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2013年土地估價實務基礎第二套模擬題9

更新時間:2013-08-09 17:46:18 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 土地估價實務基礎

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  四、計算題

  (一)

  1.解題思路與方法選用

  根據(jù)題意,估價對象為新開發(fā)土地,且已給定征地成本、土地開發(fā)費用等資料,適宜選用成本逼近法進行評估。

  2.解題步驟

  (1)計算土地取得費及稅費。土地補償費和安置補助費的法定最高補償標準為年產(chǎn)值的30倍,即為:

  1)最高補償標準=2000×30/666.67元/┫=60000/666.67元/┫=90元/┫

  2)青苗補償及地上物補償=2000/666.67元/┫=3.0元/┫

  3)征地費=(90-I-3.0)元/┫=93.0元/┫

  4)征地管理費=93.0元/┫×4%=3.72元/┫

  5)耕地占用稅=5元/┫

  6)耕地開墾費=10元/┫

  7)土地取得費及稅費=(93.0+3.72+5+10)元/┫=111.72元/┫

  (2)土地開發(fā)費

  土地開發(fā)費=90元/┫

  (3)投資利息

  投資利息= 元/┫=19.02元/┫

  (4)投資利潤

  投資利潤=(111.72+90)元/┫×15%=30.26元/┫

  (5)計算土地成本價格

  成本價格=(111.72+90+19.02+30.26)元/┫=251.0元/┫

  (6)計算土地增值

  根據(jù)題意,這里土地增值率取20%,則

  土地增值=251元/┫×20%=50.2元/┫

  (7)計算全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價

  全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價=(251.0+50.2)元/┫=301.2元/┫

  (8)計算可出讓土地單位面積地價

  可出讓土地單位面積地價=301.2元/┫/80%=376.5:元/┫

  即開發(fā)區(qū)50年期工業(yè)用地可出讓的土地使用權價格為376.5元/┫。

  (二)

  1.方法選擇

  此題應選用市場比較法等評估宗地價格。

  2.解題步驟

  第l步:案例選擇

  根據(jù)比較法評估需要,按照相同市場條件、相同供需圈、相同用途的要求,根據(jù)題目給的各案例條件可以作為本評估對象的比較案例是A0l、A03、A04、A06,將此四個案例作為初選案例。

  第2步:將A06案例的地價轉換成單位面積地價

  即計算出A06的單位面積地價:476元/m2 X2=952元/┫

  第3步:計算A03宗地38年期的土地使用權價格

  (43元/┫/0.04)×[1-1/ ]=832.82元/┫

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