2013年物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》實戰(zhàn)試題第二套
一、單項選擇題(共60題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1 管理費用預(yù)算不包括( )。
A. 管理人員的工資和福利費
B. 金融機構(gòu)手續(xù)費
C. 保險費
D. 固定資產(chǎn)的折舊
參考答案: B
2 賈某應(yīng)繳納的基礎(chǔ)租金為20萬元/月,其與業(yè)主約定自然平衡點為每月營業(yè)額80萬元,以每月營業(yè)額的6%作為百分比租金,若租戶4月份、5月份、6月份營業(yè)額分別為80萬元、75廳元、80萬元,這三個月應(yīng)繳租金共計( )萬元。
A. 70
B. 60
C. 75
D. 65
參考答案: B
3 物業(yè)管理的年度計劃是一種運行計劃,屬于( )的計劃。
A. 資產(chǎn)管理層次
B. 戰(zhàn)術(shù)層次
C. 組合投資管理層次
D. 管理層次
參考答案: B
4 導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)備的使用價值并未發(fā)生變化,不會影響現(xiàn)有設(shè)備使用的磨損屬于( )。
A. 第一類有形磨損
B. 第二類無形磨損
C. 第一類無形磨損
D. 第二類有形磨損
參考答案: C
5 租賃手續(xù)費占毛租金收入的( )。
A. 4%
B. 3%
C. 2%
D. 1%
參考答案: D
6 《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》規(guī)定:招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起( )日內(nèi),按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。
A. 90
B. 60
C. 45
D. 30
參考答案: D
7 設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損屬于( )。
A. 第一類有形磨損
B. 第一類無形磨損
C. 第二類有形磨損
D. 第二類無形磨損
參考答案: C
8 謝某將65 340元存入銀行,期限為一年,年利率為12%,以一年4次按季利率計息,則一年后的本利和為( )元。
A. 72 689.13
B. 69 198.56
C. 71 684.92
D. 73 540.75
參考答案: D
9 不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原始起因是( )。
A. 房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮
B. 銀行貨幣資金運動的中斷
C. 經(jīng)濟周期變化
D. 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)績效的評估
參考答案: C
10 利潤分配表是反映企業(yè)在一定時期利潤分配情況和年末未分配利潤的結(jié)余情況的報表,按( )編制。
A. 周
B. 月
C. 季
D. 年
參考答案: B11 計息周期是指計算利息的時間單位,通常采用的時間單位是( )。
A. 年
B. 季度
C. 月
D. 周
參考答案: A
12 從管理層面上來看,( )是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的更高層次,對于零售商業(yè)物業(yè)的成功運營也更為關(guān)鍵,是零售商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展方向。
A. 客戶關(guān)系管理
B. 策略與運行管理
C. 現(xiàn)場管理
D. 資本經(jīng)營效益
參考答案: B
13 從( )看,國內(nèi)生產(chǎn)總值是所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)的全部貨物和服務(wù)價值超過同期投入的全部非固定資產(chǎn)貨物和服務(wù)價值的差額,即所有常住單位的增加值之和。
A. 價值形態(tài)
B. 貨幣形態(tài)
C. 物業(yè)形態(tài)
D. 實物形態(tài)
參考答案: A
14某宗物業(yè)交易總價為50萬元,其中首期付款30%,余款于半年后支付,假設(shè)月利率為0.5%,則該宗物業(yè)在其成交日期一次應(yīng)付清( )萬元。
A. 45.24
B. 47.38
C. 46.73
D. 48.97
參考答案: D
15 在國際物業(yè)投資中,( )會影響物業(yè)的投資收益。
A. 人口數(shù)量波動
B. 匯率波動
C. 利率波動
D. 物價波動
參考答案: B
16 成本的反饋性控制按( )不同,可以分為絕對成本控制和相對成本控制。
A. 控制的機制
B. 控制的時間
C. 控制的要求
D. 控制的原則
參考答案: C
17 我國資產(chǎn)管理公司在接收不良資產(chǎn)時,按資產(chǎn)的( )進行移交。
A. 使用價值
B. 賬面價值
C. 市場價值
D. 投資價值
參考答案: B
18 編制預(yù)算的工作量相對較大,各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù),這屬于( )的缺點。
A. 滾動預(yù)算
B. 彈性預(yù)算
C. 零基預(yù)算
D. 固定預(yù)算
參考答案: C
19 不良物業(yè)資產(chǎn)形成的根本原因是( )。
A. 房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮
B. 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)績效的評估
C. 經(jīng)濟周期變化
D. 銀行貨幣資金運動的中斷
參考答案: D
20 李某將25 800元存入銀行,期限為一年,年利率為12%,以一年4次按季利率計息,則一年后的本利和為( )元。
A. 29 038.13
B. 28 345.16
C. 26 789.46
D. 24 635.45
參考答案: A 21 一般的柴油發(fā)電機,運行時的混合噪聲都在( )dB以上,污染嚴重。
A. 30
B. 60
C. 80
D. 100
參考答案: D
22 某宗物業(yè)交易總價為60萬元,其中首期付款30%,余款于半年后支付,假設(shè)月利率為0.5%,則該宗物業(yè)在其成交日期一次應(yīng)付清( )萬元。
A. 57.56
B. 58.76
C. 52.86
D. 52.78
參考答案: B
23 反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標為( )。
A. 財務(wù)內(nèi)部收益率
B. 償債備付率
C. 資產(chǎn)負債率
D. 投資回報率
參考答案: C
24 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用的預(yù)算稱為( )。
A. 營業(yè)成本預(yù)算
B. 管理費用預(yù)算
C. 財務(wù)費用預(yù)算
D. 直接材料費預(yù)算
參考答案: C
25 房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的( )進行分析。
A. 宏觀狀況
B. 市場供給
C. 市場需求
D. 宏觀因素
參考答案: D
26 由于個人或團體的不可預(yù)料的反常行為造成的風(fēng)險,如盜竊、罷工、動亂等所帶來的損失屬于( )。
A. 政治風(fēng)險
B. 經(jīng)濟風(fēng)險
C. 社會風(fēng)險
D. 技術(shù)風(fēng)險
參考答案: C
27 采取掛牌方式交易(或出讓)物業(yè)的成交價格,稱為( )。
A. 拍賣成交價
B. 招標成交價
C. 掛牌成交價
D. 協(xié)議成交價
參考答案: C
28 物業(yè)管理發(fā)展能力狀況的具體指標不包括( )。
A. 三年利潤平均增長率
B. 總資產(chǎn)增長率
C. 現(xiàn)金流動負債比率
D. 三年資本平均增長率
參考答案: C
29 一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平的是( )的平均價格。
A. 成交價
B. 起拍價
C. 均價
D. 保留價
參考答案: A
30 名義利率為12%,一年計息12次的實際利率為( )。
A. 12.68%
B. 3.33%
C. 12.55%
D. 3.24%
參考答案: A31 組合投資管理的投資分析不包括( )。
A. 宏觀分析
B. 行業(yè)分析
C. 經(jīng)濟分析
D. 微觀分析
參考答案: C
32 具有交易性的物業(yè)適用的物業(yè)估價方法是( )。
A. 市場法
B. 收益法
C. 內(nèi)插法
D. 成本法
參考答案: A
33 呂某將65 300元存入銀行,期限為一年,年利率為12%,以一年12次按月利率計息,則一年后的本利和為( )元。
A. 70 856.68
B. 69 865.98
C. 75.356.52
D. 73 581.67
參考答案: D
34 不符合房地產(chǎn)投資缺點的是( )。
A. 投資數(shù)額巨大
B. 需要專門的知識和經(jīng)驗
C. 流動性差
D. 投資回收期較短
參考答案: D
35 某宗物業(yè)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的,當時獲得的土地使用年限為50年,至今已使用了10年;預(yù)計利用該宗物業(yè)正常情況下每年可獲得凈收益11萬元;該宗物業(yè)的報酬率為8.5%,則該宗物業(yè)的收益價格為( )萬元。
A. 123.96
B. 125.35
C. 124.46
D. 126.16
參考答案: C
36 適合于經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的成本預(yù)算編制力法為( )。
A. 零基預(yù)算
B. 彈性預(yù)算
C. 固定預(yù)算
D. 概率預(yù)算
參考答案: C
37 建筑物折舊不包括( )。
A. 外觀折舊
B. 物質(zhì)折舊
C. 經(jīng)濟折舊
D. 功能折舊
參考答案: A
38 凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)為( )。
A. 投資回報率
B. 現(xiàn)金回報率
C. 基準收益率
D. 財務(wù)內(nèi)部收益率
參考答案: C
39 一項投資要求的關(guān)心和監(jiān)管越多,其吸引力就會越小,從而投資者必然會要求對所承擔(dān)的額外管理有補償,這屬于( )。
A. 價值補償
B. 投資風(fēng)險補償
C. 缺乏流動性補償
D. 管理負擔(dān)補償
參考答案: D
40地區(qū)購物商場中,( )往往是主要租戶。
A. 日用百貨商店和超級市場
B. 中型百貨公司
C. 一家或數(shù)家大型百貨公司
D. 日用五金、服裝干洗、家用電器維修
參考答案: B41 不符合公司特征的是( )。
A. 不具有法人資格
B. 依照有關(guān)法律進行登記注冊
C. 以營利為目的
D. 由兩個以上股東共同出資經(jīng)營
參考答案: A
42 管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有( )物業(yè)管理能力的企業(yè),它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任,在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。
A. 經(jīng)營性
B. 收益性
C. 策略性
D. 競爭性
參考答案: C
43 關(guān)于資產(chǎn)負債率的說法,錯誤的是( )。
A. 資產(chǎn)負債率低則企業(yè)的資本金充裕,企業(yè)應(yīng)變能力強
B. 在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時,應(yīng)變能力較差
C. 房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動,所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負債率一般較高
D. 資產(chǎn)負債率低,則企業(yè)的資本金不足,對負債的依賴性強
參考答案: D
44 制定風(fēng)險應(yīng)對計劃的依據(jù)是( )。
A. 風(fēng)險回避
B. 風(fēng)險分擔(dān)
C. 風(fēng)險轉(zhuǎn)移
D. 風(fēng)險識別
參考答案: D
45 反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一定時期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績或經(jīng)營成果及其分配情況的會計報表稱為( )。
A. 利潤表
B. 資產(chǎn)負債表
C. 會記報表
D. 價目表
參考答案: A
46 不屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的是( )。
A. 財務(wù)報告和記錄的保存
B. 持有/出售分析
C. 物業(yè)維護
D. 資本性支出計劃
參考答案: B
47 流動比率用來判斷企業(yè)短期債務(wù)到期前,可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金用于償還流動負債的能力,國際上公認標準比率為( )。
A. 150%
B. 200%
C. 265%
D. 270%
參考答案: B
48 拿折現(xiàn)率來說,評估( )所采用的折現(xiàn)率,應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。
A. 使用價值
B. 市場價值
C. 交換價值
D. 投資價值
參考答案: B
49 反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標是( )。
A. 動態(tài)投資回收期
B. 借款償還期
C. 財務(wù)內(nèi)部收益率
D. 靜態(tài)投資回收期
參考答案: A
50 保險的一般原則不包括( )。
A. 公開原則
B. 近因原則
C. 可保利益的原則
D. 比例分攤原則
參考答案: A51 王某將116 500元存入銀行,期限為一年,年利率為12%,則一年后的本利和為( )元。
A. 130 480
B. 136.985
C. 126.495
D. 133.455
參考答案: A
52 不屬于市場供給特點的是( )。
A. 由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異,市場供給具有非同質(zhì)性
B. 由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減,因此市場供給缺乏彈性
C. 由于土地的有限性、不可再生性,以及房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大,使房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性
D. 購置房地產(chǎn)的開支巨大,通常需要借助金融信貸機構(gòu)來進行融資
參考答案: D
53 計算某項指標的某個組成部分占總體的比重,并進行數(shù)量分析的方法屬于財務(wù)報告分析法中的( )。
A. 構(gòu)成比率分析法
B. 期望收益率分析法
C. 資本增長率分析法
D. 效率比率分析法
參考答案: A
54 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標體系中,動態(tài)指標不包括( )。
A. 動態(tài)投資回收期
B. 財務(wù)凈現(xiàn)值
C. 現(xiàn)金回報率
D. 財務(wù)內(nèi)部收益率
參考答案: C
55 在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下,增加或減少一個單位服務(wù)量所引起成本總額的變動數(shù),用以判斷增減服務(wù)量在經(jīng)濟上是否合算的物業(yè)管理成本屬于( )。
A. 機會成本
B. 差異成本
C. 邊際成本
D. 目標成本
參考答案: C
56 影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素不包括( )。
A. 人口流動性
B. 易接近性
C. 與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度
D. 周圍土地利用情況和環(huán)境
參考答案: A
57 葉某將68 900元存入銀行,期限為一年,年利率為12%,則一年后的本利和為( )元。
A. 73 568
B. 69 286
C. 77 1 68
D. 75 560
參考答案: C
58 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其所有者之間發(fā)生的資本金取得與利潤分配的關(guān)系稱為( )。
A. 企業(yè)同其所有者之間的財務(wù)關(guān)系
B. 企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務(wù)關(guān)系
C. 企業(yè)同職工之間的財務(wù)關(guān)系
D. 企業(yè)同其債權(quán)人之間的財務(wù)關(guān)系
參考答案: A
59已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示(單位:萬元),如果投資者目標收益率為10%,求該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為( )萬元。
A. 137.3
B. 136.5
C. 1 16.7
D. 158.3
參考答案: A
60 沒有( ),房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無從談起。
A. 土地供應(yīng)
B. 住房政策
C. 地價政策
D. 城市規(guī)劃
參考答案: A
二、多項選擇題(共20題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
61 屬于安保部工作內(nèi)容的有( )。
A. 負責(zé)項目監(jiān)控系統(tǒng)的Et常使用和檢查
B. 負責(zé)安委會、消委會、國家安全小組的日常工作
C. 對新招聘員工進行消防安全培訓(xùn)
D. 負責(zé)地面、地下停車場的安全和車輛管理
E. 環(huán)境保護和緊急排污
參考答案: A,B,C,D
62 在經(jīng)濟學(xué)里,廣義的價值有( )之分。
A. 藝術(shù)價值
B. 使用價值
C. 歷史價值
D. 交換價值
E. 學(xué)術(shù)價值
參考答案: B,D
63 按資產(chǎn)投資的類型劃分,房地產(chǎn)投資信托公司分為( )等形式。
A. 經(jīng)營型
B. 權(quán)益型
C. 混合型
D. 抵押型
E. 投機型
參考答案: B,C,D
64 毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點包括( )。
A. 可忽略物業(yè)租金以外的收入
B. 避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計
C. 由于在同一市場上,相似物業(yè)的租金和價格同時受相同的市場力量影響,因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值
D. 方便易行,在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料
E. 可忽略不同物業(yè)的空置率和運營費用的差異
參考答案: B,C,D
65 居住項目的市場前景受( )等方面的影響。
A. 家庭收八水平
B. 家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)
C. 公建配套設(shè)施完備的程度
D. 附近地區(qū)人口數(shù)量
E. 人口流動性
參考答案: A,B,D,E
66 寫字樓建筑的( )會強化這個大廈的整體形象。
A. 位置
B. 為租戶提供的服務(wù)內(nèi)容
C. 物業(yè)建造的標準
D. 交通方便性
E. 業(yè)主的實力和聲望
參考答案: A,B,C,E
67 寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險的種類包括( )。
A. 設(shè)備運行風(fēng)險
B. 保安防范風(fēng)險
C. 物業(yè)管理風(fēng)險
D. 消防防范風(fēng)險
E. 工程隱患風(fēng)險
參考答案: A,B,D,E
68 開發(fā)成本是指在取得的物業(yè)開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的( )等。
A. 直接費用
B. 開發(fā)成本
C. 開發(fā)利潤
D. 間接費用
E. 稅金
參考答案: A,E
69 將成本劃分( ),對于分析成本升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。
A. 開發(fā)建設(shè)成本
B. 企業(yè)生產(chǎn)成本
C. 固定成本
D. 變動成本
E. 半固定或半變動成本
參考答案: C,D,E
70 在實際中,開發(fā)成本主要包括( )。
A. 房屋建筑安裝工程費
B. 公共配套設(shè)施建設(shè)費
C. 開發(fā)建設(shè)過程中的稅費
D. 間接費用
E. 勘察設(shè)計和前期工程費
參考答案: A,B,C,E
71 物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標的標書準備階段工作包括( )。
A. 統(tǒng)稿、修改、定向
B. 投標漏項及不足分析
C. 對手動態(tài)及優(yōu)劣勢分析
D. 分組起草、準備
E. 討論確定物業(yè)管理費價位
參考答案: A,D,E
72零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其( )等。
A. 商業(yè)輻射區(qū)域的范圍
B. 建筑規(guī)模
C. 承包單位的名譽
D. 當?shù)厝藛T的數(shù)量
E. 經(jīng)營商品的特點
參考答案: A,B,E
73 政府評價是指政府有關(guān)部門根據(jù)企業(yè)監(jiān)管的需要、獎懲的需要或者財務(wù)分析的需要等,分別或聯(lián)合組織的物業(yè)服務(wù)企業(yè)績效評價,評價對象主要是( )。
A. 領(lǐng)導(dǎo)班子換屆的企業(yè)
B. 國有獨資企業(yè)
C. 主要領(lǐng)導(dǎo)變動的企業(yè)
D. 國家控股的企業(yè)
E. 發(fā)生重大損失或造成嚴重社會影響的企業(yè)
參考答案: B,D
74 投資利息與會計上的財務(wù)費用不同,包括( ),無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。
A. 辦公費
B. 土地取得成本
C. 管理費用的利息
D. 開發(fā)成本
E. 公共配套設(shè)施建設(shè)費
參考答案: B,C,D
75 企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務(wù)關(guān)系是在企業(yè)實行內(nèi)部經(jīng)濟核算制的條件下,企業(yè)內(nèi)部各單
位之間相互提供的商品和勞務(wù)要進行計價結(jié)算形成的,主要包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)同其所屬的各專業(yè)服務(wù)企業(yè),如( )等之間的結(jié)算關(guān)系以及這些專業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的結(jié)算關(guān)系。
A. 保潔企業(yè)
B. 設(shè)備維修企業(yè)
C. 餐飲企業(yè)
D. 保安企業(yè)
E. 房屋維修企業(yè)
參考答案: A,B,D,E
76 建立價格可比基礎(chǔ)包括( )等方面。
A. 統(tǒng)一面積內(nèi)涵
B. 統(tǒng)一采用單價
C. 統(tǒng)一體積單位
D. 統(tǒng)一幣種和貨幣單位
E. 統(tǒng)一付款方式
參考答案: A,B,D,E
77 在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中,需要投資者在( )等方面具有管理經(jīng)驗和能力。
A. 選擇承包商
B. 獲取土地使用權(quán)
C. 市場營銷
D. 規(guī)劃設(shè)計
E. 項目融資
參考答案: B,C,D,E
78 對于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有( )。
A. 將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的
B. 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的
C. 承租人利用承租的房屋進行違法活動的
D. 公有住宅用房無正當理由閑置3個月以上的
E. 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的
參考答案: A,B,C,E
79 國內(nèi)生產(chǎn)總值的表現(xiàn)形態(tài)包括( )。
A. 物業(yè)形態(tài)
B. 價值形態(tài)
C. 產(chǎn)品形態(tài)
D. 收入形態(tài)
E. 實物形態(tài)
參考答案: B,C,D
80 承租人的權(quán)利包括( )等方面。
A. 有要求保障房屋安全的權(quán)利
B. 有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利
C. 出租房屋出售時,有優(yōu)先購買權(quán)
D. 有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權(quán)利
E. 有按照租約所列的房屋、規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利
參考答案: A,C,D,E
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