注：1.開(kāi)發(fā)程度說(shuō)明：*表示宗地外“七通一平”和宗地內(nèi)“三通一平”;**表示宗地外“七通一平”和宗地內(nèi)“五通一平”;***表示宗地內(nèi)外“七通一平”。

　　2.區(qū)域因素和個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的修正系數(shù)說(shuō)明(有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得)：數(shù)字為負(fù)的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差;數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好;數(shù)值表示對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。

　　(2)其他資料。A市的地價(jià)指數(shù)以2005年為基期，每年在上一年的基礎(chǔ)上增加10個(gè)百分點(diǎn);A市的容積率對(duì)地價(jià)的影響是：以容積率為2時(shí)為基準(zhǔn)，當(dāng)容積率每升高或降低0.1時(shí)，宗地單位地價(jià)上漲率增加或減少4個(gè)百分點(diǎn)。A市商業(yè)用地還原率為4%;2005年和2006年A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從“三通一平”到“五通一平”的費(fèi)用平均為45元/┫。

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