2013年土地估價案例與報告計算題第二套6
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某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權(quán),并于2002年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰型恋刈赓U協(xié)議,租期20年,實際支付的年租金為10元/平方米。A宗地土地面積為30000平方米,用途為工業(yè),現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開發(fā)程度。
經(jīng)調(diào)查,A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地,具體情況如下:
(1)B宗地:占地45畝,于1998年9月1日通過征地方式取得,當(dāng)時根據(jù)所在區(qū)域的市場行情,共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費,經(jīng)開發(fā)建設(shè),現(xiàn)已達(dá)到七通一平的開發(fā)程度,共花費土地開發(fā)費540萬元。據(jù)調(diào)查,從1998年9月1日到2002年9月1日期間,征地費用和達(dá)到七通一平的土地開發(fā)費用分別上漲了20%和30%。
(2)C宗地:占地25000平方米,于1998年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達(dá)到三通一平的開發(fā)程度。按照2002年9月的市場行情,該宗地若出租經(jīng)營,每年土地凈收益可達(dá)55萬元。
(3)D宗地:占地3.5公頃,于2002年9月以國家作價人股方式取得,40年期、“七通一平”條件下作價425元/平方米。
表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較,負(fù)值表示案例宗地比A宗地的對應(yīng)條件差,正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。
根據(jù)當(dāng)?shù)?002年9月的土地市場狀況,從征地到完成七通一平的土地開發(fā)需要1年的時間,土地開發(fā)費分季度投入,每季度投資額相等,在季內(nèi)均勻投入;設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為1.5%,需按季度按復(fù)利計算利息;土地開發(fā)的投資回報率為10%;土地增值收益率為20%;土地還原率取6%。
相對A宗地而言,其50年土地使用權(quán)價格因開發(fā)程度不同而有差異:達(dá)到七通一平時地價比五通一平高100元/平方米,達(dá)到五通一平時地價比三通一平高60元/平方米。
根據(jù)以上條件,試回答以下問題:
(1)以B、C、D作為比較案例,利用市場比較法測算宗地A于2002年9月1日的土地價格;
(2)測算宗地A于2002年9月1日的市場年租金;
(3)測算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用權(quán)價格。
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