2010年物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》考試真題及答案

　　一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　矍.政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但與一般寫字樓在( )方面有所區(qū)別。

　　A.建筑規(guī)模 B.建筑結(jié)構(gòu)

　　C，公共性 D。社會性

　　2.國外通常將具有優(yōu)越的地理位置，建筑物實物狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有

　　關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，設(shè)施設(shè)備先進的寫字樓稱為( )級寫字樓。

　　A. 甲 B. 乙

　　C。丙 D。丁

　　3.物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是( )。

　　A.防止物業(yè)泡沫

　　B.保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?/P>

　　C。合理籌劃物業(yè)稅收

　　D.提供舒適環(huán)境并切實保障物業(yè)治安安全

　　4.實現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)是實現(xiàn)物業(yè)各期( )最大化。

　　A.價值 B.掙收益

　　C。價格 D.收入

　　5.物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為

　　物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和( )三個層次。

　　A。房地產(chǎn)組合投資管理

　　B.房地產(chǎn)融資管理

　　C。房地產(chǎn)開發(fā)管理

　　D.房地產(chǎn)租售管理

　　6.物業(yè)管理向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，其核心工作是( )。

　　A.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護 B.對物業(yè)進行日常的維護與維修

　　C.保安和保潔 D.對物業(yè)進行資產(chǎn)管理

　　7.資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上是對成本和收益的( )。

　　A。分配 B.組合

　　C。估計 D.控制

　　8.下列投資中，能夠直接形成房地產(chǎn)市場上增量供給的是( )。

　　A。房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 B。房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　C。房地產(chǎn)開發(fā)投資 D.購買房地產(chǎn)投資信托基金

　　9。城市快速軌道交通的建設(shè)，導(dǎo)致沿線房地產(chǎn)價格產(chǎn)生明顯變化，這反映出房地產(chǎn)

　　投資特性中的( )。

　　A.不可移動性 B.地租遞減性

　　C.政策影響性 D.相互影響性

　　10.關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法，錯誤的是( )。

　　A.房地產(chǎn)投資具有相對較高的收益水平

　　B.房地產(chǎn)投資回收期較長

　　C.房地產(chǎn)投資不需要專門的知識和經(jīng)驗

　　D.房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大

　　11.某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量是指該時段內(nèi)( )。

　　A.正現(xiàn)金流量的代數(shù)和 B.負現(xiàn)金流量的代數(shù)和

　　巴現(xiàn)金流量的代數(shù)和 D。現(xiàn)金流量的公允價值

　　重2.關(guān)于有效毛收入的計算公式，正確的是( )。

　　A。有效毛收入：潛在毛租金收入―空置損失+收租損失+其他收入

　　B。有效毛收入：潛在毛租金收入十空置損失+收租損失+其他收入

　　C.有效毛收入：潛在毛租金收入―空置損失―收租損失+其他收入

　　D.有效毛收入：潛在毛租金收入+空置損失―收租損失+其他收入

　　13.下列費用中，不屬于運營費用的是( )。

　　A.保險費 B.房產(chǎn)稅

　　C。員32/]2資 D.公益捐款

　　14.物業(yè)服務(wù)有效需求的特征是( )。

　　A.有需要無購買力 B.無需要有購買力

　　C.無需要也無購買力 D.有需要也有購買力

　　15.關(guān)于期房價格的公式，正確的是( )。

　　A。期房價格：現(xiàn)房價格―租金收益―風(fēng)險補償

　　B.期房價格：現(xiàn)房價格―租金收益+風(fēng)險補償

　　C.期房價格：現(xiàn)房價格+租金收益―風(fēng)險補償

　　D.期房價格：現(xiàn)房價格+租金收益+風(fēng)險補償

　　16.經(jīng)濟適用住房的開發(fā)利潤應(yīng)控制在( )以下。

　　A.1% B.2%

　　C.3% D.4%

　　17.關(guān)于房屋空置率的說法，正確的是( )。

　　A.房屋空置率是指報告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例

　　B.房屋空置率是指報告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例

　　C。房屋空置率是指報告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例

　　D.房屋空置率是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例

　　18.租賃計劃包括租金方案和( )。

　　A.物業(yè)管理計劃 B.出租策略

　　C.總體租金水平 D.租金價格表

　　19.關(guān)于物業(yè)管理年度運營預(yù)算的說法，正確的是( )。

　　A.預(yù)算不包括費用支出發(fā)生的時間

　　B.預(yù)算不包括能源費用支出安排

　　C.預(yù)算不包括員工的養(yǎng)老保險

　　D.預(yù)算中要為不可預(yù)見費用的支出預(yù)留空間

　　20。下列自然人中，不能成為房屋租賃主體的是( )。

　　A.肢體殘疾的人 D.沒有民事行為能力的人

　　C.未滿十四周歲公民的法定監(jiān)護人 D.企業(yè)的法定代表人

　　21，房屋租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前

　　( )個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂房屋租賃合同。

　　A. 1 B.2

　　C.3 D.6

　　22.城市房屋租賃實行( )制度。

　　A.審批 B.審核

　　C.登記備案 D.報告

　　23.甲、乙雙方簽訂了廠房租賃合同。合同規(guī)定，甲于合同簽訂之日起將其擁有的廠

　　房租賃給乙，乙應(yīng)于合同簽訂之日起承擔(dān)支付租金的義務(wù)。合同簽訂后，乙因自

　　身原因遲滯1個月后入住該廠房，關(guān)于合同第1個月租金的說法，正確的是

　　( )。

　　A.乙方不應(yīng)該支付第一個月租金 B.乙方應(yīng)該支付第一個月租金

　　C.乙方應(yīng)該減半支付第一個月租金 D.乙方應(yīng)該加倍支付第一個月租金

　　24。房屋租賃合同中，限定承租戶使用房屋只能用于特定的使用功能，這類限定性規(guī)

　　定包含在( )條款之中。

　　A。租賃用途 B.房屋的修繕責(zé)任

　　C。轉(zhuǎn)租的約定 D.租賃期限

　　25.關(guān)于租賃合同生效的說法，正確的是( )。

　　A.簽訂租賃合同，并交付標(biāo)的房屋，合同才能生效

　　B。簽訂租賃合同，并交納合同定金，合同才能生效

　　C。簽訂租賃合同，并交納首期租金，合同才能生效

　　D.簽訂租賃合同后立即生效

　　26.張某將自己的一套已居住10年的住房租給李某居住，李某入住的第二天，該住

　　房陽臺的遮陽棚因年久失修墜落，將地面的行人砸傷。此次砸傷事件應(yīng)由( )

　　承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　A.張某 B.李某

　　C.該住房所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè) D.該住房所在小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位

　　27.張某將房屋租給李某，李某又將房屋轉(zhuǎn)租給王某。在轉(zhuǎn)租合同存續(xù)期間，張某與

　　李某按約定解除租賃合同。針對該情況，下列說法中，正確的是( )。

　　A.李某與王某的轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)有效

　　B.李某與王某的轉(zhuǎn)租合同同時失效

　　C.張某與李某此時不能解除租賃合同

　　D.張某與李某解除租賃合同的前提是要征得王某的同意

　　28.下列情形中，屬于房屋租賃合同自然終止的是( )。

　　A.無正當(dāng)理由，拖欠房租6個月以上的

　　B.公有住宅無正當(dāng)理由閑置6個月以上的

　　C.將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的

　　D.因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續(xù)履行的

　　29.一定時期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接物業(yè)管理成

　　本，稱為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的( )。

　　A.管理費用 B.咨詢費用

　　C.財務(wù)費用 D.營業(yè)成本

　　30.下列費用中，計入物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)費用的是( )。

　　A.財務(wù)人員的工資 B.金融機構(gòu)手續(xù)費

　　C.法定稅費 D.財務(wù)部門辦公費

　　31丑.物業(yè)管理服務(wù)成本中按規(guī)定提取的福利基金按工資總額的( )計算。

　　A.1.5% B.2%

　　C.12% D.14%

　　32.某辦公單位以每月2000元的價格租了一間100平方米的辦公室。年底結(jié)算時，

　　其交通費3500元/年，通信費5000元/年，辦公用品費1000元/年，書報費1000

　　元/年，宣傳廣告和市場推廣費15000元/年，法律費用8000元/年，節(jié)日裝飾費

　　2500元/年。其辦公費估算為( )元/月?平方米。

　　A.31.67 B.50.00

　　C.380.00 D.600.00

　　33.在做物業(yè)管理服務(wù)的主要成本估算時，保安人員的人身保險費計入( )中。

　　A.保安費 B.不可預(yù)見費

　　C.保險費 D.辦公費

　　34.適合經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的預(yù)

　　算編制方法是( )。

　　A.固定預(yù)算 B.零基預(yù)算

　　C.滾動預(yù)算 D.概率預(yù)算

　　35.編制營業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以( )預(yù)算為基礎(chǔ)。

　　A.支出 B.費用

　　C.收入 D.工資

　　36.在預(yù)算期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為籌措資金所發(fā)生費用的預(yù)算是( )。

　　A.營業(yè)成本預(yù)算 B.管理費用預(yù)算

　　C.經(jīng)營費用預(yù)算 D.財務(wù)費用預(yù)算

　　37.下列指標(biāo)中，屬于考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟效益的指標(biāo)是( )。

　　A.物業(yè)增值率 B.房屋完好率

　　C.成本(費用)降低率 D.重大事故發(fā)生率

　　38.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專營公司訂立有關(guān)物業(yè)管理活動的合同屬于( )服務(wù)合同。

　　A.物業(yè) B.特殊

　　C.專項 D，前期

　　39.住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與( )簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行

　　為規(guī)范的合同。

　　A.業(yè)主 D.居民委員會

　　C.業(yè)主委員會 D.物業(yè)建設(shè)單位

　　40.關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的說法，錯誤的是( )。

　　A.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期不能約定

　　B.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂

　　C.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

　　D。前期物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同

　　41.在物業(yè)財產(chǎn)的火災(zāi)保險中，采用的保險形式一般是( )保險。

　　A.定值 B.不定值

　　C.保證 D.法定

　　42.討論確定投標(biāo)項目管理總體思路，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)( )階段的工作

　　內(nèi)容。

　　A.前期準(zhǔn)備 B.標(biāo)書準(zhǔn)備

　　C.答辯 D.總結(jié)

　　43.承保各種團體及個人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動，以至日常生活中由于意

　　外事故而造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失的經(jīng)濟賠償責(zé)任的險種是( )保險。

　　A.雇主責(zé)任 B.公眾責(zé)任

　　C.財產(chǎn) D.人身

　　44.下列選項中，與保險合同發(fā)生間接關(guān)系的是( )。

　　A.保險人 B，投保人

　　C.被保險人 D.保險經(jīng)紀(jì)人

　　45.下列決策中，不屬于財務(wù)管理基本內(nèi)容的是( )決策。

　　A.籌資 B.投資

　　C.經(jīng)營 D.利潤分配

　　46.物業(yè)管理績效評價中。凈資產(chǎn)收益率的計算公式是( )。

　　A.凈資產(chǎn)收益率二(凈利潤/平均凈資產(chǎn))X100%

　　B.凈資產(chǎn)收益率：(凈利潤牌資產(chǎn)總額)X100%

　　C.凈資產(chǎn)收益率：(息前稅前利潤/3z均資產(chǎn)總額)X100%

　　D.掙資產(chǎn)收益率：(主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均流動資產(chǎn)總額)X100%

　　47.寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)包括經(jīng)營、管理和( )等三方面內(nèi)容。

　　A.維護 B.服務(wù)

　　C.效益 D.安全

　　48.寫字樓物業(yè)管理的服務(wù)目標(biāo)是( )最大化。

　　A.物業(yè)資產(chǎn)升值率 B.收益部分使用率

　　C.物業(yè)所有人與使用人滿意率 D.物業(yè)資產(chǎn)保值率

　　49.普通租售型商務(wù)寫字樓整體有效使用率等于( )面積的合計除以總建筑面

　　積(停車場除外)。

　　A.使用 B.專用部分

　　C.共用部分 D.單層

　　50.制定租金收取辦法的目的是盡量減少( )帶來損失。

　　A.由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主

　　B.由于空置或免租期長而給業(yè)主

　　C.由于空置或免租期長而給物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　D.由于遲付或拖欠租金而給物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　51.確定寫字樓能否滿足某一特定租戶的面積需求，考慮的因素包括可能的面積組合、

　　該租戶辦公室面積的擴展以及該租戶( )。

　　A.承租期限 D.經(jīng)營實力

　　C.現(xiàn)在的辦公面積 D.經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　52.寫字樓的可出租面積是( )加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

　　A.出租單元內(nèi)使用面積 B.出租單元內(nèi)建筑面積

　　C.建筑面積 D.使用面積

　　53.在確定寫字樓租金時，最低租金水平應(yīng)是能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、( )

　　和空置損失的租金。

　　A.建造費用 B.人工費用

　　C.經(jīng)營費用 D.廣告費用

　　54.?卜列指標(biāo)中，不屬于寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價指標(biāo)的是( )。

　　A.物業(yè)經(jīng)濟指標(biāo) B.服務(wù)滿意度

　　C.物業(yè)品牌化 D.市場占有率

　　55.零售商業(yè)物業(yè)中，每個承租戶經(jīng)營的成功，需要依賴其他承租戶的成功，這體現(xiàn)

　　了( )關(guān)系。

　　A.對 B.包含

　　? C.共生 D.競爭

　　56。從管理層面看，零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容是( )。

　　A。物業(yè)設(shè)施的維護 B.策略與運行管理

　　C.現(xiàn)場管理 D.環(huán)境管理

　　57.現(xiàn)場管理是在零售商業(yè)物業(yè)建成投入運營之后提供的日常管理和服務(wù)，不包括

　　( )服務(wù)工作內(nèi)容。

　　A.清潔衛(wèi)生 B.安全保衛(wèi)

　　C.選址咨詢 D.公共空間的維護

　　58.某租戶的基礎(chǔ)租金為10萬Yrd月，其與業(yè)主約定每月200萬元的營業(yè)額為自然平

　　衡點，以營業(yè)額的5%作為百分比租金?，F(xiàn)租戶本月營業(yè)額為200萬元，其該月

　　份應(yīng)繳租金( )萬元。

　　A.9 B. 10

　　C.11 D.20

　　59.對企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價值主要應(yīng)體現(xiàn)在對( )的貢獻。

　　A.投資價值 B.主營業(yè)務(wù)

　　C.賬面價值 D.歷史成本

　　60.下列資產(chǎn)處置方式中，不適合處置不良物業(yè)資產(chǎn)的方式是( )。

　　A.重組 B.以資抵債

　　C.債轉(zhuǎn)股 D.贈予

　　二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題

　　意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　61.收益性物業(yè)經(jīng)營管理的支出包括( )。

　　A.日常維修費用 B.保險費

　　C.營業(yè)稅 D.所得稅

　　E.財務(wù)費用

　　62.在所有權(quán)不變情況下，寫字樓的類型包括( )。

　　A.企業(yè)自用寫字樓 B.出租寫字樓

　　C.自用出租復(fù)合型寫字樓 D.出售寫字樓

　　E.出租出售復(fù)合型寫字樓

　　63.零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)有( )等方面。

　　A.建筑規(guī)模 B.建筑結(jié)構(gòu)

　　C.經(jīng)營成本 D.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

　　E.經(jīng)營商品的特點

　　64.下列房地產(chǎn)投資中，屬于房地產(chǎn)間接投資的有( )。

　　A.房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 B.房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)投資 D.購買住房抵押支持證券

　　E.購買房地產(chǎn)投資信托基金 .

　　65.現(xiàn)金流入通常包括( )等。

　　A.銷售收入 B.出租收入

　　C.運營費用 D.還本付息

　　E.稅金

　　66.下列物業(yè)中，屬于收益性物業(yè)的有( )。

　　A.餐館 B.自用倉庫

　　C.商業(yè)停車場 D.加油站

　　E.出租用標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　67.關(guān)于物業(yè)管理計劃的說法，正確的是( )。

　　A.物業(yè)管理中短期計劃通常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定的

　　合同有效期為周期

　　B.物業(yè)管理長期計劃通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限

　　C.編制物業(yè)管理長期計劃時，應(yīng)進行物業(yè)全壽命周期的成本費用分析

　　D.物業(yè)管理計劃由業(yè)主委員會編制

　　E.物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃

　　68.下列物業(yè)中，不適宜采用百分比租金的物業(yè)有( )。

　　A.住宅小區(qū) B.政府辦公樓

　　C.零售商業(yè) D.大型購物中心

　　E.工業(yè)廠房

　　69.下列房屋中，不得用于出租的是( )。

　　A.權(quán)屬有爭議的

　　B.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的

　　C.共有房屋未取得共有人同意的

　　D.已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的

　　E.住宅小區(qū)中，業(yè)主未簽字同意《業(yè)主公約》的

　　70.關(guān)于房屋粗賃合同的說法，正確的有( )。

　　A.房屋租賃合同是單務(wù)合同 B.房屋租賃合同是雙務(wù)合同

　　C.房屋租賃合同是要式合同 D.房屋租賃合同不是有償合同

　　E.房屋租賃合同是繼續(xù)性合同

　　71.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本控制，按時間不同，可以分為( )。

　　A.全程控制 B.事先控制

　　C.事中控制 D.事后控制

　　E.階段控制

　　72.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進行固定資產(chǎn)折舊費估算時，各類固定資產(chǎn)包括( )。

　　A.交通工具 B.通信設(shè)備

　　C.辦公設(shè)備 D.物業(yè)管理用房

　　E.工程維修設(shè)備 ?

　　73.物業(yè)經(jīng)營管理中，成本控制應(yīng)遵循的原則有( )原則。

　　A.收入最大化 B.全面控制

　　C.講究經(jīng)濟效益 D.權(quán)責(zé)利相結(jié)合

　　E.例外管理

　　74.風(fēng)險管理的整個過程包括( )。

　　A.風(fēng)險識別 B.風(fēng)險評估

　　C.風(fēng)險控制 D.風(fēng)險調(diào)整

　　E.風(fēng)險補償

　　75.物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點包括( )。

　　A.“宜粗不宜細”的原則 B.不應(yīng)有無償無限期的承諾

　　C.實事求是留有余地 D.“宜細不宜粗”的原則

　　E。明確界定違約責(zé)任與處理方式

　　76.物業(yè)管理績效評價中社會評價的主體包括( )。

　　A.政府 B.咨詢機構(gòu)

　　C.新聞媒體 D.業(yè)主

　　E.本企業(yè)員工

　　77.業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇寫字樓租戶，考慮的主要準(zhǔn)則有( )。

　　A.潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型

　　B.財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力

　　C.企業(yè)租戶的股權(quán)結(jié)構(gòu)

　　D.所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容

　　E.潛在租戶的聲譽

　　78.寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營績效的主要指標(biāo)有( )。

　　A.租金價格水平 B.出租經(jīng)營成本

　　C.凈租金收入占毛租金收入的比例 D.銷售價格

　　E.租戶的規(guī)模

　　79.在零售商業(yè)物業(yè)的租賃中，凈租的形式有( )。

　　A.租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項

　　B.租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項和保險費

　　C.所有的經(jīng)營費用都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維

　　修費用

　　D.租戶僅按比例分?jǐn)倶I(yè)主的所有稅項

　　E.租戶不分?jǐn)偠愘M

　　80?？沙掷m(xù)發(fā)展的物業(yè)管理要求垃圾處理必須遵循的原則有( )。

　　A.無害化 B.簡單化

　　C.資源化 D.減量化

　　E.有償化

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